■影響
經適房集中區商品房價或上漲
記者昨天從多家房屋中介公司獲悉，住建部經適房政策出臺后，不少業主打電話要求過戶躲避新政。
“鏈家地產”市場分析師張月認為，新政將對經適房集中區域的二手房市場產生重大影響，對租賃市場的影響將主要在于監測機制的健全。
據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，回龍觀、天通苑二手房源中，經適房所占比重很大，區域二手房成交主要依賴于滿5年經適房的成交。張月認為，一旦經適房再上市通道受阻，這類典型區域二手房市場或將出現兩大現象：區域供需比快速上升，商品房及二手商品房價格迅速上升；引發需求轉移，轉向其他二手房源供應相對充足的區域。
盡管此次經適房新規對典型區域租售市場影響相當大，但是經適房在整體租售市場交易比重較小，因此對整體市場影響不會很大。
■調查
回龍觀變相賣房有“高招”
針對住建部關于經適房的政策，記者昨天走訪了經適房項目比較集中的回龍觀地區。房屋中介公司工作人員表示，在網上瀏覽了《通知》相關內容，但新政策的出臺暫時未對他們造成影響。部分中介公司甚至已想出了規避措施，并表示新政策實施落實有難度，短時間內不會對經適房租賃買賣的“潛規則”造成影響。
租房廣告貼滿窗戶
《通知》要求：經適房購房人在取得完全產權前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借。
楊女士在去年租住回龍觀天露園一區。租房時，中介公司告知，這里都是經適房，她租的房子一直空置。“以前聽說經適房不能租，中介說沒事。”上月，楊女士裝修了房屋，貼上“囍”字，打算五一結婚時做婚房。
“要結婚了，房子卻要被收回了。”楊女士緊急聯系中介公司，對方稱：“上有政策，下有對策，不必擔心。”
昨天，記者找到一家中介公司，稱要租住天露園小區的房子。一位工作人員帶記者前往該小區。記者沿路看到，小區一區南側有數十家空置底商，每家底商的窗戶上貼滿了租房廣告。
“這是經適房，也沒滿5年，租房不會有麻煩吧？”對此，該工作人員表示，“以前就這么規定，但一般沒事。”即使新政策出臺，具體操作實施起來還是有難度的。
無書面意見仍然可租售
《通知》要求：對不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機構不得代理買賣、出租其經適房。
記者以賣房者的身份前往一家中介公司，并稱自己的經適房未滿5年，暫時沒有完全產權，欲委托中介公司代理出租或售賣。
置業顧問李女士稱，這種情況下，出租和出售均可進行，但出售時，買賣雙方應達成一致，各自承擔相應風險。她邊說邊要求記者告知房屋位置，稱所有手續半小時內完成。
對于《通知》提到的“書面意見”，李女士稱，目前并未接到相關要求，“只要個人信息就行”，此前所有的房屋交易也沒有出具“書面意見”的操作步驟。
《通知》發布后，有部分賣房人擔心，個人信息泄露，經適房可能會被收回。李女士說，只有置業顧問知道哪個經適房欲出售，不可能泄露，而且現在賣房，賣房人不用出示書面意見，不用擔心信息泄露。
債權抵押變相賣房
《通知》要求：對違規出售、出租、閑置、出借經適房，或擅自改變住房用途且拒不整改的，按規定或合同約定收回。
龍華園東區一家房產中介的工作人員透露，《通知》出臺當晚，就有部分員工對《通知》內容逐條分析以找出規避措施。
對于經適房違規出售問題，多數中介表示可采用“暗箱操作”過戶。一中介公司店長透露，對未滿5年沒有取得完全產權的經適房，買賣雙方可采取債權抵押的形式規避政策。比如一處未滿5年的經適房雖不能上市交易，但買房人可按市價私下向賣房人支付全款，雙方做全款公證。賣房人以欠買房人150萬元為由，將經適房抵押給買房人。等房屋滿5年以后，再過戶，這樣即可完成購房交易。“前段時間，每周都有這樣的房屋出售。”該店長稱，債權抵押方式在經適房買賣中已形成“潛規則”。不少經適房業主采用這種方式套現，以規避相關政策。
保障房不應持久享用
《通知》要求：購買經適房后，如有與其申報收入明顯不符的高消費行為時，應當主動向住房保障部門作出說明。
記者隨機采訪了回龍觀地區的部分業主，多數人認為該政策應立即實施。但也有業主表示，租售經適房已成該地區的普遍現象，要想徹底根治，政府部門必須將此政策落實到底。
“現在這里的經適房價格和商品房差不多高”，龍騰苑一名業主稱，經適房的對象是低收入住房困難家庭，但在部分經適房小區內，名貴轎車隨處可見，“窮人怎么可能買寶馬？”他稱，有一位經適房業主，屋內安裝了4臺空調和多臺電視。
市民張先生表示，經適房監管要有長遠機制，“現在月薪800元，你住經適房，以后月薪1萬元了，你還住經適房？”張先生認為，這種福利政策應從長遠角度考慮，經適房是保障性住房，任何人都不應具備持久享用的權利，畢竟市民的收入是不斷變化的。
■鏈接·北京經適房進程
☆1998年10月29日，以回龍觀、天通苑等為代表的19個首批經適房項目在北京市房地產交易中心集中展示，拉開了經適房在北京大規模開發建設的序幕。起初，購房者只要有北京市戶籍即可購買，并沒有其他限制條件。因位置偏遠，且住房需求不高，居民最初購買意愿并不強烈。
☆2000年12月，北京頒布《北京市城鎮居民購買經濟適用住房有關問題的暫行規定》，規定了購買經適房的資格條件。但該規定對資格審核并不嚴格，而且是直接委托開發商售賣。開發商為盡快回籠資金，在較寬松的條件下就將房屋出售。
☆2007年，北京出臺經適房管理辦法(試行)，限定建設標準、供應對象和銷售價格，明確這是向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的政策性住房。
經適房準入門檻非常嚴格，涉及人均住房面積、家庭收入、家庭資產等。對各種違規行為也作出了明確規定。
☆2008年6月，北京就已購經適房上市出售等問題作出明確規定，已購經適房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿5年的，不得按市場價格上市出售，確需出售的，產權人應當提交申請，由住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人，由購房人按原價購買或由住房保障管理部門原價回購。滿5年后，可按市場價出售，產權人應按原購房價和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。
在此規定前簽訂購房合同的已購經適房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年后，可以按市場價格出售，產權人應按出售價格的10%補交土地收益等價款。（翟烜孫乾）
|
