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下載安裝Flash播放器聶梅生: 這次調(diào)控解決了大問題。一是解決了開發(fā)商資金杠桿率。原來去年曾經(jīng)到過1：10倍，現(xiàn)在降到5倍以下，這是成績。但是，1-8月，土地購置比去年同比增長了37.9%，土地購置費用同比增加了84%。剛才那條線上投資很高，實際上是去買地了。尤其是國有一些大的央企，購地的積極性非常大。這里面出現(xiàn)一個什么問題，我同意賀主席的一些觀點，現(xiàn)在租金快速上漲，房價，沒怎么太降，也沒怎么太漲，但是租金大幅上漲，政府的良苦用心是房子通脹。但是實際上，我們看一下一個數(shù)據(jù)，上半年是2.6，其中食品是5.5，居住類是3.9，房價是沒有進CPI的，但是房租和抵押貸款是進去的，它已經(jīng)超過了CPI的平均值2.6，這還是上半年。下半年漲了那么多，遠遠高于除了食品類的其他大類，怎么看房子的漲，以北京為例，今年上半年漲了18%，這可不是小數(shù)，環(huán)比是2%。如果CPI環(huán)比是2%，那是什么樣的？房地產(chǎn)就是這樣漲。而且我們居住類的權(quán)重是算得比較低的，我們是14.69%，美國居住類是42%，加拿大為36%，國際控制值30%，國家統(tǒng)計局說要調(diào)，但是調(diào)得到30%嗎？如果從14.69%調(diào)到30%，我們租金上漲推動CPI，那就不是3.5、3.6的問題了，我們也在底下算了一下，可能是相當可觀的CPI的上漲。這種情況下，大家會不買房嗎？如果再不調(diào)利率，就會出現(xiàn)房價猛漲?，F(xiàn)在北京租金平均2700元一個月，占了工資收入的絕對在30%以上，絕對超過豬肉、綠豆的漲價。所以，這個事情要特別注意，就是CPI的上漲擠壓了中低收入的消費，針對中等收入的公租房應該出來。
2010-10-11 10:26:19
聶梅生: 最后我想談一下，和保障性住房住房有關的，比較擔心的就是房地產(chǎn)調(diào)控本來有一定的空間給產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要時間。最近中央的一些都是堅持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，否則的話，我們出口這一塊，如果受匯率影響，我們競爭力就會下降。但是，因為9月份的數(shù)據(jù)沒有出來，上半年我們原材料、燃料、動力價格的上漲是比較大的，人力成本上漲也是比較高的，現(xiàn)在要求工資要提高，燃氣、天然氣、電力、水都要漲價。這種情況下，如果我們CPI和PPI上漲都不夠的話，說明生產(chǎn)企業(yè)的利潤下降了，因為成本上升了。如果這樣的話，調(diào)結(jié)構(gòu)的動力就不夠，因為利潤不夠。這種情況下，利潤不夠，就要往房地產(chǎn)投資，看股市，出了“國五條”以后反而上去了，突破了2700點，房地產(chǎn)板塊還在漲價。對比下，到底哪個產(chǎn)業(yè)是可以形成利潤的？所以，調(diào)結(jié)構(gòu)當中，有一個和房地產(chǎn)調(diào)控相銜接的問題。
2010-10-11 10:28:04
聶梅生: 大力加大保障性住房建設，這是房地產(chǎn)兩個板塊。我覺得缺位的是恰恰是這一塊，那一塊是過度發(fā)展了，怎么樣補上？我覺得，資金不容樂觀，可能會形成青黃不接的情況。今年說是保障性住房和改造棚戶區(qū)580萬套，農(nóng)村危房120萬戶，去年有非常大的增加，而且住建部分析，這一塊的投資要占房地產(chǎn)投資的10%，原來估計房地產(chǎn)投資會下降，因為調(diào)控會下降，這一塊補上。實際上沒怎么下降，但是如果是10%的話，大概就是四千億，因為我們每個月大概投進去三千甚至到五千億，一年是四萬億左右。我覺得，保障性住房這一塊青黃不接是有可能的，去年我們只完成了三成，欠帳六成。今年又下來這么多，到底怎么樣？由于留給地方政府的時間不多，住建部強力推這件事情，而且跟地方簽保障書。我覺得四季度是很有起色的。地方政府的招數(shù)就是讓開發(fā)商再建，建一個小區(qū)，其中20%就建保障性住房。實際上我覺得這不是很好的辦法，必須從根本上解決資金來源。如果讓開發(fā)商從土地環(huán)節(jié)進入以后，他們來代建，最終開發(fā)商還是會在剩余的商品房上找回來，那一塊的調(diào)控又會被消化掉。
