中國房地產業權威高層會議—北京論壇綜述
20日上午，中國房地產業權威高層會議——北京論壇在北京人民大會堂舉行。
2006年是國家對房地產宏觀調控政策密集性出臺的一年，政策頻繁發布導致開發商集體“失語”，消費者持幣觀望，市場前景撲朔迷離，未來的房地產走勢令人難以捉摸。“2006中國房地產業權威高層會議——北京論壇”作為解讀國家政策、揭示企業機會、化解行業風險的重要途徑和平臺，今年特別邀請了建設部、國土資源部等部委官員、資深專家、開發商代表等，就宏觀調控、土地形勢及未來市場前景等熱點問題進行深層次面對面交流，旨在營造居住時代的和諧地產。此論壇由全國工商聯房地產商會、中國社會科學院城市發展與環境研究中心和新華社《經濟參考報》社共同主辦，已成功舉辦了兩屆，得到了政府以及社會各界的高度評價。
論壇會場
下面，是全體與會人員的觀點摘要。
王樹成：站在全新時空坐標點上考慮房地產業發展
新華社《經濟參考報》總編輯王樹成說，房地產業作為關系到國計民生的重要產業，關系經濟運行，關系千家萬戶，關系安居樂業，更關系到和諧社會的建設。面對新形勢，希望政府、企業和相關人士準確把握宏觀經濟的節奏，站在一個全新的時空坐標點上考慮房地產業的發展，尋求房地產業的理性增長。
中國經濟在多年保持快速增長的基礎上，今年依然保持了強勁的增長勢頭。據各個方面的預測，在宏觀調控的形勢下，中國今年的GDP仍會保持較快增長，這種經濟增長的背景是中國房地產業健康發展的客觀環境和有利條件。今年的宏觀調控尤其是針對房地產的宏觀調控是近幾年來最為嚴厲的，表示出國家對房地產市場發展的高度關注。
幾天前國務院專門召開會議，聽取房地產調控措施的落實情況和匯報。認為當前一些城市住房價格上漲仍然過快，結構調整的任務還十分艱巨，部分調控措施尚沒有完全到位。今年1到9月份，北京市居民的人均購房的支出是1195元，同比增加了36.6%，同期也就是1到9月份，北京市的房地產開發投資比上年的同期增長了16%。另外，北京一份奧運經濟研究報告顯示，奧運會之后，北京房地產仍有很大的可能繼續保持高速增長勢頭。
黨的十六屆六中全會已經明確提出了和諧社會的目標和任務，中國社會的發展理念也正在進行深刻的轉變。在科學發展觀的指導下，我們不僅追求經濟增長，而且追求經濟增長與自然環境的協調和社會發展的協調。其中最根本的是追求整個社會的公平與正義，實現共同富裕的目標。
楊慎：建立社會住房保障制度解決弱勢群體住房
全國工商聯房地產商會名譽會長楊慎說，今年以來，國家出臺了一系列房地產業調整政策，重點是解決房地產發展中存在的突出問題。在諸多問題中，引起中央和社會各方普遍關注的焦點問題就是低收入貧困群體住房問題沒有得到解決，表面上看這是房價過高造成的，而根本原因是社會住房保障體制沒有建立，深層次原因是現行房地產業及相關的體制存在著某些制度性的缺陷，這應引起我們高度的重視和反思。
當前要把貫徹中央宏觀調控政策和構建和諧社會作為一項緊迫任務，更加關注大眾住房消費問題。所謂大眾住房消費，就是指面向廣大群眾，特別是弱勢群體的住房問題。解決這部分人的住房問題途徑應該是通過完善政策設計和其他相關的配套政策，使絕大多數居民都能夠買得起房、住得起房。而對極少數無力購買或者租賃住房的弱勢群體，則應通過建立社會住房保障制度來進行解決。
對于目前普遍銷售毛坯房的做法，楊慎提出了質疑。他認為，這種銷售方式給群眾的生活帶來極大不便，同時，造成社會資源極大浪費。目前節能措施得不到貫徹，很大程度上與分散的個人裝修這種經營方式、經營體制有很大的關系，因此，解決目前買毛坯房不買成品房的問題已迫在眉睫，否則中國住房品質提高、質量提高以及節能問題是無法解決的。
聶梅生：中國房地產業正進入轉型期
全國工商聯房地產商會會長聶梅生說，連續三年的房地產宏觀調控使我們終于認識到，中國的房地產業正在進入一個轉型期。
