從人們視野中消失已久的房貸險，在地震面前被重新提到了關注的位置。從被作為強制險銷售，到當前被呼吁擴大保險責任范疇，房貸險從一“出生”就飽受爭議。面對大災面前成“擺設”的輿論，業內更多提到的是我國未建巨災風險體系的更深層次問題。究竟房貸險保了什么、該保什么、由誰埋單，老百姓是保還是不保、如何保，一系列的疑問在震后亟須解答。
或許沒有一個險種會像房貸險這樣飽受爭議。從七年的強制銷售到最近兩年“由老百姓說了算”，房貸險幾乎已經從大眾的視野中消失。當地震來臨，老百姓們紛紛想起了這款久被“遺忘”的險種并尋求解答，卻發現地震屬于房貸險的除外責任，因地震導致的房屋損失不屬房貸險保險責任范疇內。
那么現在的房貸險究竟保什么？市場上的房貸險，大多都是抵押物財產保險與貸款信用保險合二為一的購房綜合保險，也有一些兩項責任分開單獨銷售的保險。也就是說如果由于房屋損失、人身傷亡給購房者帶來的風險和損失，保險公司將償還給銀行剩余貸款。
房貸險保的是因火災、爆炸、臺風、洪水、雪災等原因造成抵押房屋的損失以及為搶救房屋財產支付的合理施救費用；另外，因意外傷害事故所致房屋抵押貸款人死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力，按合同約定的未完的還貸責任也可“保”。
而由于難以控制的巨大風險如地震引起的房產損失、單純失業導致無法償還房貸，房貸險都無法提供保障。同時被保險人購房后，裝修、改造或其他原因購置的、附屬于房屋的有關財產或其他室內財產，也不在房貸險范圍內。
細剖房貸險
責任范疇（以人保財險為例）
1.對于因火災、爆炸、暴風、暴雨、臺風、洪水、雷擊、泥石流、雪災、雹災、冰凌、龍卷風、崖崩、突發性滑坡、地面突然塌陷等原因造成抵押房屋的損失以及為搶救房屋財產支付的合理施救費用。
2.因意外傷害事故所致房屋抵押貸款人死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力，造成連續三個月未履行或未完全履行個人房屋抵押借款合同約定的還貸責任的，保險公司也承擔全部或部分還貸責任。
保費（以中行貸款為例）
期限為5-9年的，保險費=購房總價×0.048％×貸款年限；期限為10－19年的，保險費=購房總價×0.036％×貸款年限。
如果某人所購房屋的總價為100萬元，期限為10年，他應繳付的保險費=100萬元×0.036％×10=3600元。
“受益”概率低
“看起來保障的風險很多，不過臺風、龍卷風……我想在北京發生這些情況的幾率也太小了，我還是覺得買房貸險的意義不大。”盡管這次四川汶川地震讓很多消費者意識到了風險存在，但張女士還是覺得房貸險的賠付幾率很小，幾千塊的保費等于“打水漂”。
另外，購房者也提出，幾千元的房貸險保費，價格偏高，這也是人們不愿購買房貸險的原因。
發生意外有保障
而在主張購買的少數派中，房主王先生則認為，房貸險中針對人身的保障還存在一定的意義。如果不買房貸險，房貸負翁可能面臨的最大風險在于，一旦自身遭遇各種意外傷害失去了還貸能力怎么辦。
“房產畢竟是人生中比較重大的一項資產，如果自己實際情況是資金充裕，購買一份保險心里也更踏實。”在這次地震發生后，王先生就趕忙咨詢了幾家保險公司。
靈活、壓力小 年繳優于一次性繳
■ 購買技巧
如果準備購房的市民愿意多添一份保障，在購買房貸險時還是有一些小竅門的。目前申請房貸時可選擇一次性繳納房貸險、年繳房貸險、貸款擔保三種方式，而貸款擔保是公積金貸款只能采取的方式。
比較一下年繳和一次性繳納房貸險，會發現年繳房貸險在費用支出和退保方面都更有優勢。比如分年付每期保費是按：保險費＝保險金額×保險費率公式計算確定的，而一次性繳納保費則是按：保險費=借款總額÷10000×借款年限相對應的每萬元保險費公式計算確定的。表面看好像都是保險額乘保險費率，但一次繳費的保險額指的是貸款總額，而分年付的保險額則是指每期剩余的貸款本金。
