確保地方政府分享經適房產權和升值收益
多年來一些地方政府對經適房并不熱衷，經適房的建設屢屢滯后。供地方面，現有的權威數據顯示，去年1至11月，我國保障性住房用地供應27 .54萬畝，僅完成年度計劃供應量的46.66%。投資方面，全國人大財政經濟委員會的調研報告顯示，截止2009年8月底，當年全國保障性住房建設完成率只有23 .6%。2009年國家下達的保障性住房建設計劃，全國共需投入1676億元，其中中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%，“但落實困難”。記者調查也發現，雖然近年來先后規定一定比例的土地出讓金、閑置公積金等均需用于保障性住房建設，但由于執行“盤子大小”等因素，承擔經濟適用房建設“大頭”的地方政府普遍“叫窮”。
另有一些地方政府建設的經濟適用房，“經濟”了但卻無法“適用”。在“土地財政”之下，地方政府用于經濟適用房建設的往往是低價格、較偏遠的土地，大多遠離主城區，交通落后，學校、醫院、商業等配套設施不完備，周圍區域產業欠發達，就業機會也少。而經適房的“目標家庭”本就普遍面臨收入低、就業難、就學難、就醫難等問題。這樣的經濟適用房自然不適合中低收入家庭的居住需求。
之所以出現上述問題，一個原因是沒有解決地方政府的動力和激勵問題。陸玉龍說，由于政府以往用于補貼經濟適用房的財政支出放棄了應有比例的房屋產權，財政資金投入住房保障“有去無回”，即使受助人變成“百萬富翁”，也無法收回。盡管規定經濟適用房在一定年限后上市轉讓時，政府要收回一定比例的差價收益，但收回多少、怎么收回差價收益，因缺乏房屋產權依據，難以操作。
專家認為，在“共有產權”制度之下，政府用于經濟適用房建設的財政性支出(主要是減免的土地出讓收益和稅費)，轉化為投資，政府按投資比例擁有房屋產權和相應權利，政府擁有的產權可以授權住房保障機構持有并行使相關權利，并分享經濟適用房的升值收益。
“共有產權”有望為經濟適用房的長期乃至永續開發提供可能性。一些地方已關注到這一點。李東介紹，如申購的經濟適用房5年后用于轉讓并有獲利，政府同樣有權利獲得約定比例的增值收益，政府獲得這部分轉讓收益后，將投入后續的住房保障工作“形成一個資金上的循環”。
有望帶動更多經適房制度創新
“共有產權”使經濟適用房制度有了更多想象和創新空間。比如，在權責進一步明確之后，起草中的《住房保障法》還將凸現政府問責，也就是說，各級政府如對住房保障不力，將被追究法律責任。起草小組專家成員、清華大學房地產法研究中心副教授王洪亮說，其中的具體要求包括，政府要落實土地、建設和預算等規劃；在政府工作報告上單獨列出，以形成壓力；在理論上要劃定比例；還要對負責人采取問責制等。
“如果是共有產權，能不能將經濟適用房用地由行政劃撥轉變為公開的‘招拍掛’綜合評標方式供應，讓更多民營開發商也有機會參與經濟適用房建設？”上海一民營房企負責人說。
陸玉龍等專家還建議，在“共有產權”制度下，在經濟適用房的“受助者”條件改善，不再符合受助標準時，應鼓勵盡快上市交易。可以使經濟適用房產權整體出讓，由政府和受助者按比例分配售房收入；或是由政府出資收購產權，收回經濟適用房的占用和使用權；還可向受助者出讓政府產權，政府收回現金，再投入經濟適用房建設，“經濟適用房交易時間越早越好，次數越多越好”。
此外，還可以改變補貼方式，由減免土地出讓金及稅費的單一補貼方式，轉變為多種比例的補貼方式。比如，根據“中低收入者”的具體收入情況，從低到高，采取分級補貼標準，同時由“暗補”向“明補”、由“土地稅費貼補”向“貨幣化貼補”轉變，提高政策透明度，為擴大住房保障面創造條件。
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