時下，農莊漸成城市居民休閑的好去處。在浙江杭州桐廬縣，卻有一些“農莊”搖身一變成為對外出售的房地產項目。杭州市國土資源局近日對外公布了10宗國土資源違法案件。其中，桐廬縣春江農莊未經審批擅自建造的15幢別墅及配套用房，被依法沒收。
掛“農業”羊頭，賣“房產”狗肉
以休閑旅游度假為名，未辦理用地審批手續，春江農莊擅自在農用地上造起別墅
從杭州出發，經過一個來小時車程，馬路旁邊出現了“春江農業生態休閑度假村”的指示牌。幾個轉彎后，眼前豁然開朗。一個平靜的小水庫，波光粼粼，白色的鳥不時從水面上掠過。不遠處的山腳，一溜白墻黑瓦的建筑矗立在綠樹叢中。當地村民說，這就是春江農莊的聯體別墅。
桐廬縣國土資源局執法監察大隊大隊長陳泳說：“這些別墅、住房、餐廳及部分管理用房都沒有辦理用地審批手續，全是非法建筑物。”
據了解，春江農莊由當地農戶鄭金祥開發，占地面積近2500畝，橫跨金家、孝門、石塘三個村，原是單一種養業，“農、林、畜、漁、沼氣利用”立體經營，曾聞名一方。
前幾年，“農家樂”熱起。2003年4月，鄭金祥的農莊改造后以“春江生態農業休閑度假村”的名義開門迎客。農莊傍依景區嚴子陵釣臺，景色如畫，正是“休閑度假”好位置。杭州等地的一些市民，紛紛下訂單，以首期付5萬元至15萬元不等的價格預購別墅、木屋。
隨即，春江農莊向有關部門申請立項，要求開發農業旅游房產。而早在1999年，杭州市范圍內的經營性土地就一律要求“招拍掛”公開出讓了。因此，春江農莊的申請未獲批準。
2004年4月，當國土部門接到舉報時，農莊的別墅工程已經基本完工。經調查，桐廬縣國土資源局認定，春江農莊以休閑旅游度假為名，在未辦理用地審批手續的情況下，擅自在農用地上建造別墅、住房、餐廳以及管理用房等21處，占用村集體土地10466平方米，其中，建筑占地2740平方米，并已出售，已構成非法占地。
桐廬國土部門責令春江農莊退還非法占用的土地，沒收土地上新建的建筑物。“日前，該案已經執行完畢。”陳泳大隊長說。
春江農莊的開發者鄭金祥，在接受有關部門沒收處罰后，拋開受害的建筑施工方和已預定別墅的市民，“人間蒸發”了。
“變異”農莊遍地開花
休閑農莊搞房產、“農家樂”公寓作為一種業態，已經初步形成市場
春江農莊并非個例。今年4月，一個名為“桐廬唐寶山生態農莊”的項目，又進入了當地國土資源部門的視野。
桐廬縣國土資源局江明德副局長介紹，唐寶山農莊稱，市民只要投入6萬元，就可以擁有一間40平方米、30年使用權的景觀公寓，再送一畝已產果果園的20年收益權。
國土局調查發現，唐寶山農莊還只是“紙”上農莊，尚在招商“預售”階段。不過，已經有數百名市民報名響應了。“我們對這種非法占地的苗頭，立即給予嚴厲制止。”江明德副局長說。
在周邊地區，類似春江農莊的項目也已經流行。
“三星級景區公寓，30至70平方米，30年的使用權，8000元起步。一畝花果園，20年以上的收獲權，讓你輕松擁有杭州郊區的田園生活，享受到田野農夫的樂趣。”這是去年臨安市神龍川度假山莊在媒體上的簡介。
神龍川度假山莊和唐寶山農莊的開發商同為杭州涌金農業開發公司。該公司在臨安市、安吉縣還有類似的項目。其中，“安吉鶴鹿生態觀光園”擬建30幢聯體河景小別墅，并配備600平方米的竹園，價格為7.5萬元起，使用期也為30年，但沒有產權證。
除了私家農莊，縮小版的農家樂公寓也漸露頭角。杭州聯眾園林綠化有限公司投資的天目山西坑農家樂公寓有80多套房源。另一個項目“九思湖農家樂公寓”，繞西天目半山腰九思湖一周，包括10余幢4層小樓，公寓面積在40平方米左右，均價5.5萬元一套。開發商表示，因為同樣是租用農村用地，西坑農家樂公寓也只有房子的使用權，承諾業主可“使用”30年。
杭州某投資公司負責人透露，休閑農莊搞房產、“農家樂”公寓，作為一種業態，已經初步形成市場。目前，已經或計劃涉足這一領域的企業不在少數。
城市居民鄉村置業須謹慎
農民集體所有土地的使用權不得出讓或出租用于非農業建設。如果是違法用地，買賣交易的雙方都得不到法律的保護
“給桐廬春江農莊非法用地曝光，是給有關單位敲響了警鐘。”杭州市國土資源局執法監察支隊副支隊長郭震表示。
“一個建設項目首先要向有關部門申請立項、規劃，然后進行用地審批，如果是農用地要轉成建設用地，還需要經過農轉用審批，經營性用地需要進行‘招拍掛’程序。根據《土地管理法》和《農村土地承包法》相關規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓，不能出租用于非農業建設。如果是違法用地，買賣雙方的交易都得不到法律保護。”
浙杭律師事務所資深律師方志華說，2004年11月，國土資源部的《關于加強農村宅基地管理的意見》規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。為規避不能上市交易的規定，不少項目都以“長租30年”的方式出現。按照《合同法》規定，租期最高年限20年，超過部分無效。“買賣”這樣的“農莊”，不但得不到任何法律保障，甚至可能因違法而遭查處，面臨極大的法律和政策風險。
但要查處這種“以租代買”的違法情況，取證難度比較大。浙江省國土資源廳執法監察局有關官員表示，查處桐廬春江農莊非法用地是第一案，由于農莊本身是個新生事物，國土部門將在密切關注中作出判斷。省廳目前正在醞釀和檢察、公安、監察等部門建立聯動機制，及時發現、制止土地違法行為。
一位長期研究三農問題的專家指出，開發農莊、農家樂公寓等，原本是促進農業結構調整、為農民增收的好事，在不少地方作為農業經濟新亮點來抓。但怎樣提防“變異”農莊，保護好農民的根本利益，維護市民的合法權益，將成為有關部門面對的新課題。（江南 胡雪良 葉宏軍）（來源：人民日報）
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