近年來，巨大的房屋交易市場規(guī)模促使房產(chǎn)中介的數(shù)量直線增加，也讓業(yè)內(nèi)各種“貓膩”不斷“創(chuàng)新”。面對如今“聲名狼藉”的房地產(chǎn)中介現(xiàn)狀，人們呼吁規(guī)范化管理與整頓
“您好，聽說您有套房子要出租，租出去了嗎？……那不好意思，打擾了。”放下電話，劉燁在名單上畫了一個叉，這已經(jīng)是他今天畫下的第47個叉。近來，規(guī)模龐大的大學(xué)畢業(yè)生進(jìn)入租房市場，迫使這位房屋中介人員急切地尋找房源，“這段時間賣房難做了，不過租房倒是很火爆。”
和大多數(shù)中介一樣，劉燁生活的重心都是房屋交易。26歲的他進(jìn)入這個行業(yè)已經(jīng)3年，他坦言，“這個行當(dāng)不需要專業(yè)，只需要經(jīng)驗(yàn)；市場也有規(guī)范，但更多的是潛規(guī)則……”
房屋中介：橋梁？鴻溝？無底洞？
一個貼滿租售信息的門臉，幾張桌子，幾臺電腦，幾個穿西裝打領(lǐng)帶的業(yè)務(wù)員，這就是一般人印象中的房屋中介機(jī)構(gòu)。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各大城市都能見到這樣的中介店面，尤其是大城市的大樓盤，幾乎周圍都能“養(yǎng)活”一圈房屋中介。
“在北京，掙扎著大大小小數(shù)千家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公司，然而，這其中真正具有租賃從業(yè)資格的僅有30家。”北京中大恒基呼家樓店經(jīng)理仇勇一語中的，描述著亂象環(huán)生的房屋中介市場。
據(jù)仇勇回憶，房屋中介市場的混亂由來已久。2000年左右，在房屋租賃方面，源起自貴州的“房屋銀行”業(yè)務(wù)被引入北京。但由于政策及管理方面未形成有效監(jiān)督，很快被“做爛”，靠“房屋銀行”業(yè)務(wù)沉淀資金、靠“房屋銀行”業(yè)務(wù)低進(jìn)高出甚至坑騙看房費(fèi)等形式充斥市場，為整個房地產(chǎn)中介行業(yè)的口碑不佳埋下了伏筆。
十年來，巨大的房屋交易市場規(guī)模促使房產(chǎn)中介的數(shù)量直線增加，也讓業(yè)內(nèi)各種“貓膩”不斷“創(chuàng)新”。“高進(jìn)低租套取租金逃跑已經(jīng)是老方式了，現(xiàn)在還有一房多賣、假信息釣魚、利用合同做手腳等各種花樣。”劉燁介紹，中介就是通過買賣信息賺錢，于是讓買賣雙方信息不對稱就成了操作手段。這種“不透明”法則，成為各種“貓膩”行為滋生的沃土。
除了欺詐，中介有時也扮演交易價格推手的角色。北京鏈家地產(chǎn)副總裁林倩接受采訪時說，一些中介公司做的不只是居間，而是要求房東將房產(chǎn)全權(quán)委托，因?yàn)槭稚嫌写罅康姆吭矗钥赡軙霈F(xiàn)囤積房源，然后伺機(jī)把租房售房價格炒高的情況。
“有利潤時中介才會搭橋，否則就會扮演橫亙在需求雙方之間的鴻溝。”劉燁用“鴻溝理論”來解釋中介的邏輯，“不規(guī)范的中介就把鴻溝變成無底洞了。”
法規(guī)落后：“真規(guī)范”與“潛規(guī)則”
下班早的時候，劉燁會“勤奮地”到自己經(jīng)營的區(qū)域轉(zhuǎn)一圈，除了觀察打聽是否有可供租售的房源，他還會把一些貼在小區(qū)里的“個人求租”信息撕掉，貼上自己的信息。
“我們當(dāng)然希望信息都能掌握在自己手里，這么做也不違法吧？”劉燁說這是業(yè)內(nèi)最基本的“潛規(guī)則”了。而類似的“潛規(guī)則”還很多，比如以高于市場價的價格與房東簽合同，通過合同里面的“裝修權(quán)”對房屋進(jìn)行隔斷，然后再群租出去獲取更高的回報。
其實(shí)十年以來，相關(guān)部門已經(jīng)數(shù)次整頓房屋中介行業(yè)，也出臺了相關(guān)的法律法規(guī)。比如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、《人事部建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法〉的通知》等。
“這些法律法規(guī)對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的管理和規(guī)范起了十分重要的作用，但其先天的不足和對新環(huán)境的不適應(yīng)也越來越明顯。目前現(xiàn)狀是相對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這個快速發(fā)展的新興行業(yè)，法律法規(guī)的制定滯后于其發(fā)展速度，并逐步成為制約行業(yè)規(guī)范化運(yùn)行、正確均衡發(fā)展的瓶頸。”重慶大學(xué)副教授楊宇說。
僅就市場準(zhǔn)入制度而言，根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)需具備幾個基本條件：有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；另外從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。除此之外，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)還須在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)到登記機(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。但按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，只需向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后即可開業(yè)。
管理標(biāo)準(zhǔn)不一致，到房地產(chǎn)管理部門備案也非強(qiáng)制性手段，導(dǎo)致市場中大量不具備從業(yè)資格的中介機(jī)構(gòu)存在，真規(guī)范缺乏執(zhí)行力，也遭遇潛規(guī)則的不斷挑戰(zhàn)，而造成這種現(xiàn)象的根本原因就是缺乏房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)審查程序的統(tǒng)一和強(qiáng)制性規(guī)定。
面對如今“聲名狼藉”的房地產(chǎn)中介現(xiàn)狀，業(yè)者也呼吁規(guī)范化管理與整頓。仇勇說，“應(yīng)該提高入行門檻，雖然目前《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和很多公司都規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的學(xué)歷必須在大專以上，但假學(xué)歷、無照從業(yè)的現(xiàn)象仍普遍存在。”
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