本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見(征求意見稿)
為進一步建立健全上海市住房保障體系，積極發(fā)展公共租賃住房，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)、《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)和《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會議精神進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》(滬府辦發(fā)〔2009〕58號)等文件的精神，結(jié)合上海市實際，制定本實施意見。
一、發(fā)展公共租賃住房的總體要求
(一)發(fā)展公共租賃住房的基本思路。公共租賃住房是政府提供政策支持，通過專業(yè)機構(gòu)采用市場機制運營，根據(jù)基本居住要求限定住房面積和條件，按略低于市場水平的租賃價格，向規(guī)定對象供應(yīng)的保障性租賃住房。發(fā)展公共租賃住房要符合深化住房制度改革和加快完善住房保障體系的總體要求，符合“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，有效緩解本市青年職工、引進人才和來滬務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難，進一步擴大住房保障政策覆蓋面，促進住房租賃市場規(guī)范和健康發(fā)展。
(二)發(fā)展公共租賃住房的基本原則。為促進公共租賃住房規(guī)范、健康發(fā)展，應(yīng)堅持以下基本原則：一是科學規(guī)劃，合理布局。公共租賃住房發(fā)展應(yīng)符合城市經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，采取大分散、小集中的方式布局，集中設(shè)置的項目應(yīng)在交通較便捷、生活配套設(shè)施較完善的區(qū)域內(nèi)安排。二是規(guī)范管理，只租不售。公共租賃住房著重解決規(guī)定對象的階段性居住困難，滿足基本居住需求，應(yīng)規(guī)范供應(yīng)程序和租賃管理，定向出租，只租不售。三是政府支持，機構(gòu)運作。政府采取政策優(yōu)惠、專項投入等方式，支持一批公共租賃住房專業(yè)運營機構(gòu)通過各種渠道籌集并經(jīng)營公共租賃住房；包括支持有條件的單位(各類經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)園區(qū))利用自用土地規(guī)范發(fā)展公共租賃住房(即單位租賃住房)。四是市區(qū)聯(lián)手，以區(qū)(縣)為主。市政府主要負責全市公共租賃住房的政策制定、制度安排和統(tǒng)籌規(guī)劃；區(qū)(縣)政府是公共租賃住房工作的責任主體，應(yīng)因地制宜、規(guī)范管理，組織開展本區(qū)(縣)公共租賃住房的實施工作。
(三)落實管理部門。市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組負責對本市公共租賃住房的政策和規(guī)劃制定、發(fā)展目標和階段性任務(wù)等重大事項進行決策協(xié)調(diào)。區(qū)(縣)政府按照屬地化管理原則，負責本轄區(qū)內(nèi)公共租賃住房建設(shè)、籌集和供應(yīng)的實施管理，可結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H情況制定相關(guān)工作的實施細則。市住房保障和房屋管理局是本市公共租賃住房工作的行政主管部門。區(qū)(縣)住房保障和房屋管理部門是本區(qū)(縣)公共租賃住房工作的行政管理部門。市和區(qū)(縣)發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃土地、財政、稅務(wù)、國資、民政、金融、人力資源社會保障、農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟信息化、公安、監(jiān)察等部門按照職責分工，負責公共租賃住房的相關(guān)管理與監(jiān)督工作。
(四)積極組建公共租賃住房實施機構(gòu)。市、區(qū)(縣)政府應(yīng)組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經(jīng)營管理的專業(yè)機構(gòu)(以下簡稱“運營機構(gòu)”)，負責公共租賃住房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和經(jīng)租管理。運營機構(gòu)應(yīng)具有法人資格，按《公司法》有關(guān)規(guī)定組建，采取市場機制進行運作，以保本微利為營運目標，著重體現(xiàn)公共服務(wù)的功能。其中，單位租賃房的投資經(jīng)營管理，由相關(guān)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)管理主體、高校、部隊、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等單位組織實施。
(五)認真編制公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和實施計劃。區(qū)(縣)政府應(yīng)當根據(jù)住房保障需求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位等情況，統(tǒng)籌安排，合理布局，組織編制公共租賃住房的發(fā)展規(guī)劃和年度實施計劃，報市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組備案。公共租賃住房新增建設(shè)用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用年度計劃管理，規(guī)劃土地部門應(yīng)當保證優(yōu)先供應(yīng)。
