“作為買房人，我的直觀感受就是二手房在2007年的7～11月份之間幾乎根本就搶不到。可是從11月下旬開始，市場卻突然發生了變化，不斷有中介公司給我打電話推薦房源。”不久前剛喬遷新居的王先生如是說。
據最新統計數據顯示，2007年10月北京市二手房成交量環比下降9%，11月成交量較10月又下降了8.6%。此外 ，天津、深圳11月份二手房市場的成交量環比分別下降了25%和17%以上。二手房市場似乎已逐步進入了低迷狀態。
盡管記者采訪的多家經紀公司均表示這是淡季的正常現象，然而不可否認的是，在央行2007年年底一系列緊縮貨幣政策下，調控效應已經初步顯現。那么這是否意味著二手房市場的冬季已經來臨？傳說中的“多米諾骨牌效應”是否已經出現？
市場突變
27歲的王先生供職于北京的一家媒體機構。2007年7月，他和新婚妻子計劃購買一套二手房作為居所。最初，王先生打算將購房目標鎖定在三環或四環以內，然而令他意想不到的是，二手房市場的火熱程度幾乎讓他失去了對房屋的選擇余地。
據其介紹，當時中介公司的房源出手很快，客戶看中的房屋如果當天沒有繳納定金，第二天則立馬會被搶購走。而令他感到生氣的是，即使看中的房屋交了定金，但如果賣家發現有出更高價格的買主，甚至還是會單方毀約。
“我已經碰到了兩起賣方毀約的事情。所以在我買房的過程當中，是眼睜睜地看著三環的二手房從均價12000元漲到20000元。”王先生語氣中透露著當初購房時的無奈。
經過幾個月的看房、找房，王先生始終沒有找著合適的房源。眼看房屋難求，王先生便決定放棄2007年的購房計劃。然而又一次令王先生感到意外的是，情況竟然發生了轉機，“二手房源突然急劇增多，可供挑選的空間和時間都變大了。”于是沒過多久，王先生便在管莊的某小區購得了一套令自己滿意的二手房。
事實上，王先生的案例絕非偶然。記者身邊的一位朋友在2007年下半年的買房過程中，也與王先生有著相似的感受。這位朋友同記者聊天時談到，在她10月份進入市場選購房屋時，正是市場的火爆時期，“有一次其實已經看中了一套還算合適的房屋，然而僅因為猶豫了兩天，房屋便被搶購走了。”這位朋友感慨道。
“不過沒想到在11月份的時候，中介居然都主動來找我們推薦房源。這時候我就明顯感受到了市場已經出現了觀望氛圍。”因為選擇余地已經擴大，記者的這位朋友直到12月才選定好房屋。
根據千萬家房地產經紀有限公司提供的數據顯示，2007年前11個月，北京二手房成交總量約為8.12萬套，相比去年同期的7.1萬套提高了14.7%，但進入第四季度以來，卻明顯出現了下滑趨勢，成交量銳減，兩個月不足1.5萬套。12月份以來成交量仍沒有起色，繼續在低迷中徘徊。
“今年央行不斷縮緊的貨幣政策出臺，尤其是提高第二套房貸的首付比例，這在一定程度上抑制了市場需求，導致了二手房成交量呈現萎縮狀態。由于這些政策集中在下半年出臺，因此在10月末、11月初的時候才開始顯示效果。”業內人士如是分析。
“多米諾骨牌”？
自2007年11月13日深圳中天置業總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑以來，中介行業便開始出現動蕩。
12月6日，深圳長河房地產經紀有限公司繼此前關閉了20多家分店之后，再次關閉旗下的21家分店。至此，該公司全線歇業；12月16日，深圳金地置業公司突然開始采取收緊戰略，寶安和南山區的23家分行紛紛撤鋪關門。
不但深圳多家公司收縮戰線，不久前，在北京中介市場中知名度較高的信一天房地產經紀有限公司也關閉了其位于花家地、通廣大廈、西三旗、清河、奧體東門、通州、雙井、崇文門和廣安門等地的店面。
“貨幣政策收緊后，二手房市場的交易量就開始有所下降。而對于中介公司來說，交易量是其惟一的評價指標。所以我覺得今后還可能會有中介公司出問題，不過這主要取決于今后國家出臺的相關政策。”中原地產華北區董事總經理李文杰表示。