如果貸款人準備在今后經常性部分提前還貸，那么考慮到容易退保、保費容易計算等因素，還是選擇年繳型產品比較合適。而且年繳型產品的首次保費壓力也小得多，手頭不富裕的貸款買房者比較適合年繳產品。
結合普通人身意外險考慮
■ 剖析
無論是已經買了房子打算提前還款的購房者，還是正準備買房的準購房者，在退還是不退，或保還是不保的問題面前，還是先了解一下房貸險的內容。看看怎樣更適合自己，然后作出相應的選擇才比較理性。
如果主要擔心自己遭遇意外傷害可能失去了還貸能力，有一部分人可以不用買房貸險，也就是已經有充分人身意外保險的人群。即使發生意外，消費者也可以通過傳統的人身意外險獲得保險公司的理賠金，用這筆理賠金的一部分去支付未還清的房貸。
不過，意外險的額度也要考慮覆蓋房屋按揭貸款總額，還應該有所超出。因為貸款人若發生意外無力還款，也會面臨收入銳減、其他開支增長的局面。反之，如果平常并沒有足夠的人身意外險，那么申請房屋按揭貸款時也可考慮補足尚欠缺的人身意外險額度；或者按照貸款多少購買房貸險。
但從費率角度來看，房貸險比普通的人身意外險便宜些。比如目前一般國內的人身意外險費率為1％。至2％。，而房貸險費率都只在千分之零點幾。
專家開會研討巨災保險
■ 新況
震災之后，二手房市場上按揭消費者對于房貸險的關注度大大提升，在5月19日至今的咨詢量已經超過千例。“不過在這種連保險公司都難以承受的巨大風險面前，商業保險的力量還是顯得薄弱。”一位保險公司人士評價說，討論多年的巨災風險制度的建立已經無法再拖。
就在上周一，由全國人大牽頭召開了巨災保險課題研討會。中國保監會政策研究室綜合處副處長吉昱華說，由于保險費率難以精確厘定、受災相關性高限制了保險公司的承保能力、費率過高導致公眾很難接受等原因，純粹利用商業保險提供地震風險保障往往面臨市場失靈的困境。因此應建立地震保險制度，加快地震保險的立法。
但是，完全的風險保障必然導致地震保險費率過高，公眾很難接受，而限額風險保障對多數群體又缺乏足夠的吸引力，這些都使得純粹利用商業化的保險手段提供地震風險保障缺乏可操作性。
房貸“負”翁可加定期壽險
需要提醒的是目前房貸險的賠付情況都是針對意外，也就是意外身故或意外殘疾的情況下，才可以獲得房貸險的理賠金。但很多背負房貸的貸款人，特別是人到中年的，因為疾病身故的也越來越常見。考慮到這樣的風險因素，在意外保障之后，房貸負翁還需要為自己購買保額與房貸額相匹配的壽險。
目前市場上的壽險主要包括返還型壽險和純消費型的定期壽險兩種。前者帶有很大儲蓄成分，可以返本但保費也高；后者保費便宜但不返還。例如一家合資保險公司的一份保險計劃，保額40萬元10年期的定期壽險每年保費276元，而10萬元保額的分紅終身壽險（繳至55歲）一年保費要1735元。房貸一族已經面臨很大一筆月供支出，因此低保費高保障的定期壽險是個較為實際的選擇。但有些保險公司定期壽險不能單獨購買，需要附加在終身壽險上。
對于夫妻雙方共同承擔貸款的家庭，最好雙方都投保壽險，兩人的壽險保額對應雙方的薪水比例。
房貸險可否由銀行埋單？
■ 記者手記
從2006年起，房貸險不再與房貸一起“捆綁”銷售，購買房貸險的消費者已經成了極少數派。而此次地震來襲，四川因此受災的房產不計其數，但人們卻發現房貸險在地震面前幾乎成了“擺設”。
從目前的市場反應來看，無論是消費者還是業內人士都希望對房貸險進行改良，能否重新劃定保險責任，考慮將地震列入保障范圍。但無奈的是更廣泛背景下的巨災風險體系沒有建立，小小的商業房貸險如何走向似乎也是“舍本逐末”的事情。
再進一步設想，如果房貸險的保費由銀行承擔，改變一向被質疑的權益歸屬問題，我們所討論的買與不買的問題也將不再存在。有人認為，在銀行此次需要為無法償還房貸的災區人民“埋單”時，他們是否會由此更愿意推動房貸險的推廣？這或許是一個不錯的解決之道，既然第一受益人是銀行，為何不能由銀行自掏腰包，自己給自己買份保險。
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