本周，房租上漲成為樓市焦點問題，住建部委托房地產經紀人學會對“北上廣深”房租進行調研的結果顯示，四城市房租上漲幅度并沒有之前媒體報道的那么嚴重，而且提到中介推高房租或勸說房主抬高房租。也是在本周北京市建委約談了部分中介公司，了解關于中介推高房價的問題，并聽取中介公司對于當前房租問題的看法。“我們認為房租上漲原因很多，主要是市場的問題，中介的因素不大”，一位與會人員說。隨后記者在對中介進行調查后發現，在一周之間，中介對市場的判斷已經轉向，紛紛改口稱房租將下跌或上漲空間有限。
6月下旬起房租熱度降溫
據偉業我愛我家市場研究中心統計數據表明：自6月下旬至今，房屋租金明顯缺乏上漲動力，軌道交通沿線、熱點商圈周邊的房屋租金價格水平基本穩定，而且遠離軌道交通沿線、生活配套設施不夠完善的區域的租金價格水平與6月中上旬相比已經出現了3%左右的跌幅。
根據偉業我愛我家市場研究中心提供的數據顯示，6月與5月份相比，只有東城、朝陽、海淀、石景山的租金價格是上漲，其他各區的租金價格都出現了下跌，由于畢業生離校，暑期租賃高峰的拉動，使海淀、東城和CBD的租金出現了大幅上漲。
鏈家地產統計，2010年6月全市平均租金2816元/月，相比5月份下降2.39%，而7月初租金的平均價格與6月基本持平，租金漲幅正在迅速回落，以目前的租賃需求熱度來看，租賃客戶需求相比5月需求高峰期下降30%左右。該公司還預計，在八月底下一波租賃旺季之前，全市租金平均房租將逐漸回落到2800 元/月以下。
中原地產等機構負責人也在近期表示，房租上漲空間有限，市場將出現調整。
市場主要數據來源均為中介統計
記者隨機走訪了崇文區廣渠路沿線的一些熱門小區，不少中介公司的員工表示，上月租賃市場價格上漲的趨勢比較明顯，但是目前依然有上漲的現象，還沒有出現明顯回落的現象，房東對租金上漲的預期還沒有改變。
五位接受記者調查的租房人中，有4位表示房租還在上漲，但預期漲幅不大，他們近期接觸的房東和中介公司人員，多數租金報價高于上次報價10%以上。
從現場的調查來看，房租的下調速度比中介機構發布的數據要緩慢一些。對此，有關機構表示，目前租金統計并沒有官方的數據，他們主要是在所有租賃成交合同中采集成交價樣本。每個月會分區域抽取合同樣本，以此統計每個月、每個區域、某種類型的房屋租賃均價。然后每個月的均價相互對比，得出租金的漲幅或跌幅是多少。
中介稱租金高漲的主因是市場
偉業我愛我家市場研究中心相關負責人認為，“中介推高租金的說法無道理”，他表示，今年房租上漲是由于供不應求的市場原因造成的。去年同期市場還沒走出金融危機的陰影，使得去年同期的租金價位比2008年出現了大幅下降。今年上半年隨著實體經濟的恢復，租金水平自然出現了上漲。拿今年的高點和去年的低點相比，當然會感覺租金漲幅很大。而據北京市教委統計，2010年北京地區高校畢業生將達到21.9萬人，比2009年增加近2萬人。留京求職的畢業生大約在15萬左右，此外，外地高校畢業生入京求職的人數也將有10萬人左右。預測今年北京將有20萬左右的畢業生租房。
鏈家地產市場分析師張月則認為，租金上漲的核心原因在于市場的轉變和需求的增加，宏觀調控政策影響由購轉租人群驟增；根據國家統計局6月11日公布的數據顯示，5月份居民消費價格 (CPI)同比增長3.1%，創19個月來新高，CPI的升高推動了業主抬高租價的心理。
她認為，中介市場上的租賃代理業務由于差價出租和囤積壟斷房源，確實存在炒作和推高租金的嫌疑，但是絕大多數正規的中介公司并不會推高租金，相反，快速成交的收益往往更大，因此居間業務往往是說服業主降低租金減少空置期。
■ 市場預測
房租再漲動力不足
據偉業我愛我家市場研究中心認為，基于以下五點原因導致租金繼續上漲的動力不足。
第一，畢業生離校高峰已近結束，熱點高校、熱點商圈周邊的供求矛盾得到了一定緩解。今年不少畢業生在四五月份，甚至三月份便開始租房，所以大量的租賃需求得以提前釋放。
第二，租賃需求沿軌道交通沿線向城市外圍擴散。受今年年底房山線、大興線、亦莊線等5條地鐵線路即將通車利好消息的影響，不少租房者為減輕租金壓力，開始選擇在城市外圍的軌道交通沿線租房。
第三，房源供應增加，將緩解緊張的供需矛盾。一方面，受樓市宏觀調控的影響，二手房價下跌明顯，房價的不理想，使得眾多早期購房業主冷靜下來開始選擇由賣轉租；另一方面，近期，會有一批新房集中交工入住，而且不少都是在軌道交通沿線的中小戶型房源。這無形中增加了可供租賃的房源。
第四，四五月份的租金價格上漲，使得現在的租金水平，在一定程度上已經滿足了業主漲價的心理預期。
第五，空置期延長，部分業主主動下調租金。前一階段，不少業主跟風漲價，造成了自己的房子有價無市，空置期延長，為了避免空置期造成的損失，許多業主也開始下調租金。
本版采寫/本報記者張家齊
首個民間房價指數發布京七成樣本樓盤降9.3%
昨天，我國首個民間房價指數——“中國民間精銳房價指數”在京發布，其研究結果表明，新政后截至6月底，超七成樣本樓盤房價平均下降9.3%，遠遠低于1-4月的漲幅。該指數小組核心成員之一、地產少壯派論壇創始人、地產三人行欄目主持人王智中博士表示，價格是最重要的市場要素，起到配置社會資源的作用，但目前我國房價的統計方法有先天缺陷，其結果并不能真實反映市場信號，因此，他們推出了“中國民間精銳房價指數”，將每個月定期發布。
據了解，目前我國房價普遍采用的數據是成交價，但是一套房子一般只能交易一次，也就是說每一次統計對象都不相同，理論上講房價沒有縱向可比性；同時，最終的統計數據為全市或全國平均數值，但由于區域差異性、房源差異性等原因，平均房價不足以真實反映市場，反而容易出現“被平均”的情況。王智中表示，推出該指數就是為了避免房價“被平均化”。
第一期研究結果表明，1-4月，北京所有樣本樓盤價格全部上漲，平均上漲24%，個別樓盤上漲100%(研究人員認為，如果國家沒有當機立斷進行宏觀調控，2010年房價可能在2009年的基礎上再上漲一倍)。4月14日“國十條”后，宏觀調控初顯成效，超過七成樣本樓盤房價下降，截至6月底平均下降9.3%，但遠遠低于1-4月的漲幅，也就是說房價并沒有調整到2009年初的水平。[詳細]
|
