2010年的房價能否撼動？這和政府的調(diào)控政策相關(guān),也和開發(fā)商的錢袋子直接相關(guān)。一位香港上市的房企老總在年終總結(jié)時用“喜出望外”來形容2009年賺得盆滿缽滿的狀況,也暗示著2010年,房企有更大的實(shí)力與樓市滯銷暗中較力。降價,似乎比2008年來得更加艱難。
根據(jù)上海證券報獨(dú)家深入調(diào)查,包括中國建筑、海航置業(yè)、甚至一度高呼泡沫的萬科地產(chǎn)等,今年的擴(kuò)張計劃仍未改高調(diào)。資金鏈,對于去年謹(jǐn)慎的大型房企,以及背靠大山的巨頭國企,目前仍構(gòu)不成任何威脅。
但另外一邊,包括恒大、金地、綠城在內(nèi)的2009年激進(jìn)民企,卻開始了百億融資的緊急輸血。專家預(yù)測,兩類企業(yè)可能最先面臨資金壓力,并率先降價回籠資金。一類是在去年擴(kuò)張激進(jìn),且多為開發(fā)郊區(qū)大盤的房企,另一類為二、三線城市小型房企,如果是新盤銷售,就更少了退房這樣的降價阻力。
國企巨頭仍然激進(jìn)
1月底,已經(jīng)晉身為中國最大房企的中國建筑發(fā)布2009年業(yè)績預(yù)增公告,稱公司2009年度歸屬于上市公司所有者的凈利潤將達(dá)到27.45億元,較上年同期增長80%以上。
業(yè)績向好的同時,這個大型國企的2010年擴(kuò)張計劃也十分激進(jìn)。上海證券報從權(quán)威渠道獲悉,中國建筑旗下中建地產(chǎn)有可能與上海某區(qū)政府一次性談定8個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)計劃,涉資數(shù)百億元。并承諾將中建地產(chǎn)總部遷至該區(qū)域。
2009年,中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)這兩大中國建筑旗下地產(chǎn)平臺四方出擊。僅以上海為例,2009年9月,中海地產(chǎn)以70.06億的總價擊敗保利、華潤等對手,競得上海長風(fēng)6B、7C地塊。2009年12月,中建地產(chǎn)以37億元競得新江灣城C6地塊,樓板價超過3萬元。有消息稱,中建事先已經(jīng)對此地塊志在必得,并計劃建成超過星河灣的頂級豪宅。其母公司中國建筑的鼎力支持是重要推動力。
有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2009年,中海地產(chǎn)全國拿地超過1000萬平方米,是與保利齊肩的最激進(jìn)房企之一。
“中國建筑自2009年開始大舉布局房地產(chǎn)業(yè),其擴(kuò)張計劃目前未因宏觀調(diào)控有任何變化?？梢?在這些大型國企看來,調(diào)控是短期的,增長是長期的。”一位接近中國建筑的房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士向記者表示。
除中國建筑外,包括海航置業(yè)等在內(nèi)的2009年風(fēng)頭很健的房企今年仍在高調(diào)尋找可以收入囊中的土地?！耙?yàn)橛泻：郊瘓F(tuán)這個大背景,對于海航置業(yè)來說,現(xiàn)在不是資金鏈緊,而是生產(chǎn)資料緊,也就是土地不好拿。”知情人士透露。去年9月,海航置業(yè)等海航集團(tuán)下屬的三家企業(yè)以18.24億元的總價奪下上海黃浦江中心段地塊,創(chuàng)下當(dāng)時的單價地王。加上?？诖笥⑸嚼蠙C(jī)場、北京首都機(jī)場等幾大機(jī)場附近的土地儲備,在去年下半年時,海航置業(yè)的土地儲備已經(jīng)超過7000畝。
另一個可能在今年震驚市場的是萬科地產(chǎn)將開展的一系列動作。有消息稱,僅在上海一地,萬科今年的計劃土地儲備就有7塊。對即將開始競標(biāo)的泗涇大型居住區(qū)項(xiàng)目,萬科志在必得。在分析人士看來,萬科今年高調(diào)拿地是符合商業(yè)邏輯的行為:在2009年地價越來越高的時候,萬科在拿地方面相對謹(jǐn)慎,保持了較穩(wěn)健的資金實(shí)力,到2010年地價可能回穩(wěn)的情況下,抄底進(jìn)場將為萬科贏得較大的騰挪空間。
市場風(fēng)險已現(xiàn) 二季度或成拐點(diǎn)
房企巨頭一頭熱的激進(jìn)態(tài)度已經(jīng)不能令市場簡單的樂觀了。盡管保利地產(chǎn)等龍頭股年報異常亮麗,但還是抵擋不住傾瀉而下的投資者拋售潮。市場的悲觀情緒來自兩方面,一是宏觀調(diào)控政策的連續(xù)打擊,二是商品房銷售市場的低迷。
根據(jù)保利的年報公告,2009年,保利公司實(shí)現(xiàn)主營收入229.87億元,營業(yè)利潤52.2億,歸屬于母公司凈利潤35.19億元,分別同比增長48%、36%、57%。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約面積526.69萬平方米,簽約金額433.82億元,分別比去年同期增長131.08%和141.38%。目前公司凈負(fù)債率為49.26%,年底擁有貨幣資金152億元。但值得注意的是,公司未付地價款為174.93億元,其中需要一年內(nèi)支付的地價款為164.91億元。
長江證券在1月份對“招保萬金”四家地產(chǎn)企業(yè)展開的調(diào)研也顯示,短期內(nèi)行業(yè)受到的政策沖擊沒有讓大部分公司做出明顯的戰(zhàn)略調(diào)整,比如新開工量、銷售計劃和融資計劃等?！跋癖＠@樣的現(xiàn)金流情況和負(fù)債情況是比較正常的,但也要看今年市場銷售情況。短期來看,一季度滯銷對房企來說不構(gòu)成威脅。但也要看二季度情況。如果二季度房子仍然賣不動,開發(fā)商就會考慮降價。”某一線城市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長告訴記者。
除了銷售市場的因素外,開發(fā)商最擔(dān)心的還有政策的連續(xù)打擊。近期,有消息稱,全國土地大檢查即將啟動,這意味著閑置土地的收回已經(jīng)不再是口號。北京大龍地產(chǎn)項(xiàng)目、南京招商地產(chǎn)項(xiàng)目、廣州恒大地產(chǎn)項(xiàng)目均傳出已經(jīng)或可能被地方政府收回。這些跡象令囤下天量土地的大型房企繃緊了神經(jīng)。“目前,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)不是簡單的經(jīng)濟(jì)問題。這是今年宏觀調(diào)控的不同之處,房企正在從輕視轉(zhuǎn)向重視。”一位上海房地產(chǎn)金融專家表示。
|
