日前，繼首付比例和貸款利率大幅提高這一嚴厲房地產(chǎn)信貸政策出臺之后，接下來樓市調(diào)控新政將放在調(diào)整房產(chǎn)稅上，對個人擁有的房屋進行區(qū)別對待。有媒體報道，財稅部門擬將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營性住房，開征房產(chǎn)稅。若相關(guān)稅收項目正式開征，廣東業(yè)主所持價值100萬元的第三套房產(chǎn)，最高將繳納8400元/年的稅費，而空置房所繳房產(chǎn)稅較出租房超出近3倍。
空置房稅額超出租房近3倍
據(jù)透露，房產(chǎn)稅是現(xiàn)有房地產(chǎn)稅種中最有可能被祭出的調(diào)控利器。按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，個人所有的非營業(yè)房產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅，但條例沒有明確規(guī)定營業(yè)房產(chǎn)的范圍，不少個人房屋雖然出租用于經(jīng)營，但也并沒有繳納房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅如開征，根據(jù)1986年出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%，沒有房產(chǎn)原值作依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。
依此，按照廣東省地方政策規(guī)定減除部分為住宅原值的30%計算，市民如果在擁有兩套住房外還有一套市值100萬元的住宅，而該套住房并未被業(yè)主出租，則每年需要繳納稅款為(100萬-100萬×30%)×1.2%=8400(元)。如第三套住房已作經(jīng)營用途出租，則按照租賃合同中年租金總額的12%收取房產(chǎn)稅。據(jù)記者向中介公司了解，近兩年，廣州房屋出租回報率越來越低，普通住宅出租回報率從原來的4%～6%下降到2%～3%，甚至已經(jīng)接近銀行的一年期定期存款利率。按此計算，價值100萬元的住宅年租金大約為2萬到3萬元之間，因此每年所需要繳納的房產(chǎn)稅只需要2400元到3600元之間，僅為空置房的近1/4。再加之出租用住宅稅款可于年收益中抵消，業(yè)內(nèi)人士相信，房產(chǎn)稅政策推行后房屋的空置率會大大降低。
新政頻頻，多套房業(yè)主心忐忑：“壓力太大會考慮出售物業(yè)”
以家庭為單位計算，市民王先生在廣州市區(qū)擁有4套房產(chǎn)，新政出臺前一周又剛在中山置業(yè)。新房產(chǎn)購置不到一周，樓市調(diào)控新政便頻頻出臺，更有傳聞國家準備開征房產(chǎn)稅，讓王先生忐忑不安。
王先生向記者強調(diào)，自己只是小投資者，并非炒樓團，購買房產(chǎn)主要是持有，而非轉(zhuǎn)手賺差價。之所以購買多處房產(chǎn)，是覺得在通脹壓力下把現(xiàn)金存到銀行沒什么收益，想投資，除了股市就是樓市。相對股市，購置房產(chǎn)風險較小，雖回報率不太高，但通過這幾年的投資，王先生的財產(chǎn)確實得到了保值。
新的房貸政策，王先生感覺對房產(chǎn)持有者沒有太大影響。王先生說，沒有足夠的資金，大不了以后不再增加房產(chǎn)持有，但也不會考慮把手頭上的多余住房出售。但如果政府確定要開征房產(chǎn)稅，對手上持有多套房產(chǎn)的人來說，確實就產(chǎn)生了一定的壓力。壓力到了一定程度，王先生會考慮減少投資分布，出售部分物業(yè)。
此外，市民王先生還提出疑問，按照政府的定義，以家庭為單位，家庭由夫妻雙方及未成年子女所構(gòu)成，這種定義造成了一定的混亂。
以王先生為例，早在結(jié)婚前，夫婦二人就由各自的父母購得首套住房，并形成與雙方父母共有多套房產(chǎn)的局面。成家后，王先生夫婦與雙方的父母就變成了3個家庭，而這些房子現(xiàn)在均由雙方父母居住。這些由兩個家庭共有的婚前財產(chǎn)該如何劃分，是否也被計算為第三套房？王先生希望有關(guān)部門能給出明晰的劃分。
財稅專家征稅不應(yīng)算套數(shù)應(yīng)該算人均面積
中國稅務(wù)學會理事、中山大學教授楊衛(wèi)華在接受記者采訪時指出，在包括土地出讓金是否納入物業(yè)稅等難題沒有解決之前，物業(yè)稅短期內(nèi)難以出臺。
