9月28日，“十一”長假前中國股市的最后一個(gè)交易日，上證綜指牛氣重現(xiàn)，沖過5500點(diǎn)“限速線”，大漲142.90點(diǎn)，漲幅2.64%。滬深兩市成交量再上2000億關(guān)口。
然而，在體現(xiàn)熱錢“流動(dòng)”的另一面，中國樓市在俗稱的“金九銀十”里卻處處喊冷。本報(bào)記者國慶期間進(jìn)行三地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京、上海、天津等主要房地產(chǎn)市場新房上市量、成交量持續(xù)走低，投資人持幣觀望氣氛濃厚。
市場冷熱兩重天似乎來源于此：9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布二手房房貸新規(guī)。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
27日當(dāng)天，在A股指數(shù)上漲背景下，地產(chǎn)股板塊卻大跌4.21%，跌幅與“5·30”大跌時(shí)相近。“房貸新政對(duì)市場的影響將非常顯著。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰對(duì)記者如此表示。
另外，包括住房協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌、聯(lián)合證券分析員任瞳在內(nèi)的多位專家在接受記者采訪時(shí)均認(rèn)為，房貸緊縮政策很可能會(huì)使炒房資金選擇撤退，并持幣觀望，繼而增加流入股市的資金，給股市繼續(xù)上升提供動(dòng)力。
不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為，新政會(huì)不會(huì)“習(xí)慣性流產(chǎn)”還很難說，至少在目前配套體系不全情況下威力難免打折扣。對(duì)此21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的觀點(diǎn)是：影響短期尚不明顯。
京津滬樓市喊冷
10月2日，北京，一輛從宋家莊開往天通苑的26輛看房班車?yán)锷⒆畮讉€(gè)人，他們的目標(biāo)只有一個(gè)：地鐵5號(hào)線沿線房產(chǎn)。江海波混跡中間顯然是“動(dòng)機(jī)不純”。
江是一個(gè)在京城手握十余套房產(chǎn)的職業(yè)炒客，兩年前他重金押寶地鐵5號(hào)線，眼看10月7日5號(hào)線開始運(yùn)營，沿線房價(jià)躥至歷史高位，他尋思著“該撤退了”。拿定主意后，江也加入了看房大軍搜集市場行情。
真正讓江下決心全身而退的是一種敏感的嗅覺：“越來越感覺形勢不對(duì)勁，我從8月開始就陸續(xù)出貨了。”據(jù)江透露，炒房套現(xiàn)的資金以往是要很快尋找下一個(gè)房產(chǎn)目標(biāo)的，現(xiàn)在“這筆錢”卻顧慮重重。
原本約好3日再與記者詳談的江海波，后來卻臨時(shí)改變注意，理由是幾個(gè)多年投資炒房的朋友有個(gè)緊急聚會(huì)，商討撤退方案。此時(shí)，在國航做飛行員的宋明坐在天津國際大廈樓下的星巴克里，向記者談起他購房計(jì)劃的頗多遺憾。
宋在國際中心已有一套小一居，今年5月份貸款買的，本打算近期再貸款添置個(gè)寬敞的房子，現(xiàn)在看來計(jì)劃要有變動(dòng)。
改變計(jì)劃的還有上海的王小姐，供職于上海某外企的王聯(lián)系中介，把一套位于“東方曼哈頓”面積約211平方米的居室以750萬元掛牌出售，不久之前她的要價(jià)還是780萬。王小姐對(duì)拋房的解釋是：“一個(gè)新政策出臺(tái)，情況就不同了，誰知道還有什么政策要出來呀，投資預(yù)期也得跟著改，沒辦法。”
事實(shí)上，記者在采訪調(diào)查中了解到，在上述賣房、拋房者的個(gè)案背后，是京津滬三地房產(chǎn)市場進(jìn)入所謂的“金九銀十”以來不斷喊冷的現(xiàn)實(shí)。
10月1日，正逢黃金周看房高峰期，記者在上海市區(qū)多個(gè)地段看到，很多中介選擇“十一關(guān)門休假”。這與往年的黃金10月大相徑庭。即便是9月底的幾天里，中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)80%以上的門店甚至一度遭遇“零簽約”的尷尬局面，這在上海樓市還是第一次。
