在中國6萬家房地產企業當中，有90%以上的企業是項目組式的公司。這些項目公司的特點是“打一槍換一個地方”，做完一個項目之后不知道下一個項目在哪里。沒有戰略目標，沒有團隊建設，沒有機制、流程，對下游產業鏈極盡壓榨之能事，對行業生態更多的是掠奪，而不是建設。這些項目公司在行業門檻日趨提高、行業日漸規范的今天，面臨的可能就是生存還是毀滅的問題。那么它們今后到底應該何去何從呢？
在剛剛過去的2009年里，有11家房地產企業憑借多年的品牌經營與深耕細作進入了“200億俱樂部”。然而，這一現象反映的卻遠遠不是中國房地產市場的全景。在全國多如牛毛的房地產公司里，占據更多數量的實際上是那些項目組式的公司，它們名為房企，實際上手里僅有一兩個項目在運作，它們的老板名為董事長、總經理，實際上卻并不是實業家，而只是一個投機團伙的牽頭人。
這種項目組式的公司在中國房地產業步入市場化之初就大量存在，時至今日，仍然使這個市場縱容著投機心態與實業經營的博弈，導致這一市場依舊缺少標桿的企業與榜樣的力量。
歷史遺留的產物
在資本市場有一種手段叫“借殼上市”，許多項目組式的房地產公司也有類似的手法，即“借殼圈地”。這樣的項目組式的公司大量存在，正是中國房地產業初期發展階段歷史背景下的特殊產物。
中國地產走向市場經濟的產業化歷程還很短暫，因此也付出了一些成長的代價。
“中國的地產業在從計劃經濟走向市場經濟的過程中，盲目地學習了美國的‘期權地產’，像炒期貨一樣把地產業發展成為金融投機的一種游戲。”北京錫恩英才人力資源管理顧問有限公司常務副總經理、高級管理顧問楊鵬博認為。
在這種粗放的市場環境下，許多房地產公司從本質上就沒有想要去做實業，它們做公司的目的就是為了炒地、炒房。加上中國地產行業與金融、民生社稷聯系緊密，一直游走于市場經濟與計劃經濟的中間狀態，地產業成為國家政府管控如何去度量松緊程度最困難的一個行業。在這樣的情況下，企業老板們往往會尋找政府管控中間地帶的縫隙，在夾縫之中，用投機的心態追求短期效應的實現。
另一方面，中國的房企，即便是一些品牌企業，對資本周轉率和資金回報率的管控水平都相對較差，缺乏優秀的金融和財務人才，由于對長遠資金回報率的管控能力不自信，使很多企業的老板們選擇了追求短期的投機效果。與此同時，團隊管控能力上的先天不足也使眾多老板們厭倦去做實業，他們更傾向于去做“資本家”而非“企業家”。因為資本家只需用資本去獲取資本，用錢去“套”錢，這讓中國很多房企更像是一個投資公司，它們的老板更像一個投資人。
投機行為與賭徒心態
楊鵬博給項目組式的房企歸納了以下幾個特征：等待、茫然、混亂、浮躁以及追求賭博般的刺激。在他看來，這樣的項目組可以聚合一群追求短期利益的賭徒，但卻離散了真正的團隊。因為真正想長期在一個團隊發展下去、具有使命感的員工很難在這樣的團隊內長期存在。另外一個事實是，很多項目組老板搞地產只是想“借雞生蛋”，借此獲取人生的“第一桶金”，因為他們往往做一個項目就可以實現暴富的目的，撈一把之后可能會另作他圖，導致員工很容易對老板失去信任。
“這些項目組式的公司有一些共同的典型心態：不要品牌要炒作，不要口碑要利潤，不要品質要位置，不愛客戶愛銀行，質量售后靠邊站，捂盤撈金最關鍵。”楊鵬博指出。
而這也一語道破項目組式的公司與真正的房地產企業之區別所在。這些項目公司的老板們只需要讓客戶了解自己所做的產品而并非公司的品質，也不需要產品建立良好的口碑，因為盤賣掉了，實現了利潤的最大化，他們的目的也就達到了。萬科這樣的公司可以在一個城市的邊緣地帶拿地，通過自己的產品品質、物業服務、客戶價值細分下的精心營造和設計、對周邊區域環境的拉動效應等要素提升產品價值，但項目組式的公司由于沒有品牌效應，一定會追求地塊的位置，因為位置是人們買房的第一考慮要素。因此在房地產市場發展初期，項目組式的公司實力雖小，但偏偏要在城市最繁華地帶搶位置，湊熱鬧，直到今天的產業已經瘋狂到只能靠大型國企、央企去瘋狂砸錢獲得地王的地步時，才使他們逐漸退出對熱門地塊的爭奪舞臺。企業都強調客戶至上，但項目組式的公司可以做到不需要接觸任何客戶，他們的樓盤可以找房地產經紀公司、策劃公司進行設計、策劃和推廣，物業可以外包給獨立的物業公司，銷售也可以外包給營銷公司，只要能在銀行拿到錢就可以運作下去，這導致那些項目公司的老板們永遠不會把了解自己的客戶當做重要的事情。
尋找出路
項目組式房企的大量存在是歷史發展的產物，而這類公司面臨變革也是歷史發展的必然要求。這從這類公司目前在一二線城市生存空間被擠壓的現狀中就可見端倪。
在中國三大中心經濟圈即環渤海、長三角、珠三角的中心城市，由于客戶消費水平更高、土地資源更加稀缺，政府對招標方面的要求及金融實力的門檻更高，光靠錢打江山的運作方式變得極為艱難，越來越多的項目公司被大公司以收購、并購的形式所吞并。特別是在一線城市，由于城市化建設的相對發達，使得這些城市在后期追加的建筑和地產開發當中，更多追求的不是快速地把地賣出去，而是建造的產品要符合這個城市的品位和形象，符合區域內客戶群體的需求，這些區域性的消費者需求的領先和政府戰略決定了不可能再讓項目組式的公司獲得更多機會。而很多市場競爭力排名靠前的地產公司，已經在一線城市賺足了名頭，它們也開始將觸角伸向了二線城市，使這些城市馬上將進入一種急迫、緊張的競爭狀態。這些公司在一線城市確立的品牌優勢、對市場和客戶的充分了解、運營管控的成熟和精細化管理，都是項目組式的公司無法比擬的。
在當前的市場形勢下，對于項目組式的開發公司，擺在自身面前的只有兩條路：或者急流勇退，見好就收，換一個產業去做；或者真正悟出成功的真理，立即著手向公司化的方向轉變，在其他的房地產公司擠掉泡沫，真正的房地產公司將項目公司排斥出這個市場之前，讓自己的規模和規范達到相匹配的程度，從項目組走向公司化，從短視行為走向追求長期的、均好的利潤增長，從短期的“撈一把就走”的浮躁心態到持續創造價值、尋求合理利潤回報的商業邏輯態度。
“這個行業將逐漸發展為優質企業的集合，當全國排名前20的企業能夠占到整個市場份額的20%的時候，項目組式的公司將徹底失去發展的空間。”楊鵬博認為，隨著優質企業聯合拿地現象的蔓延，未來用合作、整合來實現房地產項目組的合并將會是一個發展方向，“目前這些項目公司，誰先完成公司化改革，誰就能通過和那些未完成公司化改革而不得不被合并、被兼并的企業一起聯合加快速度，形成一個新的全國性的優質的房地產企業品牌。”
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