2010-10-11 10:30:06
聶梅生: 最近有一個比較好的事情，就是關于公租房的事情。我最近跟很多開發(fā)商在討論這個事，已經(jīng)有相當多的開發(fā)企業(yè)愿意介入國家的公租房建設。他們也認為，如果二套房、三套房控制住，尤其是出臺物業(yè)稅的話，大家就不會去買二套房、三套房，整個商品房市場，增量型的、擴張型的可能就會走到頭。其實，我是這樣認為，中國的租房市場是C2C的市場，個人對個人，這不是一個正常的市場。國外關于租賃這一塊都是機構(gòu)出面，但是持有這一塊的是物業(yè)，然后出租。這樣就形成B2C的模式，而這個B是需要政府推動的，需要基金來介入的。所以最近我們和建行、和很多單位，由我們商會發(fā)起，可能會報到全國工商聯(lián)，通過工商聯(lián)向主管部門說。就是公租房由大型的開發(fā)商出面出錢形成基金，而不是說萬科蓋這個小區(qū)一塊。租賃也一塊，不是這樣的，形成一個公租房基金，由政府監(jiān)管，來解決B的問題，來解決公租房投資的問題。因為他們是不差錢的，尤其是9月份，房子貸瘋了，根本不差錢。這個錢應該引導到保障性住房里去。把現(xiàn)在這套組合拳進一步加大力度并不取，應該有一些新的出路?！笆濉逼陂g，應該及早釋放這樣一些改革的信號，給市場指明方向，比如現(xiàn)在釋放物業(yè)稅的信號，穩(wěn)定人心。物業(yè)稅的事情，我不太同意在原來八十年代出臺的物業(yè)稅的基礎上修修改改，要是搞物業(yè)稅，就要涉及到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，招拍掛、小產(chǎn)權(quán)等問題。物業(yè)稅涉及到土地出讓金，如果光是給買、住大房的交稅，同樣解決不了剛才說的經(jīng)濟上的關聯(lián)，要解決土地出讓金，解決地方財政和國民財富，不能讓國民財富受損，不能讓房子不值錢。所以，這都涉及到根本的改革問題，需要時間，但是必須要走。
2010-10-11 10:32:04
聶梅生: 拓寬房地產(chǎn)融資渠道，不能光從銀行一家出，應該開放房地產(chǎn)私募基金、投資基金。這樣錢就不會炒房，而是通過更高層次的平臺來解決銀根和地根，銀根和地根的改革應該是將來房地產(chǎn)的一個方向。還有一個支持我們產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，應該讓房地產(chǎn)搞綠色低碳的房地產(chǎn)，提高性價比，不能蓋那些“脆脆房”、“豆腐渣房”，而應該用新能源、保溫材料來充實房地產(chǎn)，除了買土地以外。所以我覺得，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大買家，實際上是在房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)，應該是公共建筑、商業(yè)建筑、民用建筑和保障性住房，都應該走向綠色低碳。所以我想，從另外一個角度考慮這個問題。謝謝。
2010-10-11 10:35:10
鄭新立: 非常感謝聶會長的發(fā)言。她用大量的數(shù)據(jù)、圖表，非常科學、精確地對“國十條”、“國五條”出臺的背景和效果進行了解讀，同時跟下一步怎么樣完善房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，也提出了治本之策的思路。她的發(fā)言給我們很多啟發(fā)。下面請國研中心的副研究員馬慶斌同志介紹國外房地產(chǎn)情況。
2010-10-11 10:36:21
馬慶斌: 很榮幸有這樣一個機會和我十分敬仰的鄭主任和在座的各位領導能夠探討這樣一個問題。剛才聽了很多專家的演講，我很受啟發(fā)。實際上，接到這個題目以后，最近一直很激動。激動的更多的原因就是因為保障性住房和房地產(chǎn)對于而這個年齡的人來講更有切身利益。很多時候很多專家談的很多問題，應該說讓我和我周邊很多人都有這樣的體會，就是房地產(chǎn)應該穩(wěn)定，同樣保障性住房應該更多供應。我想以“他山之石”來回答一下這個問題，看看別的國家是怎么做的，因為時間問題，我只能以粗線條的方式來探討這個問題。
