2007年珠三角城市的地價、樓價的狂歡，在2008年顯然無力繼續(xù)。前日舉行“國際不動產(chǎn)高峰論壇”上發(fā)布了《廣東省城市地價報告》，對各城市的地價情況進(jìn)行預(yù)測。珠三角城市的地價和樓價情況究竟如何？現(xiàn)在的房價是否調(diào)整到位？本報選取了珠三角幾個指標(biāo)性城市——深圳、佛山、惠州和江門，對其從去年9月份到現(xiàn)在的樓價情況和土地供應(yīng)情況進(jìn)行了解分析。
在這個夏季，珠三角城市的樓市，普遍感覺到冷空氣來襲：土地流拍情況頻頻發(fā)生，各地樓價普遍回調(diào)，有些樓盤的降幅甚至達(dá)到了50%。
從土地推出的情況來看，全年深圳僅推少量居住用地，而且上半年來，多塊居住用地流拍，截至昨天，今年以來，深圳總共只有兩塊居住用地于今年4月8日和11日成功掛牌出讓，而樓面地價分別跌至6800元/㎡和3400元/㎡；佛山的情況也并不理想，上半年市中心準(zhǔn)備推出的大型地塊也遭遇流拍；2008年上半年，江門市只舉辦了一次商業(yè)住宅建設(shè)用地拍賣會，拍賣一塊由廢舊工廠改造的商業(yè)建筑用地，但由于沒有開發(fā)商進(jìn)行競標(biāo)而流拍。
土地市場的冷清，同樣也影響到樓市的成交情況，從2月份開始，深圳樓價連續(xù)下調(diào)，最新報出5月份的均價為11014元/㎡；而佛山的樓價持續(xù)在5字頭徘徊，在4月份甚至出現(xiàn)了5209元/㎡的樓價，比去年11月份樓價最高峰時的6822元/㎡銳減了1/4左右；深受深圳影響的惠州樓價也是深度潛水，惠城區(qū)6月份商品房網(wǎng)上預(yù)售均價為4850元/㎡，比去年最高峰時的6245元/㎡下降了1/4左右。
江門
今年主推城中村改造用地
江門樓市一直被認(rèn)為是珠三角地區(qū)的樓市洼地，電梯洋房的樓價一直維持在2000元左右的低水平，但從2006年開始，隨著外來大型房地產(chǎn)商的登陸，江門樓價迅速攀升，在最火爆的2007年，部分樓盤的電梯洋房的樓價已經(jīng)攀升至5000元左右，去年全年的均價為3436元/㎡。目前，由于交易量的持續(xù)下降，江門的樓價正在振蕩調(diào)整，但短時間內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模降價的可能性不大。
“到目前為止，江門還沒有成功拍賣出一塊商業(yè)住宅建設(shè)用地。”據(jù)江門市國土資源局土地利用管理科的楊小姐介紹，2008年上半年，江門市只舉辦了一次商業(yè)住宅建設(shè)用地拍賣會，拍賣一塊由廢舊工廠改造的商業(yè)建筑用地，但由于沒有開發(fā)商進(jìn)行競標(biāo)而流拍。
目前雖然即將有兩塊城中村改造的住宅用地推出市場，不但面積小，地段相對比較差，按照城市規(guī)劃的要求，還不能建成高層洋房，因此價格比較低。楊小姐表示，今年推出市場的土地將會以城中村改造用地為主，面積大部分為6000平方米到20000平方米之間。
深圳
主要以消化存量土地或舊城改造用地為主
進(jìn)入2008年，深圳樓市出現(xiàn)連續(xù)多月的“量價齊跌”局面，居住用地出讓也遭遇連續(xù)流拍的重創(chuàng)。截止到昨天，今年以來，深圳總共只有兩塊居住用地于今年4月8日和11日成功掛牌出讓，樓面地價分別跌至6800元/平方米和3400元/平方米。
深圳市土地房產(chǎn)交易中心資深工作人員告訴記者，原流拍的多塊居住用地是否再重新掛牌出讓還要進(jìn)一步看市場是否轉(zhuǎn)暖的情況，初步計劃，今年下半年深圳將推出少量居住用地出讓，主要將集中在深圳特區(qū)外。
由于到目前為止，深圳樓市預(yù)期轉(zhuǎn)暖的情況不明顯，樓市調(diào)整仍在繼續(xù)，預(yù)計今年居住用地出讓的“地王”價格很難超過去年。同時，受深圳土地資源供給有限影響，未來特區(qū)內(nèi)將主要以消化存量土地或是舊城改造用地為主，在特區(qū)外推出的用地絕對數(shù)量也將呈減少趨勢。
