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滬深有望率先試點(diǎn)
按照財(cái)政部和國家稅務(wù)總局提出的思路：從國際經(jīng)驗(yàn)及公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應(yīng)對個(gè)人所有的住房普遍征收。但考慮到這項(xiàng)改革情況復(fù)雜，擬先在部分城市對部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。
劉桓認(rèn)為，上述表態(tài)意味著，不論商業(yè)地產(chǎn)還是個(gè)人非營業(yè)性房產(chǎn)都有可能成為征稅的對象，但對個(gè)人非營業(yè)性房產(chǎn)征稅應(yīng)當(dāng)區(qū)分住宅用途，“基本住宅還是投資、投機(jī)性住宅應(yīng)該是有區(qū)別的?！彼M(jìn)一步表示，目前來看，基本住宅不征稅似乎已成共識，但接下來具體怎么征收還需要進(jìn)一步明確，比如是否要確定一個(gè)免稅額等。
對此，國內(nèi)一直有諸多爭論。有人認(rèn)為應(yīng)該按照套數(shù)，比如第一套房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，從第二套開始征收等；有人認(rèn)為應(yīng)該以面積為準(zhǔn)，達(dá)到一定面積才征收房產(chǎn)稅；另外一部分人則主張按照房產(chǎn)評估值進(jìn)行征收。
哪些地方將率先試點(diǎn)、稅率會(huì)是多少等問題也是眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。對此，我愛我家控股公司副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，滬、深有望率先試點(diǎn)，重慶、北京則可能跟隨其后。他解釋說，由于上海、深圳的房屋權(quán)屬關(guān)系比較簡單，多為商品房，滬深率先展開房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性非常大。重慶最近也對房產(chǎn)稅的試點(diǎn)進(jìn)行了積極表態(tài)，所以也將跟隨其后。而北京由于房屋權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜，總存量較大，房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作將會(huì)稍晚于滬深。
對于目前傳出改革方案可能會(huì)采取0 .3%至0 .4%的稅率，劉桓認(rèn)為，目前這些傳聞也只是坊間揣測，沒有依據(jù)。在他看來，從打擊投機(jī)的角度，這樣的稅率水平是偏低的，“不過，稅率的提高也有一個(gè)不斷完善的過程?！?/p>
胡景暉認(rèn)為，房產(chǎn)稅的稅率，如果依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后余值的1.2%計(jì)算繳納，年稅率應(yīng)該不會(huì)超過房產(chǎn)原值的8‰；如果按出租收益計(jì)征的話，年稅率大約為4%，考慮到目前全國多個(gè)城市對房屋出租收取的5%的綜合稅，合并后，稅率大約在租金的4%至5%之間。
記者了解到，其他一些國家也將稅收政策作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段之一。在美國，房地產(chǎn)稅收體系對房地產(chǎn)的調(diào)控功能主要就在于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，其房地產(chǎn)稅主要有不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)投資所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等。其中，不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅———作為房地產(chǎn)稅收中一項(xiàng)重要的稅種是一種從價(jià)稅，稅收額隨著房價(jià)的上漲而提高。不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅由不動(dòng)產(chǎn)稅和特別附加稅構(gòu)成。不動(dòng)產(chǎn)稅的計(jì)算基數(shù)通常是稅務(wù)部門根據(jù)法律規(guī)定在公平的市場價(jià)值的基礎(chǔ)上評估的價(jià)格，而稅率在各州各不相同。
時(shí)機(jī)
不排除年內(nèi)出臺(tái)的可能性
雖然，一定程度上在個(gè)別城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已具備基本條件，但推出的時(shí)機(jī)卻存在一定爭議。有專家認(rèn)為，未來一段時(shí)間內(nèi)如果房價(jià)過快上漲勢頭得不到遏制、投機(jī)氣氛依舊濃重的話，不排除房產(chǎn)稅改革方案年內(nèi)出臺(tái)的可能性。不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為，新近出臺(tái)的一系列調(diào)控政策如能在今年四季度取得令人滿意的效果，房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨于平穩(wěn)的話，房產(chǎn)稅改革可能會(huì)延后。
一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)資深人士對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，雖然通常情況下沒有人愿意多繳稅，但部分城市經(jīng)歷了房價(jià)過快上漲、炒房投機(jī)盛行的階段之后，更多的人傾向于國家在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收政策方面有所動(dòng)作，這為推行房產(chǎn)稅改革提供了比較好的社會(huì)氛圍，有關(guān)部門很可能會(huì)選擇這樣的時(shí)機(jī)盡快使改革落地。
胡景暉認(rèn)為，不久前出臺(tái)的“五項(xiàng)措施”，如果能夠在第四季度有效穩(wěn)定交易、平抑房價(jià)，并取得令管 理 層 和 社 會(huì) 大 眾 比 較 滿 意的效果，那么房產(chǎn)稅的試點(diǎn)有可能會(huì)延遲到明年下半年；如果二次調(diào)控仍舊不能取得令人滿意的效果，那么房產(chǎn)稅的試點(diǎn)很可能在明年年初就會(huì)出臺(tái)。
劉桓主張，如果有可能的話還是要再觀察未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。與去年底至今年初這一時(shí)段相比，目前房地產(chǎn)市場房價(jià)過快上漲、投機(jī)勢頭已經(jīng)被遏制住了，所以進(jìn)行房產(chǎn)稅改革還應(yīng)力求穩(wěn)妥，“雖然從完善稅制等角度房產(chǎn)稅改革勢在必行，但人們對房產(chǎn)稅賦予太多調(diào)控功能，這就要求我們在采取這個(gè)措施的時(shí)候要格外小心。”
他預(yù)測，在“國十條”等一系列調(diào)控政策下，未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨于平穩(wěn)的話，房產(chǎn)稅改革很可能會(huì)延后。
對于房產(chǎn)稅的作用，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房產(chǎn)稅的影響可分為三個(gè)階段：短期來看影響較大，房產(chǎn)稅的出臺(tái)標(biāo)志著國家調(diào)控房價(jià)的決心非常大，不達(dá)目的不罷休；中期分析，利空將被市場消化，因?yàn)樵圏c(diǎn)開征初期，稅基小、稅負(fù)低，容易被賣家轉(zhuǎn)嫁；長期來看，房地產(chǎn)稅制得到改善后，不僅有利于引導(dǎo)地方政府不再緊盯著土地財(cái)政，也能在一定程度上為樓市中的投資投機(jī)需求降溫，從而有利于穩(wěn)定房價(jià)。
不過，也有專家認(rèn)為，現(xiàn)在市場對房產(chǎn)稅改革的期望值有些過高，對房產(chǎn)稅的效果也有些夸張。實(shí)際上房產(chǎn)稅開征達(dá)不到那么大的作用，在很多征收房產(chǎn)稅的國家里，照樣有房地產(chǎn)泡沫。在短期之內(nèi)，可能對房價(jià)上漲有一定的抑制作用，但長期來看，作用如何有待觀察。（記者 王 濤 李佳鵬 徐旭忠）