2010-10-11 10:37:04
馬慶斌: 實際上，保障性住房不僅是自古有之，就像大家熟悉的杜甫詩詞，“安得廣廈千萬間，大辟天下寒士俱開顏”。他在他的破房子里面考慮的不是自己改善住房的問題，考慮的是其他的事情，道德還是比較高尚的。我們國家有很多國有企業(yè)在爭當?shù)赝醯耐瑫r，也考慮更多的責任的話，也許保障性住忙的問題會解決得好一些。
實際上發(fā)展到今天，發(fā)達國家如何處理保障性住房和房地產(chǎn)問題上也存在很多問題。今天主要有三點，第一，梳理其它國家的做法。在這個基礎上歸納幾點經(jīng)驗，我提出一些不成熟的建議，供大家參考。我講到美國的時候，大家可能會感到十分不舒服，正因為美國的做法，導致全球的次貸危機，美國有很多做法還是值得借鑒的。我總結(jié)叫政策的介入和市場的主導。上世紀六十年代以后，美國政府不再直接建設保障性住房，美國和新加坡是兩個比較典型的特例，美國的保障性住房是零，而新加坡是85%以上。今天我們要專門講一下，作為美國來講，我認為有三點，在六十年代以前，完全是靠市場提供保障性住房。在他失敗以后，作為一個資本主義國家，又走向另外一個極端，完全靠市場，總結(jié)為“成也市場，敗也市場”，關鍵是政府和市場的問題上，邊界在哪里？
2010-10-11 10:37:53
馬慶斌: 美國在不同的經(jīng)濟發(fā)展階段，制定和修訂的住房保障法規(guī)，通過法律的形式保證住房和房地產(chǎn)的發(fā)展。但是它有一個很大的變化，上世紀七十年代以后，基本上停止了補貼私人發(fā)展商，而是補貼中低收入家庭，變化很大。92年以后依托“兩房”幫助中低收入家庭住房問題。美國1980年以后，保障范圍從中低收入逐步縮小到低收入，由于經(jīng)濟的發(fā)展，規(guī)模越來越縮小。
2010-10-11 10:40:37
馬慶斌: 德國是一個比較成功的案例，有八千多萬人，但是全國住房有四千多萬套。實際上，很多人在考察德國經(jīng)驗時更多是從體制上。事實上，從其他角度來考察的話，你會發(fā)現(xiàn)，德國的房價之所以穩(wěn)定，不僅僅是因為有一套完美的體制，更重要的原因是它的發(fā)展模式。中國未來解決房地產(chǎn)問題時，不僅僅是從政府和財政的角度以外，更多的要考慮未來中國城鎮(zhèn)化走什么道路的問題。這一是從宏觀層面上解決保障性住房和房地產(chǎn)發(fā)展的問題。作為德國來講，可以總結(jié)為，它分類實施培育多元化建房主體，它對福利性建房和個人建房、購房是一個鼓勵的態(tài)度。從財政或者稅收的角度，對于住房買賣則給予高額的交易費用。它是完善而嚴格的租房法律體系。在德國，自有住房是42%，租賃住房率為58%。德國法律規(guī)定，如果你的房租超過20%就違法，50%就是犯罪。對于低收入群體的補貼，不僅僅是補貼窮困的人，更關鍵的是對租房人通過補貼或者貼息的方式，讓租房人和承租人都能夠得到他應該得到的東西，因為是對各個利益體的保護，而不是簡單的保護弱勢群體。德國建立了鼓勵制度穩(wěn)定價格的住房金融體系。德國實際上是先存后貸、合同儲蓄的模式，和公積金的模式不同，強調(diào)的是合作而不是盈利?，F(xiàn)在合同儲蓄占到德國房貸的總額一半，德國強調(diào)的是住房與消費品的屬性，而弱化了資產(chǎn)的屬性。如果去德國小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)德國的小房子非常漂亮，環(huán)境也很優(yōu)美。
2010-10-11 10:43:03
馬慶斌: 新加坡也是中國借鑒比較多的國家，它和美國利益相反的方向，政府是住房市場的主角，85%的人居住在保障性住房以內(nèi)。它的成功主要有：第一，它成立了專門的機構(gòu)來運作；第二，它有強大的金融支持；第三，政府扶持和嚴謹?shù)淖》糠峙浜凸芾碇贫?，進入和退出標準都相當完善。而且再分配上也根據(jù)不同的發(fā)展階段，經(jīng)歷了由廉租房向廉價房的過渡。所以，不同的階段不同的國家采取了不同的政策。
具體來講，新加坡專門成立了一個半官方的主管機構(gòu)，建屋局來進行管理，資金是貸款和政府補貼。
2010-10-11 10:45:23