在宏觀調控逐漸深入的大背景下，樓市走向撲朔迷離。低迷的上海樓市面臨集中放量帶來的巨大消化壓力，房價持續上漲的北京樓市在供求矛盾中痛苦煎熬。對于近期呈現活躍態勢的廣州、深圳樓市而言，專家也預測不會再出現此前的火爆交易場面，而是保持緩慢穩步上升態勢。
奧運會后房價會逐步回落
中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海博士近日表示，隨著中央開征物業稅、落實購房實名制、人民幣升值、利率調整、控制住宅商用等措施，北京市的房地產價格將會有所回落。
曹建海援引資料稱，截至今年上半年，北京仍有8000萬平方米土地握在開發商手中，沒有實施建設，設定70%可用于住宅用地，保守計算可以開發住宅面積1.68億平方米，約合建筑面積為90平方米的住宅187萬套。按照北京市政府統計公報公布的日售600套的速度，到2015年1月才能把這些房子賣光。他認為，奧運申辦成功引發了房地產開發商對未來需求的過度預期，造成北京市住房的嚴重過剩。曹建海認為，隨著奧運會結束，以及政府出臺一些關系宏觀調控和人民生活的政策，北京市的房地產價格也會逐步回落。
2006年商品住宅價格仍將穩中有升
“北京樓市新房市場成交量或許會隨著旺季的到來出現波動，但總體趨勢是穩定，近期不會出現拐點。”一位機構分析師對記者如是表示。
根據近期國家相關土地政策，未來住宅土地市場的供給將繼續保持小幅增長趨勢。土地用途將出現結構性變化，經濟適用房和低端普通住宅的供給與往年同期相比將會出現較大增長，別墅用地將會全面禁止，高檔住宅的土地供應量將保持低幅增長趨勢。由于土地開發成本的加大，土地一級市場全面實行了招、拍、掛的出讓形式，土地價格也將保持增勢。而受國家宏觀調控影響，土地供應、房地產開發和需求等三個環節納入到向中低檔商品房項目傾斜的“結構調整”中。現期住宅供給結構中經濟適用房的比重日益減輕，雖然住宅市場供需矛盾在短期內不會改變，但普通住宅勢必加快市場細分以消化、迎合各種消費需求，這種細分包括產品結構、戶型、價格、面積、區位等多方面的類型化，開發商以及開發產品會形成綜合競爭。另外，在供給結構方面，低面積或中等面積的低端住宅特別是經濟適用房的開工面積在土地政策的影響下將會明顯升高，別墅高檔公寓供給穩定，普通住宅在面積、戶型、區位、裝修程度上將會給消費者更多的選擇。
這位機構分析師表示，2006年，商品住宅市場供不應求的局面仍將繼續，商品住宅價格仍將穩中有升。從需求上看，近期影響其變動的因素主要有：國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規模等。在中國當前居住水平較低、住房要求呈現很大剛性、房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的情況下，上調利率、控制二次購房和投機性購房對需求量的影響不大。控制拆遷規模在影響需求的同時，也影響供給，對于供求關系而言，這一因素可以忽略不計。因此，可以預測，受城市化及人口流動因素的影響，需求能力與供給能力相比仍然有余；經濟適用房、低端普通住宅需求將會保持在較高水平；普通住宅市場細分加速；受利率、價格以及供給的影響，別墅高檔公寓的需求將會基本維持在往年水平，不會出現大的增幅。從供給層面來看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規模等宏觀政策都會對房地產市場的供給產生較大的影響。
調控政策應圍繞供給和需求兩方面做文章
曹建海博士表示，控制房價總的指導原則應該是增加供給和抑制需求(主要是投機性需求)，因此調控政策必須圍繞供給和需求兩方面進行。
供給方面最主要是增加供給總量的問題，也就是政府要增加土地供應量。土地供應量增加了，市場自動會調低土地價格，開發商不會在土地大量供應的情況下仍使勁競拍土地，地價自然下降，房價也會調整。而現在很多政策是從結構上調控，效果不明顯。控制別墅用地，給人的感覺是別墅價格要漲，控制大戶型比重，給人的感覺大戶型價格要漲。結構調整不能解決根本問題，說白了市場中的真實消費需要仍很旺盛，只是很大部分由于價格過高沒有轉化為有效需求，即沒有轉化為有購買力的需求。在這種前提下供地結構或者產品結構調整效果不會明顯。供給方面的另一個問題是經濟適用房和廉租屋的供應問題，這方面肯定要加大供應力度，但是我們要考慮到低收入階層的實際情況，在城市交通擁擠、沒有私家車、遠郊公交不方便的情況下，低收入階層不可能住在遠離主城區的地方。
而需求方面，其實主要是抑制投機性需求。抑制房地產投機需求，從稅收角度上講有兩類：一是交易環節的稅收，如營業稅、契稅；另一個就是保有環節的稅，即物業稅或不動產稅。交易環節的稅在抑制投機需求方面作用不明顯，并且容易在買賣雙方之間轉嫁，在一個投機需求較大的市場中尤其如此，并且還能限制短期內的交易數量，這對控制房價更為不利。而保有環節的稅收將會直接抑制投機性需求，國外房地產市場的經驗早已證明了物業稅的重要作用，并且也可以通過物業稅抑制外國投資者的投機需求，這方面的需求是當前部分大城市房價上漲的重要原因。
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