城市相比于農村，是更加集約型的土地利用方式，既然如此，那為什么我們要擔心城市化會帶來土地資源的緊張而不相信城市化反而會帶來土地資源的寬松呢？
土地資源的話題永遠是國人最關注的話題。在眼下中國城市化的進程中，各方面對于土地資源緊張的擔心再次成為焦點。正是基于這樣的擔心，宏觀調控也包括房地產調控的一個主導方向便是限制土地的非農化使用，限制土地用于城市建設的增長速度。“新國六條”及實施細則還嚴格規定，各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積建設的70%要限于單套住房的建筑面積在90平方米以內的住房。
90平方米，究竟能否滿足人們居住的需要？過去，我們強調得比較多的是這樣面積的普通住房和經濟適用房能夠保障大多數人有房住。主流的理由是說，日本和香港大多數人就住在這樣面積的住房中，尤其是香港，雖然市民非常富裕，但據說90%以上的市民都住在90平方米以下的房子中。既然如此，收入更低的大多數中國百姓如果能夠有一套90平方米的住房，不也是個很難解決的問題嗎？
除此需求方面的考慮之外，政府也強調供應方面的考慮。主流的意見認為，中國的土地資源是非常稀缺的，如果從國土面積上來比較，我國(960萬平方公里)與美國(930萬平方公里)相當，但是如果按照人均擁有平原看，我國其實更像日本，中國平原面積只占國土面積的12%，而這12%平原面積里又有90%集中在沿海地帶，比如東北松遼平原、華北平原、長江三角洲平原等，所以中國人均平原面積比日本多不了多少，總體而言，中國的人均可居住面積與美國相差很大，與日本較有可比性。因此，日本節地型住房解決辦法及其主流套型應該是適合中國的，中國必須及時叫停大戶型建設，果斷地扭轉土地資源的粗放使用和浪費使用的局面。另據中國宏觀經濟學會的一項長期規劃研究中對占用土地的安排指出，計劃到2010年，由于工業化、城市化道路建設等每年大概只能占掉200多萬畝，10年大概是2000多萬畝土地。但實際上，過去的4年被占掉的土地已經到達了1600萬畝，每年差不多是400萬畝。這一研究似乎表明過去幾年土地的占用過快，形勢緊迫，調整是必要的。
在過去幾年中，土地稀缺論和城市化必然造成土地緊張的觀點，同時也經常被開發商強化，與需求上漲論一起用來為房價攀升說事———因為土地供應緊張而需求上漲，所以房價上升就是必然的。
質疑土地資源緊張說
只是我對這一看法一直有所疑慮。最根本的一點懷疑在于，城市相比于農村，是更加集約型的土地利用方式，既然如此，那為什么我們要擔心城市化會帶來土地資源的緊張而不相信城市化反而會帶來土地資源的寬松呢？
根據國土資源部公布的數字，2003年全國城市用地大概是5600萬畝，相當于全國國土面積的0.3%；相比之下，農民占2.6億畝，是城市所占用土地的五倍。簡單的測算可知，城市的人口密度為農村的3.4倍。顯然，如果城市化將7億農民都轉移出來的話，那么全國只要用1%土地就能解決全部人口的居住問題。也就是說，在城市化的過程中，人和土地的矛盾應該是越來越緩解的。那我們為什么還要擔心土地會日益緊張而不是樂觀地相信大量的土地將會被釋放出來呢？
從土地資源的長期供應條件看，中國宏觀經濟學會為國家發改委“十一五”規劃所做的另一項研究表明，如果到2030年中國的糧食進口規模保持在5000萬噸，國內耕地的單產提高速度保持在改革開放以來的水平，那么，在目前的18億畝耕地資源中，國家還可以拿出1.5億畝來轉移到非農產業發展，平均到25年中每年約600萬畝，這比改革開放以來年均耕地轉移規模還要高，也比過去幾年的用地高峰還要高，意味著全國的土地供應雖然緊張，但其實是有一定保障的。
另外，我們知道，有許多辦法可以提高土地資源的產出效率。比如通過采用新的種植技術可以更高效地使用耕地，通過使用生物技術可以提高單位面積的產出效率，通過類似于日本都市圈的土地規劃模式、發展城市高層建筑的模式，再通過將非平原面積引入城市和居民建筑，也可以大大緩解中國的人地緊張格局。在這種情形下，我們會發現，土地供應實際上是有彈性的，是隨著土地使用方式的改進以及技術的進步日益“增長”，是“無限”而不是有限的。因此，中國的土地供應從城市化和技術進步的角度所得出的結論只能是，中國的土地資源將變得越來越寬松而不是越來越緊張，中國的人地矛盾也將變得越來越減緩而不是越來越加劇。
筆者有一個很深的印象就是，在遼闊的新疆，需要極其寬廣的土地才能養活一個牧民，在我的老家江西農村，大概需要一畝多地才能養活一個農民，但到了浙江，幾分地就能保證當地的百姓過上富裕的生活，而到了東莞，一個小小的長安鎮，居然容納了60萬人，并創造出巨量財富。顯然，是因為東莞的工業化、城市化的出現，才減緩了中國的人地矛盾。假設沒有東莞的工業化，則新疆也罷，江西也罷，到處都會面臨更大的人對土地的壓力。
中國的“偽城市化”
但是，仍然有許多人認為中國的土地資源是會越來越緊張的，還有人舉出數據來說，中國的耕地日益減少。為什么會出現這樣矛盾性的結論呢？筆者的猜測是，中國的城市化可能含有“水分”：一是城市化率的提高更多的不是靠城市自然的發展，而是靠宣布某個地區劃歸到城市來實現的。這樣的城市化，是“掛牌”式的城市化，是換湯不換藥(至少在一段時間是如此)，因此無法帶來土地利用效率的提高。二是城市化過程中，農民進城了，但由于戶籍制度等限制，社會保障制度無法覆蓋，因此大多數農民還是保留了農村的住房，甚至將在城市賺的錢帶回農村建房。這樣，一方面城市土地使用在增加；另一方面，農村土地使用未見得減少，總的土地使用便日益增長。
假如上述推測為真，那么，中國的城市化就是有“水分”的城市化，甚至在一定程度上帶有“偽城市化”的特征。因此，政府需要努力去做的，不是嚴格限制城市土地供應的增長，而是消除“偽城市化”的根源并以此推進中國的城市化。
基于上述分析，筆者認為，政府的90平方米的限定主要的意義仍然是保障中低收入者在近期有更多的住房供應，并以此穩定普通住房的價格，緩解社會矛盾。至于節約土地資源的說法其實未必是確切的，甚至節約土地的想法與不讓房價上升的做法是矛盾的。從長遠看，在經過一段激烈的調控(三年到五年)后，在房價上升變得平緩、中低收入者住房問題逐步解決后，政府也許有可能放松70%的比例以及90平方米的硬性規定。
(趙曉 作者系北京科技大學管理學院教授)
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