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2011年01月19日10:56 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

宋南飛 馬祚波

■本報記者調查發現，相關規定是全國規定而不是上海地方法規

■“無償收回”的是“期滿未申請續期”地，住宅用地不用申請“自動”續期

■但“自動續期”后要不要再交一次錢，是否受“公共利益”制約未明確

■法律疏漏讓住宅“70年難題”仍懸著，南京最早2040年遇到

1月14日，上海《第一財經日報》發表了《滬土地出讓驚現“期滿出讓人無償收回”》一文，文章稱，記者在2011年上海土地交易市場首拍中發現，在土地“預申請須知”中，出現了出讓期滿后“出讓人收回并補償相應殘余價值”甚至“出讓人無償收回”的規定，而且收回的范疇包括“土地上的建筑物構筑物及其附屬設施”。文中記者強調，“這些規定在歷來的土地出讓中均屬首次”。

文章援引房產分析師的話說：“這個規定很刺激，以后都這樣，誰還敢買房？誰敢投資地產？”

其實不光是房產“業內人士”感到“刺激”，眾多買房人更是害怕：按這樣的理解，我們買的房子，在70年土地使用期限滿了以后，連土地帶房子不就會被無償收回了嗎？那我們買房子的錢到底是買了房子，還是付的租金？

第二天，各大網站和媒體紛紛以“上海首次規定土地出讓期滿后無償收回”為題目進行轉載，這個話題持續發酵，引發眾多媒體紛紛抨擊“踐踏私權”、“挑戰物權法”、“消滅安全感”、“與民爭利”……

但是，本報記者調查發現，這應該屬于一起新聞“烏龍”，這并非上海的“地方新規”，而是國家普遍施行的。規定的實質也非“70年一滿就收回”這么簡單一刀切。但是這則“烏龍新聞”的出臺，卻真實地反映了民眾對“70年大限”的“恒產”焦慮和相關法律的模糊。

本報記者 宋南飛

真相追尋

新聞發酵

官方《通知》越解釋越糊涂

1月17日，也就是這條消息見報后的第一個工作日，上海市規劃和國土資源管理局在官網上掛出一份《“土地期滿后的處理方法”相關內容說明的通知》對此作出解釋。解釋中以特別以黑體字標明，所謂“出讓期滿無償收回”，是針對“出讓期限屆滿，土地使用者申請續期未獲批準的，該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式。”

不過，這一通知還是照搬了合同文本文字，缺乏通俗解釋。而媒體又在其中拎出了“符合社會公共利益需要可不批準續期申請”的文意，發出“因為社會公共利益沒法界定，我們的房子還是不安全”的解讀。因為上海國土部門解釋得很不“給力”，不但未釋疑反而加重懷疑，一時間各地媒體紛紛出來安撫民心，“我省不會出臺類似辦法”、“××地國土部門表示不會跟進”的報道魚貫而出。

第一質疑

難道所有開發商都在欺瞞？

本報記者看到這個報道，首先感到奇怪：因為如果存在這一“70年滿后房子收回”規定的話，那么現在開發商賣房子就變成了“借雞生蛋”，把租來的東西直接賣給你，這在法律上是說不通的。最起碼，在購房者和開發商簽訂的售房合同上，應該有這個“70年后收回”的條款提醒，否則就是無效合同。而遍查上海各地購房格式合同，都未見此條款。難道所有的開發商都涉嫌欺瞞詐騙？

再度質疑

上海真敢“冒天下之大不韙”？

上海作為一個開發前沿城市，難道會帶頭作出這種看似是向上世紀“倒退”的規定？記者又查看了上海市國土部門的說明。上面提到，這一規定的依據是《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第二十七、第二十八、第二十九三條相關“土地出讓限期屆滿”的條款。那這三個條款是否是上海市的“地方條款”呢？記者隨即又查閱了包括南京、北京、廣州等多地的《國有建設用地使用權出讓合同》范本，發現都有這三個條款，文字敘述一字不差。這就說明，這個所謂“挑戰物權法”的規定，并非是上海一地獨有。

原來如此

不是“滬版新規”，是國土部規定

最終，記者找到了這三個條款的來源：國土資源部。2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯合發布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本。該示范文本中第五章為“期限屆滿”，其中第二十五條到第二十七條和上海版《出讓合同》的第二十七到第二十九條完全吻合。也就是說，根據國家規定，從2008年開始，所有地方的國有建設用地使用權出讓合同中，都必須有這三個條款(本報在右上角原文列出這三個條款供參考)。

所以，所謂上海“首次”提出，是一條“烏龍”新聞。確切地說，應該是上海“首次”把這些條款寫到了“預申請須知”中，結果引起了媒體的注意。

法律釋疑

國土部08版土地出讓 合同范本相關條款

第二十五條使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用本合同項下宗地的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應當予以批準。

住宅建設地使用權期限屆滿的，自動續期。

出讓人同意續期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。

第二十六條土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回，出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建筑物，構筑物及其附屬設施，按本條第項約定履行：(一)由出讓人收回地上建筑物，構筑物及其附屬設施，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償；(二)由出讓人無償收回地上建筑物構筑物及其附屬設施。

第二十七條土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續期的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。

暫時定心

這個規定不針對“住宅用地”

