國務院發展研究中心的一份報告指出，導致最近兩年來我國商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是來自工程造價之外的其他因素，而需求因素并不是價格上漲的決定性因素。
國務院發展研究中心宏觀部發布的《中國房地產發展狀況與發展趨勢預測分析》說，工程造價雖然在價格構成中占比很高，但對商品房銷售價格上漲的影響較小。
從增長幅度看，2000年至2004年期間商品房銷售價格提高了30%，土地成本提高了50%，工程造價提高了20%，利潤與銷售費用等其他因素提高了30%，土地成本和其他因素的漲幅遠超工程造價的漲幅。
報告認為，工程造價上漲對住宅與非住宅銷售價格上漲的影響，遠小于土地價格上漲和其他因素價格上漲的影響。2000年至2004年期間，工程造價上漲幅度占住宅銷售價格漲幅的比重為46.2%，其余53.8%的漲幅是由工程造價之外的其他因素價格上漲拉動的。
與此同時，供求因素并非商品房銷售價格上漲的決定性因素。這份報告說，1996年以來，中國住宅與非住宅商品房當年實際銷售面積均低于當年竣工面積，即使不考慮以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相應的需求而處于空置狀態。因此，從全國范圍看，商品房的需求并非商品房銷售價格上漲的決定性因素。
報告同時指出，迅速發展的中國房地產業對居民消費具有帶動和擠占的“雙重影響”。報告認為，房地產投資可以帶動住房消費、建材消費和耐用消費品的消費，以及建筑工人特別是農民工的日常消費，但也會擠占居民其他消費支出。
報告說，房地產投資與住房消費關系為每100元的房地產投資約可拉動30元的住房消費，對建筑裝飾用品消費的拉動作用大約為購房支出的1/10，對建筑工人特別是農民工的日常消費的帶動作用為100元投資可增加消費40元左右。
此外，該報告稱，房地產投資會擠占部分居民其他消費支出。根據我國居民邊際消費傾向，每期還款金額都將擠占70%的相應消費支出。
事實上，房地產業的產業鏈較長，在投入產出表的40個部門中，有38個部門與房地產業存在直接關聯，但不同產業與房地產業的關聯度有所不同，房地產業對金融業、商業、建筑業、非金屬礦物制品業、化學工業、社會服務業等產業的關聯影響比較突出。
|
