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聶梅生:房地產市場不會出現報復性反彈(實錄)

2010年10月11日13:10 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號:T|T
關鍵詞: 保障房

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馬慶斌: 建立完善的進入標準和退出機制來講,這是一個值得借鑒的地方。按照家庭收入和家庭人口的規模,來進行優惠,比如說買一居補貼三分之一,三居是百分之五,四居以上在成本上加百分之五。這和我們很多做法可能有所區別。采取分級優惠的方式,買的房子越小,得到的優惠越多。分配的優先權,按照你申報的次序來決定,應該說還是比較公開透明的模式。限制炒房,對于租屋的家庭套數有嚴格規定。這里面最大的問題就在于,租房信息的透明化和公開化的問題,如果信息不是透明的,不知道對方到底有多少套房子。印象中比較普遍的就是,當你去買限價房或者經濟適用房的時候,或者銀行貸款的時候,都是你的公司或者企業給你開一個工資證明,如果買經濟適用房,基本上自己開一個數額很低的工資證明,蓋個章就完了。如果去銀行貸款,需要把收入寫得很高,中國在這種基本的信息方面不是太科學。為了防止租屋的衰退,一個很大的問題就是在國際上很多租屋或者廉租房容易退化為貧民窟。為了防止這點,必須進行定期的教育或者基礎設施的改善,這是我們需要借鑒的一點。

2010-10-11 10:46:18

馬慶斌: 因為時間問題,我對上面一些國家進行簡單梳理,認為有幾個政策的啟示。

一是政府應該盡快介入,并設立專門機構,必須采取市場化的運作。

二是通過建立和完善住房的保障法規,在美、日、新加坡這些國家,保障性住房法都是大法,但是我們國家還沒有一部專門涉及住房保障的法律,這一點需要在具體工作中進行完善。

三是以住房儲蓄為核心的保障性住房金融體系。目前完全靠政府財政解決沒有成功的案例,光靠市場,像美國,也是失敗的案例,如何在這兩者之間找到一個比較好的界限,我們看一下英國的發展歷程,你會發現很有意思。英國在二戰以后,它的保障性住房曾經一度高達60%、70%,隨著經濟發展,人們住房問題基本解決以后,保障性住房逐步下降到20%左右,說明不同時期保障性住房的比重應該是不同的。而且據一些研究機構研究發現,當你的保障性住房低于50%的時候,對房價中長期的影響是很小的。當然這個數據還有待遇驗證。但是說明一個問題,如果我們簡單地靠一定的保障性住房來影響房價的話,我認為還是有難度的。

2010-10-11 10:47:39

馬慶斌: 四是所有成功的關鍵在于,完善保障性住房供應和退出機制。哪些人該買,哪些人不該買,應該買多少,新加坡做得比較完善,更關鍵的問題是他如何退出。有的人買了廉價房以后,或者我租了廉租房以后,我是不是永遠租下去,如果我擁有了廉租房或者廉價房,我就轉租給別人,對有些人來講是另外的收入,但是他侵占了一種公共資源。所以退出機制就相對重要。最近英國政府也在討論一個問題,就是廉租房退出的問題。這是世界上所有國家都關心的問題。讓老百姓住進一個房子比較容易,再搬出來難度比較大,尤其是大規模的。所以,這里面應該先行一個政策的設計。

