近日,一份“中國房地產崩盤時間表”在網上瘋傳。該帖將中國2005年—2008年樓市走勢與日本1985年—1991年的走勢相比較,得出多個極為相似的時間節點,并預言2011年中國房地產也將像日本一樣崩盤。不過多位專家表示,雖然中國樓市目前泡沫加大,人民幣升值壓力也不小,但中國國情和政策與日本不同,加上目前中央和地方政府均已表態要平抑房價,政府對樓市的調控能力比較強,因此,樓市明年“崩盤”基本不可能。
過程似乎驚人相似
上世紀90年代初,經歷了30年的經濟飛漲后,日本樓市、股市相繼崩盤,開始陷入經濟危機的泥淖。回顧日本1985年—1991年樓市的走勢可以發現,大約經歷了幾個重要節點:1985年日元開始升值；1986年大量資金進入房地產；1987年日本房價飆升3倍；1988年房價下降、地王拉升房價；1991年房價再次下降、樓市崩盤。
而中國樓市2005年—2008年所經歷的情況,似乎與日本驚人的相似。在“中國房地產崩盤時間表”的帖子中可以看到,從2005年人民幣開始升值,2006年同樣大量資金進入房地產市場；2007年房價飆升；2008年房價下降、地王頻出……因此該帖預測2011年中國樓市也將像日本一樣面臨崩盤。
網帖很快在網上風傳,網友積極轉貼并搜尋可比較的相關證據,“崩盤時間表”的相關網頁鏈接很快就達13.4萬多個,而網友跟帖回復熱情頗高累積數以萬計。一位網友留言道,不管2011年中國樓市是否真的會崩盤,該帖所受熱捧說明了高房價導致的不滿很大。盡管樓市崩潰對中國來說會是一場巨大的災難,但很多人對樓市崩盤仍抱著幸災樂禍的心態。
風險值得警惕
對于該帖的“預言”究竟是否可信,廣州社科院研究員彭澎表示,中國一直強調要防止重蹈日本的覆轍,兩個國家的樓市確實也有很多相似。但一直以來,中國都更側重警惕貨幣升值的壓力,但樓市的風險似乎并沒有引起足夠的重視。“如果放任人民幣的升值,又不加以控制樓市泡沫的產生,房價繼續按照2009年的漲幅,那樓市崩盤的危險確實很大,值得我們警惕。”
近日世界銀行公布對中國的季度報告也顯示,雖然世界銀行把對中國2010年經濟增長的預測由9%調高到9.5%,但也警告說,盡管中國政府減少了刺激經濟措施,企業和個人消費增長仍然非常強勁,中國政府需要防止通貨膨脹,并努力緩解房地產市場泡沫的危險。
此外還有業內人士指出,中國經濟過于依賴外貿,低消費率、高儲蓄率的消費習慣,以及目前人民幣面臨的升值壓力等等,都與上世紀泡沫破裂前的日本有著某種可以對比的類似之處。
這幾年不會崩盤
不過在中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容看來,當前高房價癥結在于難以抑制的投機性需求。中國大量二三線城市如今還可以吸引投機資金。所以這幾年房地產整體還難以遭遇“崩盤”的結果。“但是一旦房地產泡沫破裂,后果將會比日本更嚴重”。
彭澎則詳細分析了中國與日本之間在國情和政策上的不同,以此證明雖然時間表有些類似,但并不一定意味著中國樓市會像日本一樣“崩盤”。
彭澎稱,首先,中國的人口紅利短時間內還不會消失,而這是日本樓市泡沫化過程中不曾有的現實,學者普遍認為還有15-20年的人口紅利期,這對中國樓市形成了支撐；其次,中國大規模的城市化進城使得未來將有數億農民轉化為城鎮居民,這一過程還會帶來大量的住房需求；再次,當年日本被迫大幅升值,從而使得日本樓市泡沫化加劇,而目前從中央的態度來看,中國不會輕易受美國脅迫大幅升值,人民幣升值的過程應該是循序漸進的；最后,從去年底以來,從中央到地方政府都頻頻表態要平抑房價,并且出臺了一系列果斷有效的措施,因此有理由相信中國能夠成功控制住房價。
總得來說,從近期中央到地方政府的樓市調控政策來看,從增加供應、規范土地市場；到收緊二套房貸,到近期要求78家央企推出房地產市場；再到加大保障性住房力度,并要求各地在公布保障性住房供地計劃前暫停出讓住宅用地。顯示出在前期一系列調控效果初顯的情況下,中央調控樓市、平抑房價的腳步并未停滯,決心很大。
調控可有效防止泡沫
對于如何更好地調控樓市以防止泡沫的繼續產生,不少專家對此前全國“兩會”中關于“二次房改”的提案比較認同。采訪中,多位專家均提到,我國有必要建立新的住房制度,房地產市場只能是該制度下的一部分。政府應該為買不起房的人提供充足的保障性住房,以實現住有所居。在此前提下,對商品房可以采取適當寬松的措施,老百姓對于樓市的不滿也會減弱,樓市泡沫將極大地收縮。
彭澎還提到,讓農民的宅基地流轉起來,這不僅可以解放農民,促進城鎮化,也可以給開發商造成壓力,這是必要時可以祭出的一個樓市調控的重要辦法。
此外,有業內人士表示,目前中央抑制投資和投機的購房行為的思路是正確的,但力度還可以更大一點,應該加大二套房以上持有者的稅負,這是短期內就能夠做到的。記者盧軼
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