昨天，國稅總局出臺相關通知，要求自8月1日開始，國內居民在進行個人二手房轉讓時，所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納個稅，該稅率為固定的20％。該通知還首次明確了一系列的操作細則和稅前扣除項目。
個稅契稅一并征繳
通知明確，今后主管稅務機關要在房產交易場所設置稅收征收窗口，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環節應繳納的契稅、營業稅、土地增值稅等稅收一并辦理。對于地方稅務機關暫沒有條件在房地產交易場所設置稅收征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。這實際上意味著，原來的自愿繳納個稅將轉變為強制繳納。
北京地稅相關人士透露，轉讓二手房是否繳納個稅，就可能與房產過戶以及辦理房產證掛鉤了。目前，雖然北京地稅尚未接到國稅總局的正式通知，但是在接到后，該局一定會嚴格執行最新規定。
稅前扣除合理費用
據北京地稅的相關人士透露，與1999年的《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》的規定相比，這次通知首次明確了一系列的操作細則和稅前扣除項目，使政策執行更加有據可依。
按照新規定，征收個稅時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。合理費用是指，納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
部分情況減免稅收
按照稅總規定，對部分轉讓行為可以實行優惠。對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的具體關系，全部或部分退還納稅保證金。另一方面，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
虛構合同難以奏效
通知規定，征收個稅時，以實際成交價格為轉讓收入。對于納稅人申報的住房成交價格，明顯低于市場價格，且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入。對此，北京地稅的有關人士認為，在執行中如果遇到這種問題，最近公布的新版二手房交易最低計稅價格，將起到一個底限的作用。屆時，地稅部門將按照二手房交易最低計稅價格，來核定該房屋的計稅價格。（記者趙鵬）
■鏈接
繳稅公式
應繳個稅=應納稅所得額×20％
應納稅所得額=轉讓房屋所得－房屋原值－合理費用（裝修、手續費等）
舉例：如果李先生在購買了一所60萬元的房屋后，將這所房屋以80萬元的價格售出。假如相關合理費用總共為5萬元，那么李先生需要繳納的個人所得稅為：（80－60－5）×20％=3萬元。
房屋原值的計算辦法
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。
3.經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。
5.城鎮拆遷安置住房：
（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；
（2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；
（3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；
（4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。
合理費用的計算辦法
1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：
（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。（記者趙鵬）
■專家觀點
虛高房價將擠出水分
財政部財政科研所蘇明副所長認為，新政策將打消部分人過度購房的趨勢，讓虛高的房價逐漸擠出水分。不過，這一作用短期內難以迅速實現。
他認為，從總體來講，新規是國家要抑制房產交易中那些不合理交易的體現。由于目前在二手房交易中，大量存在著賣房者將自己應該繳納的營業稅，全部轉嫁給買房者的問題，如果今后賣房者再將自己應該繳納的個稅轉嫁給買房者，那么相信很多購房者將因此卻步。買賣者的購銷行為，將因新規實施逐漸理性，做到正確對待納稅問題。（記者趙鵬）
僅靠稅收難抑房價上漲
中國人民大學財政金融學院財政系主任朱青認為，僅以北京地區來看，如果新規順利實施，會對炒房者的投機行為，迅速做到有效打擊。不過朱青表示，目前土地稀缺才是房價上漲的根本原因，僅靠稅收手段難以改變這一局面。
對于新規的出臺背景，朱青認為，該政策實際上只是原有政策的一個強調、補充和細化。它體現了政府為保持社會安定、希望抑制房價瘋漲的態度。（記者趙鵬）
■市場分析
二手房將突擊辦過戶
鏈家地產總監金玉松昨天表示，距新政策實施只有5天時間，為增加房產出售收益，二手房市場必然又會出現5月底營業稅實施前那樣的集中過戶現象。
金玉松認為，新規定是一種強制性的征稅方式，相比之前的自愿申報繳納方式，必然增加交易者的交易成本，這就會降低房產交易雙方的交易意愿。因此，新政策實施后，二手房源的供給和需求均會出現一定幅度的下降，從而導致交易量在短期內下降。交易量回升后，由于稅費轉嫁的原因，將使二手房的價格出現一定的上漲。
鏈家地產在昨天發布的市場評價中稱，新規細化了“合理費用”等標準，更加科學，易于操作，但可以免稅轉讓的“家庭唯一生活用房”的概念還是難以界定。（記者趙麗萍 劉軼濱）
兩種邏輯在左右市場
我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉昨晚接受采訪時稱，政府希望通過增加二手房市場轉讓環節的稅收，以壓縮二手房投機的利潤空間，從而達到平抑房價的最終目的。但二手房市場目前是賣方市場，房源和需求的比例在1∶5左右，該政策的發布可能會引起兩種后果：一是“稀售”，一部分房主轉向租賃市場，造成二手房源進一步稀缺；二是“轉嫁”，提高的交易成本全部或部分轉嫁給買房人。兩者都會令二手房價升高，買房人可能回流到一級市場，進一步推高新房房價。
胡景暉認為，政府與市場的不同邏輯究竟會產生怎樣的實際效果，有待市場印證。（記者劉軼濱）
■市民反應
孫先生“嚇了一跳”
昨晚，聽說稅總出臺的新政策后，市民孫先生“嚇了一跳”。他說，6月1日出臺了營業稅新政，營業稅及其附加稅率有5.5％，現在又出個稅新政，稅率高達20％，這使他不得不重新考慮轉手二手房的計劃。他決定把出售自己房子的計劃再擱置2年，等湊夠5年大限再說?！耙幌聯p失這么多錢，不值得，還是等等吧”。
據調查，和孫先生一樣想法的人很多，他們雖然理解政策所為，但對于多付個稅還是感覺“不爽”。（記者趙鵬）
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