一方面，從商品向公共產品屬性轉移。住宅是一種商品，與其他的商品一樣在市場經濟中有一只無形的手在調控它的價格。但是，區別于其它商品的是住宅有雙重功能，即既有商品屬性又有公共產品屬性。此前在房地產領域中，重視經濟增長是房地產發展的主要特點，1998年的房改和2003年以來的宏觀調控仍然是把房地產放在經濟領域里來提出和考慮問題的。
自從中國有了房地產市場以來，住宅的社會功能都被其強大的經濟功能所掩蓋，或者是沒有被放在應有的位置上去。在房改以后的房地產發展中，商品房、貨幣化用以拉動經濟是非常主動積極的，但是從民生方面來考慮住房問題是被動不積極的，其結果是廉租房存在不同程度的政策缺位、資金缺位、機構缺位問題。缺位就應當及時補位，住房的兩重性一腿長，一腿短，正在對我國的和諧社會形成沖擊和影響。
另一方面，從投資功能向使用功能轉移。不可否認住宅有投資功能，這取決于不動產與金融的高度緊密聯系，但是使用功能是基本。這次的宏觀調控，更加強調住宅的使用功能，90平方米問題之所以成為一個熱點，是從使用功能來看的。是不是需要蓋那么大的房子？規劃設計是不是合理？使用起來是不是實用？原來的投資功能現在被控制了，投機功能被打擊了，這是房地產業轉型期的第二個特點。
此外，從資源消耗型向資源節約型產業轉移。住宅產業是典型的資源消耗型產業，因為我國的土地、水資源、能源等等都已經形成了限制性因素，況且目前我國城鎮人均住房建筑面積已經達到了26平方米，住房的面積性饑渴階段已經緩解，應當更強調住宅的功能質量，給居民提供節能、省地、環保型的住宅。
秦虹：多方面繼續落實宏觀調控措施
建設部政策研究中心副主任秦虹說，房地產市場的調控，使房地產市場不斷趨于規范，這對整個國民經濟的良好運行有積極作用。繼續鞏固宏觀調控的一些成果，保持房產投資的平穩增長，而不是大起大落，我想在政策層面幾個方面的措施還可以繼續的落實。
一是繼續切實調整住房的供應結構。這個供應結構不僅僅是大小戶型的結構，還包括住房建設的具體結構。住宅建設本身是節能省地型住宅還是粗放型原始不環保不節能的住宅，實現這種結構是通過多方面住宅進行調整予以落實，從而建立真正符合中國國情的住房建設模式和消費模式。
二是住房保障制度應該切實隨著市場的發展加以落實。中國的中低收入家庭在房地產快速發展的過程中，對住房的支付能力顯然是不足的，如何完善住房保障政策，并且切實地落實住房保障政策，是各級政府面臨的一項重要任務，今后在這個方面還要繼續做很多的工作。
三是保持房地產市場的平穩運行。房地產對固定資產的投資，對整個社會資金的流動以及對原材料價格的影響都非常大，所以保持房產市場的平穩運行對保持整個國民經濟的良好運行有非常重要的作用。在這個過程中，加強對房產市場全過程監管，切實整頓房產開發交易環節中的不健康因素，建立健全房地產市場的信息收集、調查和披露制度。
鄒平座：打破房地產業宏觀調控僵局
中國人民銀行研究員鄒平座說，今年以來，我國針對投資過熱尤其是房地產投資過熱的現象，出臺了“國六條”等一系列調控政策，取得了一定的成效，但總的來看遇到了僵局，部分城市住房價格上漲仍然過快，很多人包括大部分的房地產商都認為房價只有一個“漲”字，房地產市場的秩序仍需要進一步規范。
鄒平座說，為什么房地產宏觀調控有一段時間了，一些地區的房價還在不斷上漲？具體到以下幾個方面原因：人流、物流密集致使中國城市房地產價格上升；全球經濟發展巨大結構性調整和中國社會經濟發展轉軌時期形成的經濟失調導致房地產價格上升；中國的文化和傳統習慣是房地產價格上升的又一個因素，就是說中國人這種安居樂業的思想使大家都想買房；當前房地產持續上升的預期使非真實性需求達到了40%左右，這種不合理的需求導致房地產價格上升過快。
有關研究顯示，中國房地產需求大約有45%的非理性的預期形成的，其中非理性需求形成的投資需求為13%，非理性預期對消費型住房產生的需求為11.3%，這間接證明了我國房地產需求中存在泡沫。
對于如何保障房地產市場的健康發展，鄒平座建議，從需求管理入手，遏制住房地產價格上漲的咽喉，建立和諧的房地產市場，最終打破房地產宏觀調控的僵局。
