“臨澤經驗”是廉租住房“共有產權”管理革新的縮影
張掖市臨澤縣及時將“共有產權”引入廉租住房保障工作中,鼓勵符合廉租住房保障條件的城市低收入家庭購買廉租住房。臨澤縣的具體做法是:
一是明確銷售對象。臨澤縣將廉租住房銷售對象確定為:家庭成員具有本縣城市常住戶口且實際居住,并至少有一人取得本縣城市常住居民戶口三年(含)以上;家庭人均住房建筑面積低于15平方米;取得了民政部門核發(fā)的《最低生活保障金領取證》。
二是嚴格銷售程序。臨澤縣規(guī)定,購房申請人憑所在社區(qū)加注意見的書面申請到縣房產管理局領取《臨澤縣廉租住房申購審核表》,填寫完畢后,由所在社區(qū)進行初審,初審合格的,在申請人居住地進行公示。經公示無異議的,加蓋社區(qū)意見后報縣房管局審批,縣房管局進行最后審核,并進行公示,公示期為15天。經公示無異議的,由縣房管局在《臨澤縣廉租住房申購審核表》加注審批意見,申請人持通過審批的《臨澤縣廉租住房申購審核表》到銀行辦理付款手續(xù),憑銀行進賬單到縣房管局領取選號表,按選號表先后順序依次選房。
三是合理確定價格。臨澤縣建成的廉租住房經縣物價部門核定,成本價格為1442元/平方米,銷售平均價格為975元/平方米,樓層差價按整幢增減代數和為零的原則確定,一、六樓下浮8%,三、四樓上浮8%,二、五樓為均價。
四是采取不同的付款方式。在售房過程中,充分考慮了低收入家庭經濟因素,采取一次性付款和分期付款相結合的方式,對于一次性付款的給予優(yōu)先選擇樓層、套型等優(yōu)惠措施,對于確因經濟困難,暫時無力一次性付款的,通過簽訂分期付款協(xié)議,分期分批付款,極大地為低收入家庭購房提供了方便。
臨澤縣房管局介紹,目前通過實施“共有產權”管理方式,已售出廉租住房52套,籌集資金約250萬元,有效緩解了建設資金不足的壓力。
經適房“共有產權”壓縮牟利空間
□記者 葉鋒 上海報道
正在起草的《住房保障法》中,經濟適用房“共有產權”的提法備受關注。鑒于經濟適用房建設長期滯后、破題乏術的現實,業(yè)內人士對“共有產權”頗多期待。據分析,這一概念的引進,有望確保經適房配售和退出的公平公正,抑制利用經適房進行投機投資的空間;有望為地方政府建設經適房建立合理的激勵機制,并帶動更多的制度創(chuàng)新。
“共有產權”壓縮經適房牟利空間
在《物權法》中,共有產權是指:“不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。”
長期研究經濟適用房制度的南京市建委城市建設與發(fā)展研究室高級經濟師陸玉龍認為,在“共有產權”制度下,中低收入家庭在沒有能力購買住房全部產權并符合政府提供補貼標準的前提下,盡自己所能出資購買住房的部分產權,而獲得住房完全的占有權和使用權;政府投資獲得住房的另一部分產權。當受助家庭步入中高收入階段、不符合補貼標準,經濟適用房可在市場公開出售、出租,雙方按產權比例分配收益,體現了“誰投資,誰所有,誰收益”原則和公共財政的公平公正原則。
近年來,一些地方的經濟適用房發(fā)揮了住房保障的積極作用,但也暴露出諸多問題。比如,在一些地方,一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面臨居住困難,一方面卻是本該用于住房保障的經濟適用房成為投資投機客名下的不動產,一旦轉手便獲利豐厚。住房保障制度的制定和實施之間存在巨大偏差,一個重要的原因是:一旦申購成功,經濟適用房往往成為個人實際上的“恒產”,且經濟適用房的配售和退出都缺乏合理的機制,導致問題叢生。
《住房保障法》起草小組專家成員、清華大學房地產法研究中心副教授王洪亮說,此次立法的一大亮點是:通過共有產權來壓縮牟利者的利潤空間,惠及真正需要保障的人。
經濟適用房的共有產權是指出資的地方政府和保障對象共同擁有經濟適用住房的產權,共有產權的房屋在5年后可以上市出售,出售后的資金按出資比例進行分配。“如果政府按比例享有經適房的產權,經適房上市時就要按比例將利潤分配給政府,這樣會擠壓獲利空間,從而抑制違規(guī)購買經適房的現象”。
上海于去年11月啟動的首批經濟適用房申購中,雖沒有明確使用“共有產權”之名,但已經在“行其實”。這首批試點的三處房源位于徐匯、閔行兩個區(qū),其每平方米銷售基準價在4800元-5200元之間,相當于目前同一區(qū)位普通商品房價格的四、五成左右。但享受低價 的 購 房 者 獲 得 的 是 “ 有 限 產權”:三處房源取得房地產權證5年后,購房家庭轉讓經濟適用住房的,轉讓的總價款將由個人和政府“三七開”:個人拿70%,其余30%上繳政府。
上海經濟適用住房的房地產權利人擁有有限產權,其產權份額為購買經濟適用住房時購房價格占相同地段、質量的普通商品住房市場價格的一定比例,在《經濟適用住房預(出)售合同》中約定,并在房地產登記信息中予以載明。
上海市房管局住房保障處處長李東說,上海經適房制度的核心內容之一就是“共有產權”,對個人來說,“有限產權”的住房將使投資獲利的空間大為減少。
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