1月20日公布的2009年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，2009年全年地產(chǎn)投資額為3.62萬億元，累計增速16.1%；房屋銷售面積達(dá)9.37億平米，同比增長42.1%。值得注意的是，2009年12月房屋新開工面積增長34.19%與11月193.61%的峰值相比大幅放緩。我們認(rèn)為，新開工面積的環(huán)比放緩，顯示出地產(chǎn)商對未來市場的謹(jǐn)慎態(tài)度，如果供給持續(xù)縮小，不排除房價繼續(xù)上漲的可能。
開發(fā)投資仍有上行空間
得益于加速去庫存化的作用，2009年房地產(chǎn)銷售增速同比達(dá)42.1%，創(chuàng)出近9年來的新高，前所未有的流動性助推也使地產(chǎn)開發(fā)資金達(dá)到了5.7萬億元的歷史高值，2009年商業(yè)銀行投向地產(chǎn)業(yè)的貸款達(dá)1.12萬億元，同比增長48.5%。不過從12月單月的數(shù)據(jù)看，無論從銷售面積增速還是新開工面積增速、施工面積增速都環(huán)比大幅放緩。同11月相比，銷售面積、新開工面積、施工面積、竣工面積分別放緩了56.59%、159.42%、37.68%和38.92%。我們認(rèn)為，地產(chǎn)開發(fā)投資的環(huán)比回落也存在爆發(fā)式增長向普通增長回歸的過程，由于前期銷售的透支性及12月以來出臺的調(diào)控措施，地產(chǎn)投資激進(jìn)向上的態(tài)勢有所緩和。2010年前三周，地產(chǎn)市場交易慘淡，我們認(rèn)為，這其中除了對未來嚴(yán)厲調(diào)控的預(yù)期外，也是房地產(chǎn)投資和銷售向正常回歸的一種表現(xiàn)。
未來如果新開工面積及施工面積增速環(huán)比繼續(xù)下滑，則2010年年中以后不排除房地產(chǎn)投資增速同比繼續(xù)增長的可能。從2009年12月的數(shù)據(jù)看，16.1%的開發(fā)增速也處于近10年來地產(chǎn)投資增速的低點(diǎn)，如果在大幅去庫存結(jié)束后，供給不足的現(xiàn)象有所加劇，難免會再度引發(fā)地產(chǎn)價格市場自發(fā)調(diào)節(jié)的上漲，這時也會打開地產(chǎn)投資繼續(xù)向上的空間。
房價漲股價不一定漲
2009年，全國70個大中城市房價漲幅7.8%：其中新建住宅房價同比漲幅9.1%，廣州、深圳等珠三角城市漲幅居前。我們認(rèn)為如果開發(fā)商的悲觀預(yù)期繼續(xù)，則未來供給持續(xù)縮小的概率很大，在投資需求、改善需求被打壓的情況下，市場引發(fā)的房價下跌可能性很小，不排除一些大城市由于供給不足再度出現(xiàn)地價、房價上漲的情況。同時我們也繼續(xù)堅持在CPI及貨幣信貸的助推下，房價走高的概率較大。不過高房價扼殺了很多投資需求，政府出臺營業(yè)稅、提高準(zhǔn)備金率更多的是對市場發(fā)出繼續(xù)收緊調(diào)控的信號，我們認(rèn)為，只有真正動用利率政策，才會對地產(chǎn)形成直接殺傷并引發(fā)樓市的徹底降溫。
對于目前的地產(chǎn)股而言，很多都已經(jīng)跌破NAV，或許提供了買入機(jī)會，但是鑒于未來驅(qū)動地產(chǎn)股向上的動力嚴(yán)重不足，同時繼續(xù)下跌的空間有限，且該行業(yè)仍面臨新的調(diào)控預(yù)期，因而地產(chǎn)股有可能長期維持盤整態(tài)勢。不過中長期而言，目前或許是買入地產(chǎn)股的一個較好時期。
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