看這三個條款，通俗解釋應該是這樣的：1、非住宅用地應當在期限屆滿前一年向政府提出續期申請，住宅用地既然“自動續期”就沒有“申請批準”的問題。如果續期申請無傷“社會公共利益需要”，則政府必須批準續期，但批準后要再交一次土地出讓金。2、如果非住宅用地期限屆滿前一年沒有提出續期申請，則到期后政府無償收回。3、如果非住宅用地申請續期因“公共利益”未獲批準的，政府收回土地并給予補償，如果有約在先不補償的則無償收回。

可見，“無償收回”的情況必須同時滿足以下兩個條件：一，非住宅用地，二，用地期限屆滿前一年未提出續期申請，或者申請未獲批準且事先約定不補償。而在同一合同文本的其他條款中，有表述很清楚的“土地轉讓期限未到，不得收回”的條款。

憂心再起

“自動續期”后仍有三大隱憂

可以看出，“土地期滿無償收回”報道的來源就在這里。而這個表述因為過濾了眾多的先決條件(如沒有申請續期，不適用住宅用地等)，所以引發了全面的擔憂。事實上，第一財經日報的原始報道中，就已經提出了“不含住宅用地”的意思，在許多轉載中該說法被有意無意忽視了。

不過，在澄清了上海的“冤枉”后，卻容易引起更大的焦慮：原來全國都是這樣辦的！而且這三個條款中，關于住宅用地70年期滿后怎么辦，至少有三個關鍵疑問沒有解釋清楚：一是“自動續期”后，是否還要再付一次土地出讓金？二是“自動續期”是否會受到“社會公共利益需要”的影響而不成功？三是，“轉讓期限未到不得收回”的條款中，也附帶了一條尾巴：“社會公共利益需要”的“特殊情況下”，政府可以收回土地和建筑，但要給予市價補償。

顯然，這些沒有解釋清楚的三個關鍵疑問，正是法律銜接的漏洞所在，卻也恰恰是所有老百姓和購房人最關心的地方。

法律回溯

確實不是“挑戰物權法”

就這三大疑問，本報記者詢問了眾多相關部門和專家，得到的答復都是“很復雜，目前還說不清楚”。甚至有人私下對記者表示，這個問題“超出了我們現在的智慧，還是幾十年后后人來解決。”

不過記者查閱到，2008年這個新版合同出臺后，國土部土地利用司參與合同制定的幾位官員和專家就曾發表過《以規矩成就方圓——國有建設用地使用權出讓合同示范文本詳解》的文章，對此進行了一定的解釋。按照這篇權威文章的解釋，出臺這個新版合同，本來目的就是去適應《物權法》的。

根據該文章的法律回溯，最初關于“屆滿收回”的法規，是1990年實施的國務院55號令第40條規定：“(土地)出讓年限屆滿，出讓方有權無償收回土地使用權，地上建筑物及附著物所有權也由出讓方無償取得”，由于當時商品房制度還沒實施，房子都是公家的，所以這個規定簡單規定“全收回”。

而隨著商品房制度的建立，經過歷次修訂的《城市房地產管理法》取消了55號令“連房帶地全收回”規定，做出了“必須提前一年申請續期”的規定。但這一規定沒有區分“住宅用地”和“非住宅用地”，而且對“未申請續期”或申請續期未獲批準的情況下如何補償，沒有任何提及。

2007年10月1日起實施的《物權法》對此作了進一步明確：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”

所以，這相關屆滿后土地如何續期的“三條款”，恰恰是根據《城市房地產管理法》、《物權法》，結合《合同法》的基本原理作出的，雖然說確實還留了漏洞，但說它“挑戰物權法”，并非事實。

法律漏洞明顯“70年難題”仍未解

這條有些“烏龍”的新聞能夠持續發酵，除了被媒體解讀為“繼續調控樓市，銜接房產稅出臺”的政策意義外，更重要的是觸到了老百姓心頭的痛處：辛辛苦苦攢了多年的錢買來的房子，真的不能是自己的永久財產，只能住70年就要無償上交？正如南京市長季建業前幾天接受本報專訪時所說，“無恒產則無恒心”，“無償收回”四個字，是對“恒心”的打擊。

現在雖然可以基本確認，所謂“期滿后無償收回”的規定，并不適用于“住宅用地”，但是，“自動續期”的條款后面，卻沒有提及是否要和“政府批準續期”一樣再交一次土地出讓金，這是個很可能到時候被“靈活操作”的法律漏洞。同時，《物權法》面臨的老問題還是沒解決：“社會公共利益需要”這個沒有明確界定的概念，還是時刻懸在頭上，讓“自動續期”看起來似乎并非“無條件”，也讓無論期限屆滿與否的房子，都沒法徹底避免“被征收”的陰影。

難道，這個難題真的如業內所說，要“留給后人”來解決？　宋南飛 　

延伸

青島已現到期難題南京最快2040年面對

住宅用地的“70年大限”，很多人調侃說，“孫子的事情”。真的嗎？

2009年，《新華每日電訊》就報道說，青島開發區阿里山小區因為1989年“創新嘗試”設定了20年的土地使用期限。現在到期了，怎么辦？還沒有后續說法。

在南京，一些2000年開發的酒店式公寓，主要分布在新街口、鼓樓等地，因為屬于商業用地，使用年限是40年，卻在30年后就要遇到這個問題了。國土部門說：“這個問題應該由《物權法》來解釋，國土部門只是執行機構，我們說了不算，也不夠權威。”

另外，在“招拍掛”以前的“劃撥”土地建筑的老小區，因為沒有掛牌出讓，所以土地證上沒有寫期限。雖然沒有“到期收回”之憂，但也不在“不得收回”的保護范圍里。馬祚波

返回頂部文章來源： 揚子晚報

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