網(wǎng)易財(cái)經(jīng)7月16日訊在樓市調(diào)控背景下，與住宅類(lèi)中介公司“生意慘淡”形成鮮明對(duì)照的是，今年上半年，從事商業(yè)地產(chǎn)的代理機(jī)構(gòu)普遍賺的盆滿缽滿。
“調(diào)控政策出來(lái)后，住宅市場(chǎng)即便有錢(qián)也不讓你買(mǎi)，所以很多個(gè)人投資者都轉(zhuǎn)到商業(yè)（地產(chǎn)）這塊”，中原地產(chǎn)從事商業(yè)地產(chǎn)代理的張石（化名）近日對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，與住宅市場(chǎng)4%左右的投資回報(bào)率相比，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率要翻一番，不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)投資者的要求可能更高，對(duì)資本以及風(fēng)險(xiǎn)的管理能力更高。
隨著樓市調(diào)控的深入，住宅市場(chǎng)成交價(jià)量日益萎縮，與此相反，商業(yè)地產(chǎn)卻逆市熱銷(xiāo)。在巨大的地產(chǎn)蛋糕面前，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度，也由原來(lái)的被動(dòng)接受，變成主動(dòng)開(kāi)發(fā)，“扎堆”現(xiàn)象出現(xiàn)。
近9成商業(yè)項(xiàng)目漲價(jià)或維穩(wěn)
據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月24日，北京345個(gè)熱點(diǎn)在租在售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（商鋪、寫(xiě)字樓）中，共有161個(gè)項(xiàng)目租售價(jià)格逆市上升，占全部項(xiàng)目的46.67%，另有145個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定，占比42.03%，而降價(jià)項(xiàng)目?jī)H有39個(gè)，占比11.30%。
從區(qū)域上看，朝陽(yáng)區(qū)依托CBD、亞奧、東二環(huán)、燕莎等大型商圈，并在CBD東擴(kuò)政策引導(dǎo)下，成為漲勢(shì)最為迅猛的區(qū)域。
成交量方面，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，從今年一季度開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)成交比重在全市商品房總成交套數(shù)中開(kāi)始逐漸上漲。一季度，商業(yè)地產(chǎn)的成交占比為8.1%，而去年4季度該比例僅為6%，4.15新政之后，商業(yè)比重更是首次突破9%，達(dá)到9.5%。
除了政策利好外，商業(yè)地產(chǎn)的快速恢復(fù)與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景和居民消費(fèi)能力的良好預(yù)期有著密切聯(lián)系。高力國(guó)際華北區(qū)研究與咨詢部主管謝靖宇對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，北京市居民可支配收入和零售額在2010年1至5月分別同比增長(zhǎng)8.7%和15.8%，預(yù)計(jì)該趨勢(shì)在下半年仍可持續(xù)。而眾多海外零售商雄心勃勃深拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，以期分享快速增長(zhǎng)的消費(fèi)市場(chǎng)，也將支撐北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。
據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，未來(lái)兩季，北京中高端商鋪市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)至少8個(gè)新增項(xiàng)目，總零售面積達(dá)96萬(wàn)平方米，今年下半年，隨著一部分高端項(xiàng)目如國(guó)貿(mào)三期商場(chǎng)的入市，還將拉升租金和售價(jià)的小幅上升。
在16日由地杰長(zhǎng)安驛主辦、安家傳媒集團(tuán)承辦的“新政下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)論壇”上，多位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均預(yù)言：未來(lái)的10年將是屬于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的黃金10年。
開(kāi)發(fā)商扎堆商業(yè)地產(chǎn)
“最近幾個(gè)月，至少有10多家住宅開(kāi)發(fā)商來(lái)找我們咨詢和談合作”，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔今日對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)稱，調(diào)控政策“切斷”了住宅市場(chǎng)的后路，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型。
而在開(kāi)發(fā)模式上，不少地產(chǎn)商在選擇與運(yùn)營(yíng)管理商共同合作開(kāi)發(fā)的同時(shí)，也開(kāi)始“自謀出路”。譬如，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就在去年成立了商業(yè)地產(chǎn)部，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作。“很多開(kāi)發(fā)商也都采取這種模式，去年就已經(jīng)籌劃，到今年開(kāi)始正式運(yùn)作，我們公司很多人才都被開(kāi)發(fā)商挖走了”，北京某商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司的工作人員稱。
開(kāi)發(fā)商對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生本質(zhì)的變化。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)王占輝曾公開(kāi)表示，以前由于國(guó)家政策，要求開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的同時(shí)，一定要有25%-30%的商業(yè)配套，所以開(kāi)發(fā)商被迫做商業(yè)地產(chǎn)，而現(xiàn)在在新政調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商看到了商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向，變被動(dòng)為主動(dòng)，將資源有意識(shí)的向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行配置。
不少商業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)嘗到了熱銷(xiāo)帶來(lái)的“甜頭”。
今年4月，商業(yè)地產(chǎn)一哥萬(wàn)達(dá)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積約137萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額約152億元，相當(dāng)于去年全年合同銷(xiāo)售額的50%。而同期，作為地產(chǎn)龍頭老大的萬(wàn)科，其銷(xiāo)售金額僅為150.9億元。
SOHO中國(guó)的中期業(yè)績(jī)也成為開(kāi)發(fā)商中的佼佼者。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年SOHO中國(guó)未經(jīng)審計(jì)的協(xié)議銷(xiāo)售金額已達(dá)118.9億元，按全年180億的銷(xiāo)售目標(biāo)，SOHO中國(guó)成為上半年為數(shù)不多超額完成銷(xiāo)售計(jì)劃的國(guó)內(nèi)房企。
(本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 作者：潘秀林)
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