主要城市商品房成交面積大幅回落
新年伊始出臺的房地產調控新規猶如北方突來的風雪給火熱的樓市急速降溫，從上周各地的交易情況看，商品房成交量大幅萎縮，一些城市的去庫存化速度開始降低。從近期地產股的表現來看，2009年12月至今，申萬地產板塊累計跌幅為13.85%，居23個一級子行業之首。我們認為，在嚴控措施剛出臺期間，樓市觀望態度還將持續，低迷狀況或將持續到今年三月份，而12日晚間公布的調高存款準備金率，對地產股的影響更多是心理層面的，預計地產股在經歷一輪超跌后還將維持盤整態勢，而長線來看，我們繼續維持對二、三線城市地產商的樂觀態度。
成交量大幅下滑
從1月份兩周交易的數據看，無論一線還是二、三線城市的交易量都出現了顯著下滑。1月4日到1月8日當周，京滬深穗四大城市新房交易面積為83.7萬平米，明顯低于去年四季度以來單周百萬平米以上的交易量。從我們統計的13個重點城市的交易情況看，1月4日到1月8日當周，上述城市新房交易面積為206.5萬平米，較去年四季度的平均水平下降了48%，交易量的下滑直接導致了成交金額的萎縮。不過由于一些重點城市房價上升的態勢還在繼續，且成交金額下滑的速度沒有成交量快，因而上述13個城市在統計期間內仍實現成交額68.19億元，較去年四季度的平均水平下滑幅度近20%。
與此同時，一些城市新房庫存的去化速度也在放緩，北京、上海、杭州、大連、西安等城市可售面積與近四周成交面積的比值均提升了1-2周，如果成交繼續下滑，則2009年一季度以來去庫存化持續加快的態勢可能發生逆轉，不過也不必過分擔心，因為跟2008年比，許多城市目前的庫存仍處于歷史低位。我們認為，今年政策的變化不會導致再庫存現象的產生，從供給角度來看，目前樓市供不應求的狀況并未改變。
維持價平量穩判斷
我們認為今年房地產市場的銷售面積同比增長會超過15%，房價漲幅會在5%以內，經過密集出臺地產調控措施后，我們仍然維持上述判斷。
支持這一判斷的主要理由是，首先，本輪地產調控的目的不是抑制房地產投資的過熱增長，而是抑制過度的投機行為。從2009年的數據可以看出，全年地產投資增速大致在19%以內，是近十年來的低點，目前地產投資還未完全恢復，在經濟基礎尚未企穩的背景下，地產投資仍是拉動經濟最主要的力量。
其次，在CPI尚未出現高點、M2增速仍在20%以上的情況下，地產銷售面積增速和價格仍然有內在的支持動力。雖然此次國務院出臺的政策主要針對二套房貸和差別化的利率政策，但在利率政策未動的前提下，地產業面臨的大環境沒有根本性轉向。
再次，在前期頻繁政策出臺的背景下，目前市場更多的是觀望態度，包括開發商和消費者，在預期企穩后，地產銷售的速度會有所增長，不過很難再達到2009年40%以上的增速。
最后，目前開發商大都保持寬裕的資金狀況，庫存也處于歷史較低水平，主動大幅降價的可能性不大，未來一線城市價格松動的可能性大于二、三線城市。目前來看，很多中西部城市的房價還有一定的上行空間，而北京、上海、深圳等地價格再度暴漲的可能性不大。
超跌后中線仍將盤整
從歷史表現看，凡經過政策擾動，地產股都將經歷為期1-2周的超跌過程，隨后將恢復與大盤同步表現的特征，這一點從2005年至2007年不同地產調控周期時申萬地產股與全部A股的表現便可以得到印證。經過09年12月以來的持續下跌，在隨后可能的政策靜默期，地產股的表現可能將從前期的超跌中恢復過來，不過隨后地產股走勢能否超預期還存有很多疑慮。
我們認為，2010年地產公司業績增速比2009年放緩是大概率事件。從目前幾家公司公布的2009年業績快報可以看出，行業實現50%以上的利潤增幅概率較大，受制于2009年高基數及未來政策預期的影響，地產公司今年的業績增幅可能會低于我們先前判斷的40%。
從估值的角度來看，以中報*2算，截至去年12月31日申萬地產板塊的整體PB為4.19倍，在經歷大跌后，目前申萬地產板塊PB進一步向3.59倍的歷史均值靠攏。且從品牌地產商萬科、保利及榮盛發展、蘇寧環球等公司PNAV看，目前其股價也出現了進一步的折讓，我們認為，在長期看好二、三線城市地產的判斷下，目前地產股超跌可能會提供短線機會，不過中期而言，預計地產股仍將維持盤整態勢。
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