將是國內(nèi)首單商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化項(xiàng)目，目前正組織主承銷商招標(biāo)
縱然華爾街還沒有從次貸危機(jī)的傷痛中走出來，國內(nèi)的資產(chǎn)證券化試點(diǎn)依舊在穩(wěn)步推進(jìn)。最近很多券商都收到了民生銀行發(fā)來的邀請函，內(nèi)容是邀請其參與該行首單商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化（CMBS）項(xiàng)目的主承銷商競標(biāo)，主要負(fù)責(zé)牽頭組成承銷團(tuán)、協(xié)助發(fā)行人進(jìn)行組織詢價(jià)、路演和推介等一系列工作。
“現(xiàn)在還沒有拿到最后的批文。”昨天，民生銀行的相關(guān)人士對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，通過此前的多次溝通，發(fā)行國內(nèi)首款CMBS產(chǎn)品已經(jīng)獲得了監(jiān)管部門的同意和支持。過去的兩年間，國開行、建行等多家商業(yè)銀行已經(jīng)成功試水證券化。
按照目前的設(shè)計(jì)，該款CMBS將北京金融街某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)支持證券18.4億元人民幣，共分為三檔。其中，A級證券的發(fā)行額是13.8億元，信用評級為AAA，占總規(guī)模的75%；B級證券和C級證券的發(fā)行額分別是2.392億元和2.208億元，信用評級分別為AA和A級。
上述三檔證券將在銀行間市場公開發(fā)行，這款產(chǎn)品中還特別設(shè)計(jì)了“超額利差受益證券”，與之前三檔資產(chǎn)支持證券不同，這部分證券將定向私募。民生銀行會(huì)監(jiān)管抵押貸款的用途、抵押貸款的對外支付、項(xiàng)目租金收入及其他收入的使用和支出等多個(gè)項(xiàng)目。
按照償付順序，信用級別高的檔次將優(yōu)先受償。例如，A級資產(chǎn)支持證券的利息支付優(yōu)先于B級資產(chǎn)支持證券、C級資產(chǎn)支持證券的利息支付和超額利差受益證券的收益支付，本金支付優(yōu)先于B級資產(chǎn)支持證券和C級資產(chǎn)支持證券。
“與個(gè)人住房抵押貸款支持證券（MBS）有一個(gè)顯著的不同在于，租金是有可能斷檔的。當(dāng)這個(gè)租戶搬走，另一個(gè)租戶還沒有租用的時(shí)候，租金收入會(huì)由民生銀行先行墊付?！鄙鲜雒裆y行人士說，因?yàn)檫@是國內(nèi)第一款CMBS產(chǎn)品，設(shè)計(jì)時(shí)有多處創(chuàng)新。
次貸危機(jī)爆發(fā)后，“資產(chǎn)證券化”這個(gè)詞除了“滿足流動(dòng)性需求”、“表外處理”等含義之外，又包含了更深一層的意義，在于因資不抵債而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。國泰君安金融行業(yè)分析師伍永剛表示，從國內(nèi)已發(fā)行的商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品來看，以個(gè)人按揭貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)都比美國的次級債小得多，原因在于都有首付的要求且銀行放貸也較為審慎，但是次貸危機(jī)還是一個(gè)相當(dāng)深刻的教訓(xùn)?！霸诋a(chǎn)品創(chuàng)新的時(shí)候必須注意控制風(fēng)險(xiǎn)。”
民生銀行的上述人士表示，他們即將設(shè)計(jì)的CMBS產(chǎn)品是以商業(yè)物業(yè)的貸款作為未來的現(xiàn)金流，同時(shí)以其土地使用權(quán)作為抵押、未來的租金收入和其他收入做質(zhì)押，在產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)上與導(dǎo)致次貸危機(jī)的證券化產(chǎn)品有本質(zhì)的區(qū)別。
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