深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局測算小組分析指出，從市場角度來看，目前深圳房價的下跌是對近幾年來房價增長過快的一種調(diào)整，隨著房價的逐步回落，表明房地產(chǎn)在逐步回歸理性。從整體來看，未來一段時間內(nèi)，深圳市房地產(chǎn)市場仍然處于發(fā)展調(diào)整階段。
佛山
樓市過剩樓價長時間在“5字頭”徘徊
根據(jù)佛山市建設(shè)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，佛山的樓價都在5字頭徘徊，成交均價都比去年最高的樓面地價還要低幾百元，在4月份甚至出現(xiàn)了5209元/㎡的樓價，比去年11月份樓價最高峰時的6822元/㎡的樓價銳減了1/4左右。
自從去年9月份出臺房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以來，佛山樓市無論是成交量還是成交均價，都出現(xiàn)了變化。
成交量下降，是否意味著佛山樓市將出現(xiàn)樓市供過于求的局面？有媒體甚至報道，佛山每年新增家庭為1.79萬戶，每戶購買100平方米的房子，每年可消化179萬平方米的房子，與佛山1000萬平方米的供應(yīng)量有很大差距，佛山將面臨住房過剩的情況。情況是否果真如此呢？
佛山市房協(xié)市場研究專業(yè)委員會主任駱儀克稱，佛山的市場與其他城市有一定區(qū)別，佛山主要置業(yè)人群都是二次甚至多次置業(yè)者，僅僅用新增家庭的數(shù)量來判斷佛山的住房需求，顯然是不合適的。而至于是否會出現(xiàn)供過于求的情況，在他看來，開發(fā)商也會根據(jù)市場情況進(jìn)行房產(chǎn)銷售，不會不管市場而盲目進(jìn)行開發(fā)，在銷售淡季的時候，供應(yīng)量也會有所減少，供需時間的關(guān)系，會在不斷調(diào)整中趨向平衡。
惠州
超過130萬平方米的待售存量
深惠一小時生活圈效應(yīng)和深圳房價高企使相鄰最近的惠州得益，但深圳樓市的降溫也使惠州“感冒”不輕。
據(jù)統(tǒng)計，目前惠州市區(qū)存在著超過130萬平方米的待售存量，而且今年惠州市區(qū)計劃建設(shè)的商品房面積有900多萬平方米，但現(xiàn)在每月銷售量均在不足千套的水平徘徊，由此可見，今年惠州市場上商品房的積壓情況將十分嚴(yán)重，開發(fā)商也將面臨更嚴(yán)峻的考驗。
惠州市房協(xié)副會長劉小波表示，惠州本土市場已趨于飽和，市場沒有打開，市民觀望情緒嚴(yán)重，現(xiàn)有在售樓盤可能要3~5年才能消化。
深圳銀行業(yè)內(nèi)人士駁斥“千億斷供”之說
稱全市房貸不良率0.67% 但今年上半年全市大部分銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)呈現(xiàn)負(fù)增長新聞背景
近日，一篇名為《斷供已過千億次貸危機(jī)浮現(xiàn)》的博文在網(wǎng)絡(luò)上熱傳，作者“風(fēng)語的天空”寫道，雖然“進(jìn)入5月深圳房地產(chǎn)市場平均每天的成交量在300套以上”，但“這僅僅是一種假象，在這種假象下面，隱藏著巨大的次貸危機(jī)”。
“風(fēng)語的天空”稱，根據(jù)去年某銀行總的放貸額和蛇口片區(qū)所占的貸款比例進(jìn)行估算，估計該銀行目前在個人住房貸款這一項上所產(chǎn)生的壞賬，就已經(jīng)達(dá)到200億。“一家銀行所產(chǎn)生的壞賬就達(dá)200億，那深圳這么多家銀行，壞賬最保守估計也過千億。”
據(jù)《深圳商報》報道，近期不少外地媒體紛紛熱炒“深圳千億房貸斷供”的消息。近日，記者走訪多家商業(yè)銀行，面對“斷供千億元”說法，不少銀行業(yè)內(nèi)人士直斥“荒唐！”深圳全市房貸余額2200多億元，不良率只有0.67%。
去年開始
防范房貸風(fēng)險
在受宏觀調(diào)控政策和市場自身規(guī)律作用下，連續(xù)三年大幅上漲的深圳房價在2007年第4季度開始出現(xiàn)全面調(diào)整。深圳曾作為中國城市房價勁漲“兵團(tuán)”中的領(lǐng)軍者，現(xiàn)在成為全國城市中跌幅最大的一個。