2010-10-11 10:49:28

馬慶斌: 再有,保障性住房應該有階段性。通過梳理一些西方的保障性住房,發現他們的政策有很強的階段性特點。一般保障性住房有三個階段。一是供需矛盾比較突出的總量供需矛盾,比如中國目前來講很明顯這一點,城鎮化快速發展,每年一兩千萬人口進入城市,特別是大城市,矛盾主要體現在總量的供需上面。當大家的總量問題逐步緩解以后。下一個矛盾就會轉變為第二個階段,也就是結構性矛盾階段,戶型大小的問題,不僅要吃飽,要吃得更好,更高的階段是吃飯不是為了吃了,還要為了好看。三是公平和效率的階段。像美國,歷史上沒有遇到太多的,一、二階段很少,他們的缺點是市場上程度太高了。二戰以后,特別是二戰到六十年代,日本在快速城鎮化階段,它的保障性住房曾經高達40%、50%。到目前為止,日本的保障性住房比例是在44%左右。應該說,在不同的階段應該制定不同的保障性住房的比重,以及不同的政府和市場的邊界。通過前面的例子可以知道,隨著矛盾的轉化,你會發現政府補貼方式也不一樣,首先從實物建房到補貼,所謂私人的企業建廉價房,再到后來直接補貼老百姓或者中低收入者,在不同的階段應該有不同的財政方式和補貼方式,中國應該盡快制定中長期的保障性住房的戰略規劃,而不是簡單地說今年市場有問題了,我就建保障性住房。未來的十年二十年,是中國城鎮化快速發展的十年二十年,相對來講應該體現在總量供需矛盾和結構性矛盾上。

2010-10-11 10:50:48

馬慶斌: 保障性住房的供給方式也發生變化,供給的對象應該是越來越小的。隨著經濟發展水平越來越高,從中低收入者逐漸專項低收入者,保障的范圍越來越小。這與經濟發展水平是有密切關系的。基于上面的分析,我們提出一些政策建議,從宏觀方面來講,研究和探索更加符合中國實際的城鎮化道路。前幾天,鄭主任交給我一個任務,專門探討中國城鎮化的問題。德國的房地產穩定,不是簡單地建一個法律制度,最關鍵的問題在于,德國走了一條比較特殊的城鎮化的道路。你會發現,在1910年德國已經完成了城鎮化,有65%的人住在小城鎮和鄉村,到目前也是60%以上的人住在小城鎮中,而不是大城市。中國大城市的房價飛漲,很大的問題也是中國需要反思一下我國目前城鎮化發展道路的問題。目前農民工流動方向來講,應該說一半以上的農民工流到縣級以上的中等城市和大城市。這說明一個問題,大城市的就業機會多。但是也說明一個問題,農民工為什么不愿意回到家鄉?就是小城鎮和農村的生活環境還有待于改善。

2010-10-11 10:52:28

馬慶斌: 我曾經到上海和浙江工作,發現很多經濟發達地區,在解決住房問題上有很多成熟的辦法,比如說浙江,為了解決農民工住房的問題,可以用政府統一規劃,農民在自己的建設用地上建房的方式,政府規劃,農民自建,解決農民工住房的問題。北京前段時間采取了一個方式,在集體建設用地方面建設廉租房的方式,為農民工和剛畢業的大學生解決廉租房的問題,這都是好的探索。我曾經也到過北京密云的蔡家洼,原來是很貧窮的地方,一個小山村用幾年的時間快速發展起來,而且老百姓就在當地打工。這種模式遠比你讓他盲目地進入城市好得多,這種模式已經超出了中國改革開放初期那種所謂的鄉鎮企業型的村的發展模式,而是一種更高級的方式。這還有待于研究。城鎮化發展到一定水平以后,農民先進大城市,折返到鄉村以后一種創業模式,更加符合中國當今城鎮化的模式。我個人也比較推崇這種方式,就是就地城鎮化,便于保護中國的文化,而不是簡單地涌入大城市。

