“近幾年來西安GDP增速維持在15%左右，其投融資來源，主要是幾個開發區下屬的投資公司發揮的作用，比如曲江文投 （即曲江文化產業投資集團）。”一位長期為當地政府提供融資服務的投行人士說。
目前正處在“擴容”階段的西安，除傳統區縣外，另有“五區一港兩基地”等8個不同定位的開發區。其下屬的公司往往冠以“文化投資”等各種名號，但實際上，主要運作模式依然是通過土地融資，進而進行大規模基礎設施建設——相反，老牌城投西安城市基礎設施建設投資集團有限公司 （以下簡稱西安城投），并不是當地這一輪地方政府投融資規模高速增長的主要載體。
融資新力量
上世紀90年代初，西安建立了高新技術開發區，開發區因其特有的靈活體制和市政府的充分放權，迎來了年均GDP增速30%左右的高速增長。
在高新區的示范效應下，多個開發區陸續建立：2003年，曲江新區建立；2004年，灞生態區建立；然后是國際港務區、灃渭新區。截至目前，西安已經形成了“五區一港兩基地”的城市新區格局。
然而，在建立之初，開發區的主事者們卻往往要面臨窘迫的格局。不少開發區管委會主任，最初僅僅從市財政處帶走了數十萬元的啟動資金，他們面臨的是拆遷、四通一平、招商、辦公場所、宣傳等各項費用。這導致了大規模的融資需求。
開發區管委會手中掌控的資源是大量土地。西安市副市長、曲江新區管委會主任段先念在此后接受媒體采訪時，自我調侃稱，“曲江要開發，政府又沒錢，說我是空手道專家，干脆這塊地就給我，叫我做空手道去”。
通過開發商墊資等方式，曲江修建了大雁塔北廣場、大唐芙蓉園等標志性建筑，周邊土地地價水漲船高。坊間傳聞稱，2003年春節前夕，段先念找到他的地產商朋友們，“30萬一畝地給你，我們好發獎金過年。”對方搖搖頭說：“20萬一畝還可以考慮。”
當年年底，在廣場開放前三天，段先念緊急召集屬下開會，宣布曲江新區的土地每畝在原有基礎上一律加價50萬元。
土地市場的激活盤活了曲江的整個融資鏈條。曲江新區管委會依托其全資控股的曲江文投進行投融資運作。公開資料顯示，曲江文投2002年的總資產為600萬元，去年其試圖重組賽格三星（sz000068)時公開的財務數據披露，截止到2009年10月31日，曲江文投的總資產達170.52億元，膨脹2842倍。
據稱，曲江文投的資產負債比為64%，這意味著，短短7年間，僅曲江文投這一個開發區下屬的地方融資平臺，就已產生了超過百億的債務。而“五區一港兩基地”等8個開發區下屬的平臺，這期間產生了多少債務，已無從估算。
土地是運作核心
土地是這類地方融資平臺的運作核心。“名義上，土地出讓金需要上繳到市財政，但按照西安的規定，對于‘創業’前幾年的開發區，土地出讓金是全額返還的。”一位不愿具名的當地某開發區土地局人士說。
表面上看，這些融資平臺并不直接與土地發生關系，比如曲江文投在名義上是一家“文化投資公司”，投資影視、傳媒、會展等若干文化產業，但在其背后，土地出讓金被不斷的注入，使其注冊資本和總資產規模迅速擴張，進而撬動了更多的銀行資金。
這已經成為一項完整的 “經營城市”鏈條：銀行資金進入后，曲江文投得以修建更多的公用設施和投資所謂的文化產業，這令其地價愈加高漲，目前，曲江新區的地價已接近每畝500萬元；土地出讓所得，又被進一步注入平臺公司。
這項鏈條在其財務數字上得到了反映：由于返還的土地出讓金無法計入收入，這類平臺往往擁有極其龐大的資產規模和糟糕的盈利能力——除非直接進行房地產開發。曲江文投公開的財務資料顯示，在2009年前10個月，該公司以其170億元的總資產規模，僅僅實現了3683.60萬元的利潤總額、1021.07萬元的凈利潤。
最初，這些平臺與銀行的合作通過簡單的擔保、抵押進行，據稱，國開行陜西分行是當地進行此類合作最多的銀行，其與曲江文投的首次合作始于2003年的一筆土地儲備項目貸款，規模25億，用于曲江一期基礎設施的起步發展。
但在此后，土地政策制約，融資擔保受限。“根據2007年3部委的聯合發文，土地儲備機構不得為第三方提供任何形式的擔保。土地儲備中心名下的儲備土地不能為發展公司融資項目提供抵押擔保，別的企業又沒有能力為大規模的基礎設施建設項目提供擔保。”上述不愿具名的某開發區土地局人士說。
而銀行也為這些大客戶們設計出新的應對方案。據稱，國開行專門為曲江文投設計了項目權益或權益質押與土地動態還款機制相結合的開發評審模式，權益質押是基于未來項目現金流的權益作為質押。
本報獲得的一份當地開發區高級官員的內部講話顯示，在進行內部總結時，他們已經意識到，“平臺公司債務規模高，面臨巨大的還本付息壓力，同時，公司缺乏經營性現金流支撐，面臨財務風險。”西安市一位高層官員在會上說。
但是他們認為，目前仍然是10年難得一見的機遇，“加大融資力度，能融多少錢，就融多少錢，不要怕背利息”。
這位官員測算說，以其近百平方公里的土地面積計算，一平方公里投資50億（一畝地300萬左右），完成開發建設需要將近5000億，而若滿足年投資速度三五十億，將需要100多年的時間！
——顯然，這樣漫長的等待，是不被容許的。
寂寞的老城投
“這一輪地方政府融資平臺膨脹是以土地為運作核心的，從這個程度上說，西安城投的參與度不高。”上述那位長期為當地政府提供融資服務的投行人士說。
西安城投的前身是為西安市建委下屬的西安市基礎設施建設投資管理有限責任公司，2000年成立。
2005年，經西安市政府批準，西安城投以劃入單位凈資產及財政撥款75億元進行增資，注冊資本增加至85億元人民幣。
與其他地方城投公司大規模參與土地一級開發不同的是，西安城投的主要業務集中在水務、燃氣、城市供熱、城市道路及城市公交5項公用事業領域。
根據2000年10月西安市政府出具的“市財函2000年96號”授權書，西安市政府每年將市財政城建資金中的四項收入，即國有土地出讓收入、城市道路橋梁通行費、城市污水處理費和戶外廣告媒體有償使用費劃給西安城投，專項用于基礎設施項目投資和項目融資。
本報獲得的一份數據顯示，西安城投2007年和2008年的債務總額分別為220.70億、235.64億元，而截止到2009年6月，其債務總額為225.79億元，其債務規模一直保持了相對穩定的態勢，顯然，西安城投并非這一輪地方融資平臺債務高速增長的載體。
2008年年底，西安城投共獲得國家開發銀行等8家銀行累計授信總額83億元，其中規模最大的是國家開發銀行陜西分行，授信額度34.88億元，未使用授信額度共計42.62億元。然而，即使是在4萬億計劃實行之后，西安城投的銀行負債依然未出現高速增長，在2009年年中反而出現下降。
之后，西安城投兩次發行共計21億元總額的中期票據，而上述投行人士說，這只是西安城投的常規融資方式，“這家公司的融資渠道一直比較多元化，此前就發過企業債和短期融資券，并不意味著大規模增加融資。”
(本文來源：經濟觀察報 作者：張延龍)
|