二、多渠道籌集房源
(六)拓展房源籌集渠道。市、區(qū)(縣)政府要統(tǒng)一安排和協(xié)調(diào)房源的籌集工作，運營機構(gòu)可利用多種渠道籌集公共租賃住房，包括結(jié)合舊城區(qū)改造、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大型居住社區(qū)建設(shè)等項目，單獨選址、集中新建；從新建、配建的經(jīng)濟適用住房和其它保障性住房中，經(jīng)規(guī)定程序批準轉(zhuǎn)化；利用單位(包含經(jīng)濟、科技、產(chǎn)業(yè)等園區(qū))自用土地建造；按有關(guān)規(guī)定，綜合利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，適當集中新建；對于因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市結(jié)構(gòu)調(diào)整而閑置的廠房、倉庫、辦公等非居住用房進行改建或改造；收購或代理經(jīng)租社會上閑置的存量住房；同時要積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會機構(gòu)定向投資建設(shè)和提供房源，以及采取其它有效方式籌集房源。
(七)明確房源要求和標準。公共租賃住房主要為成套小戶型住宅或集體宿舍。新建成套住宅的建筑設(shè)計應(yīng)符合國家和本市有關(guān)的規(guī)定和技術(shù)標準，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口及構(gòu)成等要素，合理確定套型比例和結(jié)構(gòu)，套均建筑面積一般控制在40—50平方米。新建集體宿舍的建筑設(shè)計，應(yīng)符合建設(shè)部頒布的《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》及國家和本市的有關(guān)建筑標準、規(guī)范和規(guī)定。公共租賃住房的出租房屋條件和人均承租面積標準應(yīng)符合《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》的規(guī)定。公共租賃住房在使用前可進行簡易的裝修，配置必要的家具和家用電器等設(shè)備。
三、規(guī)范供應(yīng)管理機制
(八)制定符合實際的準入條件。申請公共租賃住房的對象(包括單身和家庭)，應(yīng)同時具備的條件為：一是具有本市城鎮(zhèn)常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續(xù)繳納社會保險金達到規(guī)定年限；二是已與本市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動或工作合同；三是在本市無自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米，因結(jié)婚分室居住有困難的，人均面積可適當放寬；四是申請時未享受本市其他住房保障政策。各區(qū)(縣)政府根據(jù)上述基本條件，可結(jié)合本區(qū)(縣)經(jīng)濟社會發(fā)展等情況制定具體的準入標準，并可適時調(diào)整。準入標準應(yīng)向社會公布，在公布準入標準前，應(yīng)當報市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組備案。
(九)嚴格申請和審核程序。申請對象主要向工作單位所在地的運營機構(gòu)提出申請，也可以向本市戶籍所在地的運營機構(gòu)提出申請。申請對象應(yīng)如實填報申請表，按要求提交戶籍證明或居住證、身份證、勞動或工作合同、住房狀況等資料，承諾對提交資料的真實有效性負責，經(jīng)申請對象所在單位蓋章確認，交運營機構(gòu)審核。對審核通過的申請對象，運營機構(gòu)應(yīng)出具登記證明，報區(qū)(縣)住房保障機構(gòu)備案。區(qū)(縣)住房保障機構(gòu)應(yīng)對申請審核情況進行抽查，發(fā)現(xiàn)有不符合規(guī)定的，向運營機構(gòu)提出整改意見，運營機構(gòu)應(yīng)當及時落實整改。
(十)提高房源使用效率。各區(qū)(縣)應(yīng)根據(jù)申請對象的人口結(jié)構(gòu)、住房需求、承受能力等情況，制定公共租賃住房的租賃供應(yīng)標準；根據(jù)房源供應(yīng)等情況，可實行輪候供應(yīng)制度。
(十一)加快建立租賃信息管理平臺。市、區(qū)(縣)應(yīng)建立全市聯(lián)網(wǎng)的公共租賃住房服務(wù)信息平臺，并與房地產(chǎn)租賃合同登記信息系統(tǒng)、實有人口管理信息系統(tǒng)相銜接，形成完整的全市住房租賃服務(wù)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，發(fā)布房源信息、提供租賃服務(wù)、實行監(jiān)督管理。公共租賃住房信息、居住人口信息的管理和使用按照《上海市實有人口業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息共享管理辦法》(滬府辦〔2010〕12號)規(guī)定執(zhí)行。
四、健全租賃管理機制
(十二)合理確定租賃價格。按略低于市場租金水平，確定公共租賃住房的租賃價格，具體由各運營機構(gòu)按規(guī)定制訂，報住房所在地的區(qū)(縣)物價部門和房管部門備案。在租賃合同期限內(nèi)，運營機構(gòu)不能單方面調(diào)整租賃價格。