2010-10-11 10:53:58

馬慶斌: 建立完善而成熟的房地產市場。簡單講,保障性住房穩定房地產市場,難度是很大的。實際上保障性住房的本還是在于城市的房地產市場里,如果一個國家的房地產一路飛漲,讓老百姓不知所措,這時候也就是說,被保障人越來越多,這是最可怕的。如果你的房地產處于穩定的上升的趨勢,這是經濟發展的需要,但是如果過快上漲,買房上午一個價下午一個價的時候,被保障人就會越來越多,無形地增加了政府的財政負擔,這是一種惡性循環。現在中央政府推出一系列政策,來穩定房地產,這是一個互動的過程。應該實行“雙軌制”住房制度。很多國家經驗表明,政府應該為中低收入者和低收入群體建設保障性住房,市場應該向高收入者提供住房,提供可行的道路。應該強化廉租房,而且要封閉運行經濟適用房和限價房。現在很多城市在經濟適用房和限價房方面,更多的是今年買了,五年內賣給市場,現在也在探索封閉運行的問題,體現了公用資源的公平性的問題,它應該給予那些應該給予的人。這是最重要的。用農村的集體建設用地解決農民工住房的問題,用農民的地解決農民的問題,這方面在北京探討得比較好。財政引導拉動民間資本進入保障性住房建設,這是老生常談的問題,我就不說太多了。把保障性住房的問題納入政績考核體系,因為保障性住房最關鍵的還是地方政府。如果他們有積極性的話,會找到百個理由告訴你。

2010-10-11 10:55:19

馬慶斌: 保障性住房里的社會問題。2005年以及在最近,法國的巴黎等等很多地方發生了騷亂,一個很大的問題在于所謂的貧民窟,貧民住在窮人的地方,富人住在富人的地方,就會引起很多新的問題,所謂的仇富心理,等等一系列的問題。為了避免,應該形成良性的,提倡混合居住,讓大家都有互相的文化的交融。這也是下一步需要在保障性住房建設方面需要關注的一點。謝謝各位!

2010-10-11 10:56:57

鄭新立: 馬慶斌同志收集了大量國外的案例,給我們開闊了眼界。我們怎么借鑒國外經驗呢?九十年代,我在國家計委政策研究室工作的時候,我是國務院住房改革領導小組的成員,所以有機會去剛才他說的幾個國家考察過,專門考察了新加坡的、德國的、荷蘭的、日本的、美國的房地產市場。我的評價是,美國的房地產制度過于市場化,對我們有可以借鑒的地方,但是它的過度市場化也不是我們不能參照的。新加坡過于行政化,保障的面過大。我是很推崇德國的住房制度,它是把政府的幫助和市場的手段結合起來,特別是用住房金融的方式,用互助基金,住宅銀行。住宅銀行運行了四、五十年了,歐洲各個國家里,德國的住房問題解決得是最好的,而且德國住房價格是很穩定的,從五十年代價格到現在基本上沒有大的變化,德國老百姓買房子的收入是三個三分之一,一個是自有資金的三分之一,銀行貸款三分之一,另外獲得互助基金的支持占三分之一。由于住房價格的穩定,帶來了整個德國的市場價格的穩定和整個市場的穩定,以及社會的穩定。所以,這個經驗還是很值得研究和借鑒的。

2010-10-11 10:58:07

鄭新立: 還有一個不成功的典型,剛才馬慶斌沒講,就是日本。日本我覺得是失敗的典型,我去考察過,它把房地產當成一種金融手段,房地產商抬高價格,用房地產高價資產作為抵押,向銀行貸款,形成一種惡性循環。最后價格高得出奇,在東京市市區最繁華的地段,一平方米土地最高能夠達到七千萬日元,高得不能再高了。泡沫破裂以后,二十年都不能爬出房地產泡沫破裂的陷阱。所以,日本應該作為反面教員,我們不能走這個路子。馬慶斌剛才還講了一個退出機制,也很重要。到紐約看,市中心蓋了很多紫紅色的幾十層的大樓,都是廉租房或者保障性住房。它的制度也很簡單,家庭年收入三萬美元以下的,都可以申請廉租房,包括我們留學生到那兒也可以申請。三萬到五萬美元是一個彈性區間,還可以繼續住,但是家庭年收入超過五萬美元了就出去,自己找房子去。它的政策很簡單,操作也非常方便。

2010-10-11 10:59:36

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