下半年預期房價下降 樓市或將打破僵局
專家分析認為，調控政策的持續發力將促使更多開發商加入降價行列，成交量將進一步回升，樓市可能將打破此前“零成交”的僵局。
廣發證券房地產業首席分析師趙強說，“樓市新政后地產類股票的變化可分為兩個階段：從4月17日開始持續下跌，市場恐慌情緒嚴重，關于房產稅的傳言四起；5月20日左右，股價在震蕩中逐漸回升，包括萬科、保利、萬保招金等表現超過大盤。市場對地產類股票重新估值。”
“股價超前反映了市場對于房價的預期。”趙強表示，第一階段房價還未下跌，地產類股價已經跌去了40%。第二階段的股價回升表明，部分投資者認可房地產企業的中長期價值，市場情緒不再悲觀。當然這種認識在投資者中存在分歧。
趙強說，根據市場數據，個人判斷6月份房地產成交量已經跌到了谷底。預計由于房價下降導致剛性需求進場，7、8、9月成交量都將持續以10%的環比增速上升，但由于國家調控政策的效應，估計只能恢復到2009年70%的數量。
黎文江認為，下半年樓市將打破僵持，朝向價跌量升的趨勢移動。交易量大幅的回升將發生在“金九銀十”的9月、10月。
“廣州房地產市場一手房存量有2萬多套，下半年新增3萬多套，預計下半年的供給接近6萬套，而需求只有3萬套左右，開發商只能通過降價促銷。預計廣州花都、番禺等周邊地區將降價20%，全市降價幅度達到10%。而亞運城將在下半年釋放5千套的供給，將帶動整個房地產市場的回升。”黎文江說。
陳晟則認為，預計下半年各個城市的樓價下降幅度不一。二三線城市泡沫不多，主要由剛性需求拉動，因此只要每平方米降價500元到1000元就可以顯著提升成交量。而泡沫較大的城市和樓盤，比如北京通州，相對于2010年4月的樓價頂峰將下調10%到30%。
專家普遍認為，樓市調控政策的穩定性至關重要。暨南大學經濟學院博導、教授杜金岷說，房地產調控已經不僅是一個經濟問題，它是百姓高度關注的社會問題。調控的成敗關系政府的公信力，在真正達到調控目的前不能輕言放松。
開發商何去何從保障房能否成避風港？
調控冷風習習，然而從已披露的中期財報看，房地產企業似乎業績不錯。其中率先喊出降價的恒大地產上半年銷售收入209 .8億元，同比增長104.90%。
廣州房地產專家韓世同表示，由于統計滯后，不少銷售額是去年完成放在今年上半年結算，2009年下半年房地產銷售旺盛，翹尾因素造成了2010年上半年房地產企業業績不錯的“假象”。而2009年上半年房地產企業普遍業績不佳，也成為同比增速較快的原因。
韓世同認為，從部分城市成交量驟降70%可以看出，房地產企業上半年業績并沒有表面那樣光鮮，而下半年形勢依然不容樂觀。在國家堅持調控政策保持穩定的狀況下，房地產企業只有通過降價的措施來挽救成交量。
中國指數研究院陳晟表示，如果樓價下調10%至20%，只相當于地價下降7%，而現在部分地段地價已經下降20%至30%，不少開發商急于售出樓盤回籠資金拿地，已經開始布局全國進行價格調整。
除了降價促銷、加大二三線城市開發力度外，原來越多的開發商開始關注保障房建設。遠洋地產、萬科、綠地、保利等企業先后把目光投向了保障性住房建設領域。不少開發商表示，保障性住房建設將是下半年工作重點。
一向重利的房地產企業為什么會關注利潤不高的保障房領域呢？韓世同認為，以往保障性住房建設開發商參與積極性不高，主要是因為利潤率低。不過，在慘淡的市況下，為了保證資金周轉速度，以及機器和人員不閑置，目前開發商選擇余地不多。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，周轉速度快的保障房成為吸引開發商的“藍海”。
今年以來，多個城市宣布要加大保障性住房的建設力度。廣州國土房管局方面宣布，將力爭開工建設約300萬平方米的保障性住房，其中廉租房月2 .3萬套，經濟適用房1 .7萬套。
隨著政府不斷加大對經濟適用房、限價房等保障房的投入力度，參建保障房項目正成為房地產企業避險的好去處。同時，開發商加大力度參與保障房建設，也有利于房地產市場健康穩定發展。
廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲說，更多民間資本介入保障性住房建設，一是能帶動更多的社會力量和資源參與，二是可借助房地產企業成熟的市場開發經驗，提高保障性住房建設的效率。（記者 黃玫 付航 實習生劉春蘭）
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