首先，對房地產進行結構性和技術性的管理，穩定房地產價格，在制度上構建法律、市場和政府管制的鐵三角；
其次，以建設和諧社會為契機，加大農村基礎設施投入，縮小城鄉差別穩定房價。并以信息化現代化手段為基礎，轉變人們的生活方式和工作方式，提高生活質量和工作效率，實現經濟資源的優化配置，減少對城市房地產的壓力；
第三，改革金融體制，完善金融市場，提高金融資源的配置效率，消除資金過多流向房地產的現狀。并加大對假按揭，假擔保的打擊力度，建立和諧的房地產金融市場。
總之，房地產不能是過度的透支，用明天的錢買今天的房，這會導致頭重腳輕，重心不穩，而只有利用法律、市場，包括政府的調控和政府的管制，三者互為支撐，才能促進房地產市場的健康發展。
王小廣：中國房地產進入過度發展階段
國家發改委宏觀經濟研究院主任王小廣說，我國在十五規劃提出，要實現城鎮居民人均住房面積達到22平方米，到2005年，城鎮居民人均住房面積達到26.1平方米，比原來的預計多了4.1個百分點，也遠比韓國城鎮居民人均住房面積24平方米高得多，所以我覺得在現在工業化的發展階段，這是一個超前發展的階段。
他說，據宏觀經濟研究院對投資過熱做的數量型分析可以看出，目前我國的投資比上年同期偏高5個百分點，其中有3個百分點是房產帶動的，所以說房地產投資也過熱。在工業化、城市化之后，房地產通過消費需求可以對經濟起到穩定作用，而不是作為經濟增長的發動機。
他指出，房地產過熱的超前發展，會抑制工業化。在世界的發展歷史上，基本上沒有一個國家把房地產作為經濟的支柱產業。我國的重點是發展重化工業，可很多的資金都集中在房地產上，提高了工業企業的運營成本。還有就是許多優秀的企業家不做原來的產業了，開始搞房地產，包括韓國的一些企業也開始到中國投資房地產，因為房地產投資容易發財，這是一種不正常的現象。
他說，房地產是一個被動性產業，是經濟能力提高之后需要享受才買房，目前，我國房地產還沒有達到這個階段。今后，我國應把提高經濟發展的競爭力作為經濟增長的主要動力，從政策上進行大的調整，從十年或者中長期的角度，適度對房地產進行壓抑，當然，并不是對房地產采取一種打壓政策。
易憲容：宏觀調控促進房地產市場良性發展
中國社會科學院金融研究室主任易憲容說，去年以來，我國針對房地產市場陸續出臺了一系列政策，從不同程度上促進了房地產市場向良性發展。
首先是“國六條”，其基本宗旨是調整房地產市場結構，改變目前的中國房地產市場發展模式。目前，國內房地產市場發展模式基本上就是通過高房價來賺取利潤，這種發展模式導致了我國房地產市場的一系列問題，最大的問題就是房地產市場的利益不均衡，多數人不可能通過市場的關系獲得它應有的利益，反而是靠政府權利獲得利益多一些，靠近市場獲得利益少一些，這根本沒辦法持續發展下去。“國六條”最重要的是要求70%的房產是90平方米以下的住宅，通過改變住宅結構促使居民的消費模式發生根本性的改變，進而影響整個房地產市場發展。
其次是限制國外的人員炒作房地產。為什么上海房價在短時間內快速上漲，還有深圳的住房的價格為什么也是在一年當中上漲20%，其中很大一部分原因是外國的投資者進入了這些城市的房地產市場，比如說深圳在2005年就有1.6萬多戶進入了深圳房地產。臺灣、香港還有我們海外的一些歸國人員也陸續進入內地大城市的房地產，這對住房價格的高漲起到推波助瀾的作用，而限制國外人員炒作房地產還是比較有用的。
第三就是出臺了二手房政策，也就是把過去對住房交易的個人所得稅恢復。這個政策對北京、上海、廣州、深圳等一線城市影響特別大。
第四就是加強土地宏觀調控，尤其是對房地產市場一些腐敗行為的打擊，可能對國內房地產市場沖擊比較大。
他指出，隨著宏觀調控政策的陸續出臺，我國房地產市場的模式正逐漸改變，今后的房地產市場將不是大家都涌向房地產市場的過程，而是一個健康發展的過程。（記者:洛濤 李佳鵬 武勇）
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