記者在2007上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)上還看到，外地樓盤、上海本地偏遠(yuǎn)樓盤占到整個(gè)展會(huì)相當(dāng)比例，中心城區(qū)樓盤寥寥無幾。上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄介紹，9月前24天，上海商品住宅的成交量僅158.55萬平方米，“金九銀十”風(fēng)光不再。
在天津，記者走訪了位于天津萬科大廈內(nèi)的龍勝置業(yè)公司，原本有下屬60多家門市的房產(chǎn)中介公司寬敞明亮的營業(yè)大廳中鮮有購房者。“這哪兒像金九銀十啊！”剛來公司不久的業(yè)務(wù)員小劉對(duì)記者說：“國慶節(jié)的人流明顯沒有以前火，一些大客戶都流失了。”小劉說的大客戶，指的就是那些有錢有規(guī)模的炒房者。
無獨(dú)有偶。在房市持續(xù)高燒的北京，記者走訪了位于西直門、朝陽門的多家房產(chǎn)中介，看到的情形同樣冷清。一些樓盤的售樓處退房者反而在增多。
據(jù)記者了解，在9月中旬結(jié)束的北京秋季房展上，也呈現(xiàn)出了“參觀意愿濃、實(shí)際成交淡”的局面。該房展會(huì)參展的樓盤僅有32個(gè)，北京市內(nèi)的項(xiàng)目僅過10個(gè)，意向成交1776套的低量預(yù)示著北京房市交易正陷入低谷。
一筆炒樓“明細(xì)賬”
今年前8個(gè)月還一片紅火、歌舞升平的樓市，緣何掉頭直下？
在流動(dòng)性過剩的背景下，熱錢去處并不多，樓市和股市是最大的兩個(gè)選擇。如果投資樓市的錢路被堵，股市的錢自然會(huì)多。那么，投資樓市目前真的已經(jīng)不劃算了嗎？
多位業(yè)內(nèi)人士接受采訪時(shí)都分析，除了泡沫越聚越多、房價(jià)過高引起多方打壓等宏觀面因素外，央行提高第二套住房貸款首付規(guī)定，給了房地產(chǎn)炒客們當(dāng)頭棒喝。
建行北京分行的一位分析人員秦女士給記者詳細(xì)算了一筆賬，結(jié)論是炒房的成本大肆增加，風(fēng)險(xiǎn)凝聚。
秦女士告訴記者，現(xiàn)在5年期以上房貸年利率為7.83%，購買第一套房的優(yōu)惠幅度為15%，則實(shí)際年利率為6.6555%；如果是買第二套房，貸款利率以1.1倍計(jì)算，則5年期以上貸款利率高達(dá)8.613%。
據(jù)她分析，以總房價(jià)100萬元、貸款15年為例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10萬元現(xiàn)金。不僅如此，原來70萬元的實(shí)際利率是6.6555%，每月需還款6100余元，15年利息總額408373.4元；而今后首付40%后，貸款60萬元，實(shí)際利率8.613%，每月還款5948.04元，利息總額為470647.2元。兩者相比利息最終多支出62273.8萬元。
“假如我拿100萬現(xiàn)金投資總價(jià)在100萬左右的房產(chǎn)，以前可以貸款買三套，現(xiàn)在只能買兩套了。”令江海波感到吃虧的是，最終還要多付出近20萬元的利息，“對(duì)投資者而言，這可不是小數(shù)目”。
據(jù)央行最新統(tǒng)計(jì)，今年6月末全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款達(dá)到25720億元，相比10年前增長了135倍，除了為滿足居住要求而貸款購房的置業(yè)者外，炒房大軍自然也選擇房貸作為投資杠桿 。事實(shí)上，已出售房產(chǎn)空置率一直居高不下，證明樓市投資成分非常之大。
按照江的預(yù)計(jì)，炒房投資回報(bào)的數(shù)額要有底線，一旦成本過高，炒房力量就會(huì)被打壓，整個(gè)房價(jià)將不可避免地被限制。近日有一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，超過六成人認(rèn)為，在房貸新政之下，需要拿更高首付款去買房，會(huì)抑制炒房人的行為，并最后影響到房價(jià)。
顧云昌認(rèn)為，國家調(diào)控會(huì)繼續(xù)應(yīng)用銀根緊縮政策，這對(duì)房市中的投機(jī)成分顯然是一大“利空”。薛建雄稱：“新政可能導(dǎo)致上海樓市前幾個(gè)月的漲速放慢。”
而從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京多個(gè)門店的交易情況看，早在9月初市場得到“可能提高首付”消息后，交易量立即有所減少。9月中下旬，投資者的觀望情緒加劇。
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