楊衛(wèi)華提出，國家應(yīng)盡快修法，而不該把市民擁有的第三套住房一概而論地定性為經(jīng)營性住房。因為現(xiàn)實生活中，確實不能排除民眾因改善居住條件需要購置多套房產(chǎn)，若確實為業(yè)主自行居住使用，就不符合經(jīng)營性住房的定義。此外，也不應(yīng)該對兩種房產(chǎn)設(shè)定相同的征稅標準。如房產(chǎn)被用作租賃或其他商業(yè)用途，可相對提高稅收標準；但若為自住用途，則應(yīng)降低稅收標準。楊衛(wèi)華還建議，應(yīng)設(shè)置梯級式稅收標準，小戶型收稅較少，越是大宅或單價高的豪宅別墅應(yīng)征稅越高。
楊衛(wèi)華認為，開征房產(chǎn)稅應(yīng)從二套房計起，國外早有先例。但征稅條件，楊衛(wèi)華則認為不應(yīng)單純地從多少套來判斷，國家和地方可根據(jù)各地不同的情況，以家庭人均面積為單位，當家庭擁有住房超出了這個核定的人均面積后即可征稅。
經(jīng)濟學者官員的隱形財產(chǎn)今后將無所遁形
經(jīng)濟專欄撰稿人劉罡的觀點是，如果真的開征房產(chǎn)稅，對樓市的影響還在其次，或?qū)⒁l(fā)一場巨大的社會變革。因為，要征這種稅首先得搞清每個公民有多少房產(chǎn)，鑒于銀監(jiān)會剛修改了二套房的認定標準，由以個人擁有為依據(jù)改為以家庭擁有為依據(jù)，因此還必須搞清每個家庭的住房擁有情況。
此外，還需搞清房產(chǎn)價值。根據(jù)報道，財稅部門將把三套以上住房定性為經(jīng)營性住房，按現(xiàn)行規(guī)定，對經(jīng)營性住房依照其原價值的70%～90%按年征收房產(chǎn)稅，稅率1.2%。因此，征稅前必須進行一場全國范圍的住房登記確權(quán)和估價行動，即，政府必須確定每套城市住房的戶主。那些家庭收入與名下房產(chǎn)數(shù)量和房產(chǎn)價值明顯不匹配的人，會隨之浮出水面。社會上嚷嚷了多年要政府公職人員公布個人財產(chǎn)，卻只聞樓梯響不見人下來，現(xiàn)在伴隨著房產(chǎn)稅的出臺，相當一批官員的隱形財產(chǎn)將有機會曝光。
價值百萬三套房年繳稅款
(根據(jù)1986年出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》，按照廣東省地方政策規(guī)定減除30%比例計算)
空置房
(100萬-100萬×30%)×1.2%=8400元
出租房
2萬元～3萬元×12%＝2400元～3600元
舉例說明
王先生擁有5套房年繳稅17604元
以家庭為單位計算，市民王先生在廣州市區(qū)有4套房產(chǎn)，在中山剛購置了一套。剔除自住及給父母住的兩套住宅不需要繳稅，另外3套房產(chǎn)則均需繳稅。
其中一套在中山市，價值38萬元，暫時還沒有出租，那么該套房產(chǎn)每年所產(chǎn)生的稅費就是(38萬元-38萬元×30%)×1.2%=3192(元)。在廣州的兩套房產(chǎn)，其中一套市區(qū)樓房為岳父岳母自住，因此沒有租金產(chǎn)生就只能按照原值計算，每年的稅費為(43萬元-43萬元×30%)×1.2%=3612(元)。最后一套房子位于舊城區(qū)的批發(fā)市場區(qū)域內(nèi)，月租金為7500元，每年稅費為7500×12×12%=10800(元)。三套房子加起來，每年要支出17604元的房產(chǎn)稅。記者幸琦昕羅莎琳
二套房認定標準引發(fā)疑問 婚前購房算入婚后購房數(shù)嗎
信息時報訊 (記者 喬倩倩) 日前，中國銀監(jiān)會相關(guān)負責人透露，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定“房屋是否為第二套第三套”，同時，認定范圍以家庭為單位。消息出來后，因為具體的操作細則尚未出臺，引發(fā)了不少市民的討論。針對一些市民提出的疑問，昨天記者采訪了部分銀行和房產(chǎn)中介。
個案1 結(jié)婚前的房子如何算？
一對情侶婚前各有一套房，結(jié)婚后再買一套房，這套房會算作第三套房。
在一家外企上班的小林和男朋友陳先生準備在今年下半年結(jié)婚，目前兩人已經(jīng)在自己的名下分別擁有了一套房子，但都是與家中的父母一起合住的。為此，他們有計劃在結(jié)婚后再買一套，將原來的房子留給各自的父母住，小兩口可以享受更自由的個人空間。對于這次公布的房貸新政策，小林很困惑：“像我這種情形，婚后購買的房子究竟屬于第幾套？”
對此，廣州市一家按揭中介公司的負責人告訴記者，估計股份制銀行和國有商業(yè)銀行對小林這種情況都會認定為第三套房，但操作方式會不一樣。股份制銀行對第三套房要求首付比例至少五成，利率在基準利率的基礎(chǔ)上上浮10%以上。而國有商業(yè)銀行可能更加嚴格，算作“第三套”房，部分銀行一般就不會發(fā)放貸款了。
