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謝國忠:中國房地產(chǎn)進入熊市 一線城市房價會大跌

2010年10月11日11:36 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T
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◆中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入熊市，將持續(xù)五年時間

　　◆一線城市房價會大跌，中小城市可能創(chuàng)新高

　　◆中國經(jīng)濟增速會放慢，但經(jīng)濟的增長將變好

　　這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的力度和時機，出乎很多業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料。

　　9月29日，多個部委聯(lián)合出臺“新5條”，將首套房的首付款比例調(diào)整到30%以上，同時暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　10月7日，上海出臺地方新政，要求每戶居民只能新購一套商品住房（含二手存量住房），并強調(diào)積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作。

　　新政一出，眾說紛紜。盡管多為市場利空條款，但不少業(yè)內(nèi)人士認為，在尚未加息的情況下，房地產(chǎn)市場的資金仍然充足，房價長期仍然看漲。

　　此時，玫瑰石顧問公司董事、獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠卻發(fā)文稱，“未來五年大城市房價平均跌一半”。其文章稱，當(dāng)泡沫泄氣的時候，房價必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平；并認為，投機者已成“冷水鍋中的大閘蟹”，需及時撤離。

　　昨日（10月10日），《每日經(jīng)濟新聞》記者獨家專訪謝國忠，其從投資收益、市場泡沫、宏觀經(jīng)濟等多個角度闡釋近期的新政和房地產(chǎn)市場。他認為，本輪調(diào)控政策將壓住泡沫“最后的爆發(fā)”，并使泡沫慢慢緩解。

　　每平方米單價不超兩月工資

　　《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）：您預(yù)言未來5年大城市房價將下降一半，做出這個判斷的依據(jù)是什么？

　　謝國忠：從信貸政策上看，政府仍然沒有放寬二三套房的貸款限制，最有潛力的買房者受到了管制。這些買房者并沒有足夠的現(xiàn)金，主要依靠貸款買房，因此，房價已缺乏上漲的動力。另外，在人民幣匯率的爭論中，貨幣流動性也在收緊。中國已進入房地產(chǎn)熊市，將持續(xù)五年時間。

　　在這種情況下，就要看投資的現(xiàn)金回報。現(xiàn)在沒有了漲價的預(yù)期，租金回報率和收入房價比，就變成了決定性因素。我認為每平方米的單價不應(yīng)超過兩月的平均工資。

　　NBD：從租金回報率上看，您認為正常的水平是多少？

　　謝國忠：中國的房子有70年的使用權(quán)，所以每年約有2%的折舊率，加上很多房子的質(zhì)量不好，折舊率有可能達到3%。所以，如果投資回報率在2～3個百分點，就等于零回報。

　　我認為正常的租金回報率應(yīng)該在5%以上，美國是7%，德國、日本也都在7%以上。當(dāng)然，在工資漲得快的城市，房租回報率可以低一些。但考慮到3%的折舊，5%的回報率是應(yīng)該的。　　

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