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編者按：1月7日，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評(píng)中心重磅“出爐”的2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售金額與銷售面積排行榜中，萬科成了最大贏家，榮膺“雙料”冠軍之余，也創(chuàng)下新的歷史記錄。保利地產(chǎn)獲2010年度房企銷售面積亞軍、銷售金額第四名；金地集團(tuán)排名居中，均位列“兩榜”第13名；招商地產(chǎn)排名則最為靠后，分列上述“兩榜”的第18名、第26名。
公開資料顯示，2010年萬保金招共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2109億元，簽約總面積為1905萬㎡。四大房企中，保利規(guī)模擴(kuò)張速度最快，而萬科的運(yùn)行效率最高。截至2010年3季度，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)較年初增長了52.27%，而萬科的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比率最低，為68.59%，這與萬科一直強(qiáng)調(diào)的高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)的模式相符。
2010年房企銷售排行榜出爐萬保招金“被調(diào)控”效果幾何？
四大房企·萬科篇
作為中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)之無愧的龍頭企業(yè)，萬科在2010年繼續(xù)著自己的老大地位。
根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評(píng)中心共同發(fā)布《2010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，2010年萬科再次蟬聯(lián)了住宅銷售收入與住宅銷售面積的雙料冠軍。其中住宅銷售收入1026億元，住宅銷售面積847萬平方米。而1026億元的銷售成績也創(chuàng)造了新的記錄，使得萬科成為國內(nèi)第一家年銷售超過千億的房企。
而面對(duì)不斷深入的調(diào)控，及時(shí)調(diào)整開發(fā)布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開發(fā)節(jié)奏，調(diào)低對(duì)利潤的追求，把調(diào)控可能帶來的業(yè)績影響降到最低無疑成為其銷售突破千億的保障。
這種順勢而為也體現(xiàn)在此前幾年。2007年，他們率先將開發(fā)重心轉(zhuǎn)向二三線城市，并以剛性需求者為主力客戶，順應(yīng)政策要求大建特建“小戶型”，以滿足主力市場需求；2008年，當(dāng)行業(yè)迎來首次調(diào)整時(shí)，萬科則迅速舉起降價(jià)大旗，搶先出貨。顯然，這種面對(duì)不同情況積極調(diào)整的策略使得萬科得以長期位居地產(chǎn)“一哥”的位置。
不過，銷售千億的背后，萬科也面臨著諸多的挑戰(zhàn)。首先是盈利能力方面，這家企業(yè)銷售爆發(fā)式增長的行情并未很好地傳導(dǎo)至盈利端。與2004年的百億銷售額相比，6年之后的千億萬科，其銷售額增長了9倍；2004年凈利潤約為9億元，2010年前三季度為32.72億元，如果4季度不出現(xiàn)較大幅度的增長，萬科2010年全年的業(yè)績不會(huì)超過50億元，而這意味著其6年來的利潤增長還不到5倍。顯然，萬科的規(guī)模增長與其成本控制能力的增長并不匹配，直接影響了其盈利能力。
其次是資金的問題，如果僅僅從資產(chǎn)負(fù)債表分析，萬科的資金狀況確實(shí)不錯(cuò)。截止三季度萬科的貨幣資金315億，占總資產(chǎn)1879億的16.7%，而流動(dòng)比率，即短期借款加一年內(nèi)到期的長期借款僅158億，也就是僅萬科手中的現(xiàn)金就足夠支付其2倍的短期借款，資金狀況很是寬裕。
但從萬科的三季報(bào)現(xiàn)金流量表來看，其資金狀況似乎并沒有上述那么理想。2010年1-9月其經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)12億，上年同期則是正數(shù)112億，而經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)，說明企業(yè)掙得少花得多；同時(shí)其前三季度銷售收入223億元，但經(jīng)營性現(xiàn)金流入是598億，說明63%的現(xiàn)金流來自以前年度收入或預(yù)收款；最后其2010年1-9月收到的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金55億，比去年同期的17億增加2.3倍。而有注冊(cè)會(huì)計(jì)師表示，收到的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金金額巨大，多為關(guān)聯(lián)方直接的現(xiàn)金往來，不少企業(yè)用這種方式掩蓋主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的嚴(yán)重短缺。
而如果要預(yù)測未來萬科的資金狀況，還要看2010年的年報(bào)，進(jìn)一步了解其存貨的可銷售狀態(tài)。如果現(xiàn)房占比大，就說明存貨的變現(xiàn)能力強(qiáng)，相反的，如果新開工項(xiàng)目多，反而會(huì)進(jìn)一步增加資金的需求量；截止三季度其預(yù)收賬款已經(jīng)達(dá)到656億，超過1-9月份銷售收入433億，按照2010年的平均銷售額，等于是已經(jīng)預(yù)收了未來17個(gè)月的收入，這個(gè)數(shù)字也驗(yàn)證了萬科未來資金會(huì)更緊張。
同時(shí)，2010年1-9月萬科的投資收益2100萬，比去年同期的1.52億下降86%，營業(yè)外利潤僅2480萬，說明萬科的利潤幾乎全部來自于直營業(yè)務(wù)，也顯示了其利潤的健康性。
并且，今年以來，萬科還加速了在土地市場的投入，整個(gè)2010年共獲取106塊土地，尤其是12月份，僅一個(gè)月就拿下了21處土地，且大多數(shù)位于二、三線城市。由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到銷售到交樓平均周期是2到3年，按此規(guī)律，萬科2010年實(shí)現(xiàn)千億業(yè)績便是2008年之前辛苦布局、儲(chǔ)備土地的結(jié)果，而2010年全國范圍內(nèi)的大量拿地，也將保障萬科今后幾年的銷售成績。