深圳發(fā)展銀行一位人士告訴記者，目前他們對第三套房不會再發(fā)放房貸。而建設(shè)銀行廣州分行的相關(guān)人士則表示，因為執(zhí)行的細則目前尚不明確，現(xiàn)在無法作出預(yù)測。
個案2 集體戶口的房子怎么算？
小王是集體戶口，有同事買房的房產(chǎn)證落在集體戶口上，小王買房的話應(yīng)算第一套房。
小王是廣州某事業(yè)單位的員工，大學畢業(yè)后戶口一直留在該單位的集體戶口上。他對新的房貸政策也有疑問：“如果我買房，但是集體戶口上已經(jīng)有人購買了房子，那我買的房子能否仍算作第一套？”
對此，房產(chǎn)中介合富置業(yè)的一位工作人員告訴記者，像小王這種情形，雖然小王的同事之前購買的房子房產(chǎn)證是落在集體戶口上的，但二套房的認定是以家庭為單位，小王與同事不是同一家庭的成員，所以小王即將購買的房子，也應(yīng)算作第一套房。
不過，銀行的人士對此沒有表態(tài)。
開發(fā)商：政策“嚴過頭”
信息時報訊(記者 羅莎琳) 二套房“以家庭為單位，認房不認貸”，這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了“根本性的變化”。廣州不少開發(fā)商直言，政策嚴過頭。同時，對于現(xiàn)階段銷售策略，開發(fā)商也不盡相同。
大集團：按兵不動
“現(xiàn)在政策在加強，市場觀望是肯定的，我們也在看市場，價格暫時沒變動”，富力地產(chǎn)廣州公司營銷總監(jiān)朱文婷表示。據(jù)了解，在政策的突變下，廣州地產(chǎn)巨頭紛紛沉默，按兵不動。
有業(yè)內(nèi)人士分析，大地產(chǎn)商的動作可能會引起連鎖反應(yīng)，因此他們都比較慎重，目前政策還是剛剛出臺，市場的不穩(wěn)定因素也很多，但還沒有讓他們立刻降價的理由。此外，由于去年大多數(shù)上市地產(chǎn)公司銷售業(yè)績都出現(xiàn)翻倍增長，廣州地產(chǎn)專家黃穗城預(yù)計，大地產(chǎn)公司與政策的“抗衡”至少還能持續(xù)兩三個月。
郊區(qū)盤：擬降價一成
一向配套缺位的郊區(qū)樓盤，在此次新政下的反應(yīng)最大。不少樓盤已經(jīng)在第一時間內(nèi)做出了降價的舉動。幅度最高達到10%。
增城某洋房樓盤計劃將價格下調(diào)10%，盡管價格已經(jīng)在“4”字頭，但該項目營銷經(jīng)理王小姐仍然表示擔心，增城目前的交通問題還沒有得到根本解決，又出臺了新政。加上項目量比較大，現(xiàn)在的處境如屢薄冰。她表示，趁“五一”期間，加大促進銷力度。“這只是第一步，如果成交量一直低迷，不排除加大優(yōu)惠”。
貴價盤：堅決不降價
有開發(fā)商表示，此次政策對“中產(chǎn)階級”影響比較大，對于高端買家來說，盡管受政策影響月供款會增多，但出于對市中心稀缺價格樓盤的保值認可，他們多不會因為政策因素而放棄買房。
目前，廣州“貴價樓盤”之一的匯景新城即將推出新一期組團，價格3萬元/平方米，僑鑫集團有限公司營銷管理部品牌總監(jiān)韋鳳君表示，樓盤絕不降價。據(jù)她透露，廣州市中心房子的稀缺性有目共睹，尤其是最近“三舊改造”中的林和村拆遷，成本接近2萬元/平方米，今后的賣價肯定不會低。
中行：原則上暫停第三套房貸款
據(jù)新華社電中國銀行昨日宣布，推出房地產(chǎn)信貸管理措施，原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，并將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調(diào)整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
中行表示，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。
對于存量首套、二套、三套及以上的房貸利率，中行表示，將根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時，將浮動比例分別調(diào)整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
同時，積極支持居民購買套型建筑面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，利率水平繼續(xù)按照基準利率的0.85倍執(zhí)行。對于已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍。 (信息時報)
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