細數央行2007年下發的調控政策：10次上調存款準備金率、6次加息、第二套房貸款的認定以及不久前被叫停的加按揭、轉按揭業務，政策出臺時間緊密且手段嚴厲。
千萬家房地產經紀有限公司市場分析師高晗對記者表示，從緊的貨幣政策對抑制需求、打擊炒房投資無疑會有很好的效果，然而也會不可避免地導致房地產市場成交量大幅下降，購房者產生觀望情緒。目前“僧多粥少”的局面已經開始讓很多經紀公司經營艱難、關門停業。
“2008 年央行將進一步緊縮貨幣政策，這對于很多中介公司來說不是個好消息，眾多中小型公司紛紛撤離市場已經成為近期的顯著現象。”高晗表示。
淡季因素還是調控效應初顯？
盡管市場的動蕩讓中介行業面臨重新洗牌，然而記者在采訪過程中也發現，一些經紀公司仍然保持著樂觀態度。我愛我家副總經理胡景暉認為，對于廣州、深圳等一些炒房現象較為嚴重的地區，貨幣緊縮政策確實會給中介公司帶來影響，而像北京這類以自住需求為主的城市，所受影響則不會太大。此外，二手房市場在年底一直屬于傳統意義上的淡季，因此交易量有所下降也屬正常現象。
“北京市場90%的購買力對于我們來講都是自住的，而這90%里面還有一半是首次置業，所以金融政策的影響不會太大。”胡景暉表示。
鏈家地產市場總監金育松也認為，目前對二手房市場產生較大影響的是央行要求提高第二套住房房貸首付比例。而從鏈家地產目前的交易狀況來看，置業升級的數量卻并不是很多。因此在他看來，政策的影響或許會使部分百姓產生觀望心理，但導致交易量下降的主要原因還是由于受到淡季因素的影響。
“北京的剛性需求還是比較強烈的，只要有剛性需求在支撐，我覺得交易量下降的狀態就不會持續很久。”金育松分析說。
盡管鏈家地產和我愛我家一致認定央行的貨幣政策不會給二手房帶來較大的沖擊，然而嚴厲的調控手段卻也讓一部分中介公司的心態開始發生微妙變化。
高晗告訴記者，2007年連續6次的加息，使得已購房者的還款壓力增大，新購房者的購買需求受到抑制；同時加息改變了部分人的投資理財觀念，直接影響了中介公司的收益；而10次上調存款準備金率造成銀行可貸款總額減少，個人按揭用戶貸款難度變大，從而抑制了二手房的購買需求，對中介公司也產生了不小的影響。
市場迷霧
導致二手房市場成交量下降的，究竟是淡季因素還是國家的宏觀調控政策？在2008年繼續從緊的貨幣政策下，二手房市場前景又將如何？中介公司能否走出陰霾的冬季？
對此，上海社會科學院房地產業研究中心陳則明博士表示，住宅鏈是一個從頂端到末端的循環系統，處在頂端的是有改善性需求的人們，從緊的貨幣政策倘若抑制住了這部分人群的購買需求，他們現有的房屋資源則不會被騰出來，這在一定程度上減少了二手房的供應量，實際上也就影響到了整個社會的需求和供給。因此從短期來看，二手房受到的影響肯定很大。
“但長期來講，他們一定會找到一個平衡點，這個平衡點就是由社會經濟基礎決定的。比如說買房人如果不能從銀行貸款，那么他們也可以找拍賣行或者典當行等一些輔助性的金融機構。社會需求在那，就不會因為一個政策而被長期壓抑。”陳則明補充道。
西南財經大學財稅學院周雪飛博士在接受記者采訪時也表示，央行在經過了6次加息后，個人房貸的利率較之以往上升了很多，這樣無疑加重了購房者的購房成本，在這種狀況下，對二手房的需求肯定會產生抑制作用，從而導致成交量的下降。但另一方面，由于目前二手房市場的供需關系還沒有達到一個均衡，因此從前景來看，三級市場的發展空間還是比較大。
“我覺得目前整個房地產市場處在一個調整期，這種調整應該是對以往房價上漲過快的一種矯正。從三級市場來看，由于需求量還是很大，因此我覺得，經過這段時間的恢復期以后，二手房市場的前景應該是會比較好的。”周雪飛表示。（吳雅卿）
|