與此同時，受2007年9月末央行同銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的“二套房貸政策”出臺和房屋交易量的減少的影響，深圳房貸市場開始呈現(xiàn)負(fù)增長。有銀行業(yè)內(nèi)人士透露，今年深圳全市各項貸款增加均不大，其中個人住房貸款減少則更加明顯。今年上半年全市大部分銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)均呈現(xiàn)負(fù)增長，也就說，銀行貸出去的房貸還沒有收回來的房貸資金多。
某股份制銀行一支行行長稱，因一手樓目前定價相對較低，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險較小，一手房貸還相對容易接受申請。而該行對二手樓審批較嚴(yán)，目前該支行幾乎暫停二手房個人按揭貸款。而房貸轉(zhuǎn)按揭、加按等非交易性房貸，幾乎所有銀行都停辦了這類業(yè)務(wù)。
有銀行房貸業(yè)內(nèi)人士稱，自2007年9月27日，我國實施了房貸新政和貸款規(guī)模調(diào)控政策，銀行向房地產(chǎn)領(lǐng)域輸入的資金流量迅速減少。2008年起銀行抬高房貸門檻，房貸量保持在低位。
違約情況確實存在
“近期確實出現(xiàn)客戶斷供，但這一比例是比較小的。”一銀行房貸相關(guān)人士稱。
據(jù)多家銀行介紹，由于房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌，導(dǎo)致一些供樓者、尤其是炒家處于被動境地，但他們不會輕易斷供。一位行長介紹，他們有一客戶，共有11套房在供，房價下降后，他及時賣出兩套，大大減輕了供樓的負(fù)擔(dān)。這位客戶表示，如果房價繼續(xù)降，就再出手一兩套。據(jù)了解這是眾多炒家的應(yīng)急模式。而那些正常的買房自住者，就更不會輕易斷供。
有銀行人士透露，不少投資客非常聰明，比如，他們連續(xù)兩個月不還房貸，但到第三個月又還一次。那么銀行只有再等三個月后，才能進(jìn)入貸款追討程序。而這些投資客往往是隔2個月還一次貸款，這也讓銀行很為難。對此，有專家稱，“這種技術(shù)性的違規(guī)也反映了部分投資客對深圳房價還持觀望態(tài)度，待房價企穩(wěn)后，他們是不會選擇斷供的”。
記者了解到，房子下跌不超過30%，如客戶違約后，銀行收回房子拍賣所得還是可以彌補(bǔ)這個房貸。但房貸違率上升也不是銀行愿意看到的。因此，通常一旦出現(xiàn)客戶不正常還款，銀行都會主動打電話詢問。如客戶提出斷供，銀行都會勸說客戶繼續(xù)供樓。不過，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂地稱，“如果房價繼續(xù)下跌，違約率肯定會進(jìn)一步上升，客戶斷供的情況也會增加，不良貸款肯定也會進(jìn)一步增加。”
去年二季度發(fā)放的房貸風(fēng)險最大
據(jù)了解，去年深圳個人住房貸款增長迅速，2007年個人新增住房貸款占2007年房貸余額的一半多。有業(yè)內(nèi)人士稱，2007年貸款購房戶中多次置業(yè)比例較2006年增長接近一成多，投資比例較2006年有所增加，尤其在2007年的4~7月份市場成交高峰期，房價不斷創(chuàng)新高且投資者紛紛跟風(fēng)入市，這段時期入市的購房者對價格下跌的承受力相對較差。
一業(yè)內(nèi)人士透露，今年4月相關(guān)監(jiān)管部門還要求各商業(yè)銀行做了房貸壓力測試，即深圳房價以2008年4月為基數(shù)在下跌10%、20%、30%的條件下銀行個貸不良額的變化情況。經(jīng)過壓力測試，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，深圳銀行歷史上經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫的洗禮，風(fēng)險管理能力均較以前有了大幅提高，房地產(chǎn)信用風(fēng)險尚處于可控范圍(記者劉暢、黃國金、黃文生、秦仲陽、歐陽媚峰)
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