此外，萬科目前已經(jīng)將學(xué)習(xí)目標(biāo)從美國最大的住宅企業(yè)帕爾迪轉(zhuǎn)向了匯豐銀行，希望學(xué)習(xí)其“市場環(huán)境適應(yīng)能力”，而萬科也確實(shí)在住宅市場遭遇連續(xù)調(diào)控后，將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)的市場。此外針對(duì)重慶將試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的消息，萬科已經(jīng)對(duì)相關(guān)媒體表示，房產(chǎn)稅的開征以及保障房大規(guī)模興建計(jì)劃的落實(shí)，會(huì)抑制投資性購房需求。而這也或許意味著在2011年，我們將更多的看到萬科出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域。
(王崢)
四大房企·招商篇
作為“萬保金招”四家龍頭房企中規(guī)模最小的一家，招商地產(chǎn)2010年的表現(xiàn)可說是不溫不火，雖然全年銷售金額和銷售面積上仍排在這四家的末尾，但截止2010年三季度的凈利潤卻超過了金地集團(tuán)，排到了第三的位置。
根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評(píng)中心給出的數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)2010年實(shí)現(xiàn)住宅銷售收入143億元，位列國內(nèi)地產(chǎn)商第18位，全年銷售的住宅面積為102萬平方米，排在第25位。而2009年，招商地產(chǎn)的銷售收入和銷售面積分別為157億元和123萬平方米。
由于招商地產(chǎn)已經(jīng)形成了深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)經(jīng)營區(qū)域的市場格局，而2010年的調(diào)控主要針對(duì)的就是上述地區(qū)，導(dǎo)致招商地產(chǎn)2010年上述兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)小幅下滑。
穩(wěn)健式的發(fā)展是招商地產(chǎn)一貫的策略，所以其整體擴(kuò)張的速度相比于萬科與保利頗為落后。尤其是2010年上半年，招商地產(chǎn)沒有拿下一塊新的土地儲(chǔ)備，直到7月份這種情況才得到改觀。不過，沒有獲取新的土地并不意味著招商地產(chǎn)可能出現(xiàn)土地儲(chǔ)備的不足的問題。整個(gè)2010年，招商地產(chǎn)總計(jì)花費(fèi)69.58億元(按權(quán)益)，在佛山、上海、廈門、成都、南京等地購得土地十塊，新增權(quán)益建筑面積約131萬平米，新增項(xiàng)目整體的樓面地價(jià)為5617.36元/平米。有券商就估計(jì)，目前招商地產(chǎn)自身擁有的權(quán)益未結(jié)算面積在800萬平米以上。
而招商地產(chǎn)大股東招商局的資源雄厚，是其獲取質(zhì)優(yōu)價(jià)廉資源的重要保障。招商地產(chǎn)作為招商局唯一的房地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)，資產(chǎn)僅占集團(tuán)的18%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更快更好的發(fā)展是集團(tuán)的要求。集團(tuán)已確定在深圳再投資600億元，發(fā)展前海灣保稅港區(qū)、前海合作區(qū)綜合開發(fā)，海上世界綜合體、太子灣郵輪母港等項(xiàng)目，招商地產(chǎn)將在其中發(fā)揮重要作用。考慮到實(shí)際控制人招商局集團(tuán)在漳州開發(fā)區(qū)，深圳前海、蛇口等地區(qū)擁有豐富的土地資源，以及作為國資委核定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，公司土地的儲(chǔ)備還是比較充足的。
此外，2010年11月11日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，離開公司近3年的老將孟才重回公司任職副總，再掌拿地大權(quán)，而這也是短期內(nèi)內(nèi)招商地產(chǎn)新增的第二名高管。由于孟才任職招商地產(chǎn)副總的三年，亦是該司在土地儲(chǔ)備方面擴(kuò)張力度最大的時(shí)候，所以也引發(fā)業(yè)界關(guān)于招商地產(chǎn)重拾快速擴(kuò)張戰(zhàn)略的聯(lián)想。在孟才執(zhí)掌拿地大權(quán)的2007年，招商地產(chǎn)便先后在深圳、廣州、蘇州、漳州等地取得多達(dá)447多萬平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備。而在孟才離開后的另一個(gè)樓市高峰期——2009年，招商地產(chǎn)總共只新增6幅不到200萬平方米的土地儲(chǔ)備。不過，公司在承認(rèn)孟才的回歸的確是招商地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴(kuò)張所需的同時(shí)，也表示招商地產(chǎn)未來還是會(huì)延續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展策略。
雖然招商地產(chǎn)在這四大龍頭房企中處于“小老弟”的位置，但其“住宅開發(fā)+商業(yè)持有”的經(jīng)營模式卻是今后一段時(shí)間內(nèi)大型房企發(fā)展的主流，就連此前只做住宅項(xiàng)目的萬科，2010年也開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。畢竟在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)進(jìn)行的情況，住宅市場留給房企的空間會(huì)越來越小，而商業(yè)地產(chǎn)則注定會(huì)迎來自己的“春天”。所以，擁有大量商業(yè)項(xiàng)目的招商地產(chǎn)很可能借機(jī)縮小與前三者的差距。(王崢)