(十三)確保租金支付。承租人應(yīng)根據(jù)合同約定，按時支付租金，有條件的可以按規(guī)定申請?zhí)崛」e金賬戶內(nèi)的存儲余額，用于支付租賃租金。用人單位可根據(jù)職工的貢獻等因素，向承租公共租賃住房的職工發(fā)放相應(yīng)的租金補貼，租金補貼直接支付給出租單位。用人單位集體安排承租的，應(yīng)配合運營機構(gòu)建立租金支付或租金匯交制度。
(十四)規(guī)范租賃行為。公共租賃住房只租不售，實行有限期租賃；經(jīng)租管理可由運營機構(gòu)自行實施，也可委托專業(yè)的公司實施。出租人應(yīng)與承租人簽訂租賃合同，并使用統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，申請辦理租賃合同登記手續(xù)。租賃合同期限一般不低于2年，合同到期仍需租賃的，運營機構(gòu)應(yīng)重新對承租人進行資格審核，符合條件的可續(xù)簽，租賃總年限一般不超過5年。單位集體租賃的，出租人應(yīng)與用人單位和承租人共同簽訂租賃合同。
(十五)強化退出管理。租賃雙方應(yīng)嚴格按合同約定承擔責任和義務(wù)，對承租人發(fā)生將所承租的公共租賃住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的，擅自改變承租住房居住用途的，購買住房或享受其它住房保障政策的，違反物業(yè)管理公約拒不整改的，以及其它違反租賃合同約定的情況等，出租人可與其解除或終止租賃合同。對承租人按合同約定應(yīng)騰退住房而不騰退的，出租人可要求用人單位協(xié)同督促騰退。對確有特殊困難的，給予一定期限的過渡期；拒不騰退的，應(yīng)按合同約定嚴肅處理，并可采取在適當范圍公告通報、納入本市個人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)、5年內(nèi)不得享受本市住房保障政策等措施，必要時可通過司法途徑解決。
五、加大政策支持力度
(十六)保證政府投入。市和區(qū)(縣)政府可以采取投資入股運營機構(gòu)，通過合理讓渡或不參與分配租賃收益等方式，支持和保證運營機構(gòu)持續(xù)發(fā)展公共租賃住房。在運營機構(gòu)組建時，市和區(qū)(縣)政府可以一次性注入部分資本金，予以支持；在國有土地上單獨選址、集中建設(shè)的公共租賃住房，可以參照《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》(滬府發(fā)〔2009〕28號)的相關(guān)規(guī)定實施開發(fā)建設(shè)，政府可以將在建設(shè)中按規(guī)定可減免的土地出讓金及各項行政事業(yè)性收費，作為政府的投入，作價入股；市和區(qū)(縣)政府提供其它土地、房產(chǎn)的，其中低于市場價部分可以折價入股。
(十七)完善配套政策。市、區(qū)(縣)政府應(yīng)通過多方面政策支持和推動公共租賃住房健康、有序發(fā)展。運營機構(gòu)在籌集房源和租賃經(jīng)營方面所涉及的稅收，按照相關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行；新建的公共租賃住房、特別是集體宿舍，根據(jù)實際情況可以適度增加建筑容積率和建筑覆蓋率；有條件的公共租賃住房建設(shè)項目中可配套一部分商業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施；鼓勵有條件的單位建設(shè)單位租賃房，按照單位租賃房建設(shè)和使用管理的相關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策；公共租賃住房運營機構(gòu)經(jīng)過批準，可以通過多種形式與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合作，參照單位租賃房建設(shè)和使用管理的相關(guān)規(guī)定，利用農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房；公共租賃住房項目的水、電、燃氣等設(shè)施的建設(shè)和收費標準按照居住類房屋標準執(zhí)行，實際使用量按照居民生活用水、用電、用氣標準計價；結(jié)合實有人口管理要求，相關(guān)部門應(yīng)對公共租賃住房承租人的戶籍管理、就學和就醫(yī)等問題制定相關(guān)的配套政策。
(十八)創(chuàng)新投融資機制。本市各金融管理部門，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，積極支持金融機構(gòu)、公共租賃住房運營機構(gòu)和有關(guān)單位，探索創(chuàng)新公共租賃住房的投融資機制。
六、其他規(guī)定
(十九)市和區(qū)(縣)住房保障房屋管理、發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃土地、財政、稅務(wù)、國資、民政、金融、人力資源社會保障、農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟信息化、公安、監(jiān)察等部門應(yīng)當根據(jù)各自職責，加強對公共租賃住房建設(shè)和籌集、申請審核、供應(yīng)分配、租后管理工作的監(jiān)督，依法查處違法違紀行為。公共租賃住房建設(shè)籌集、申請審核、供應(yīng)分配和租后管理工作接受社會監(jiān)督。有關(guān)部門應(yīng)當及時受理監(jiān)督舉報，并向社會公開處理結(jié)果。
(二十)公共租賃住房建設(shè)、經(jīng)營和管理的有關(guān)單位和人員，發(fā)生違規(guī)行為的，應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理。
(二十一)本意見自市政府頒布之日起實施。市政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)各自職能制定相關(guān)配套實施文件。
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