深圳樓市在人們的期待中終于下跌了，且下滑態勢愈加趨緊。均價也由原來超過4萬元／平方米下跌為2.7萬元／平方米。而近幾周的成交量，較前兩個月同期直降一半，業內人士直呼：深圳新房慘遭“腰斬”。
新房均價跌幅驚人
從每平方米4萬元直接降低到每平方米2.7萬元，深圳房地產商已開始快速出貨。據了解，從1月份開始，深圳入市新盤基本都低于市場預期入市，如1月開盤的水榭春天，均價18000元／平方米，讓很多認為均價肯定要過2萬元／平方米的業內人士大跌眼鏡，而近期開盤的財富港、i派龍城、七街公館也都以類似的原則定價：i派龍城均價只有8000元／平方米；七街公館這個福田新項目開盤均價22000元／平方米，是2009年以來深圳福田入市項目首個低于25000元／平方米的樓盤。從水榭春天開盤開始，近期深圳新入市樓盤價格多有調整，在售樓盤也不再有提價現象。除此之外，在售的項目則以十五o為代表，也推出特價單位，均價也由原來超過4萬元／平方米變為約2.7萬元／平方米。
記者從最新的官方資料中獲悉，昨天(2月7日)深圳新房成交52套，均價為29446元，而上周深圳全市成交新房682套，日均成交97套，環比下降13.3%；成交面積每平方米5.57萬元，日均成交0.8萬平方米，環比下降20.2%；成交均價21378元／平方米，環比下跌26.5%。關內共計成交新房278套／2.12萬平方米，占全市的比重分別為40.8%和39.5%；關外共計成交新房404套／3.45萬平方米，占全市的比重分別為59.2%和60.5%。
樓市已經開始發生重大逆轉的同時，深圳購房者也開始出現退房潮了。深圳一位玩姓的市民近日相當郁悶，為了退房損失了一筆定金。他表示，“寧可損失5萬元定金，也要把房子退掉。據他稱，之前他認購的是深圳市龍崗區一個大型樓盤，單價13000元／平方米，總價約120萬元。他是1月初簽的認購書，不久，樓市調控政策奏效，周邊幾個樓盤開始暗地打折。”聽說價格有些松動，優惠活動多了起來。＂這讓他聯想到2007年底房價開始掉頭的情景，“如果房價下跌，到時損失可不止這5萬元。”在深圳南山投資多年的投資客稱，他在過去的1個月時間里，已經先后掛盤賣出了3-4套房，現在手里尚余下一些大戶型。而另一位投資客萬小姐，近日正準備出手購買寶安一個可以以租抵供的小戶型樓盤，但在調控樓市政策出臺后，她選擇了放棄。“(決策層)好像出手越來越重了”，她說。
開發商：房子難賣但不降價“最近房子比較難賣，”在深圳有3個樓盤在售的一家民營房企高層向記者透露，“我們上周才賣了2000萬元，不到20套，每天不到3套。”他表示，在去年市場高潮期，他們一個月有時會賣到2個億以上，前后相比，因政策調控催壓，致其銷售額暴減九成。
而記者在近期的踩盤中也發現，投資、投機客退市的跡象已經開始表現出來，在1月上旬之前，不少樓盤開盤，仍然可以看到投資客蜂擁購房，但是近期一些新開盤的樓盤，并沒有獲得非常好的成交，寶安、龍崗的一些樓盤當日成交不過三成左右。
由于投資客觀望甚至退場，成交將進一步萎縮。深圳中原地產深港研究中心總監張偉認為，從去年末的中央工作會議開始到現在，樓市調整的思路整體上出人意料，而且越來越嚴格，顯示出決策層控制房價的決心可能“超出很多專家的預判”，接下來深圳樓市成交量會進一步萎縮，房價下跌的可能性也“越來越大”。
二手房價首現下跌
深圳世華地產成交系統的數據表明，1月份，深圳二手住宅成交均價為每平方米12094元，環比下降6.27%，這是自去年3月以來連漲10月后的首次下跌。中原地產經紀人朱翔認為，價格并沒有大的變化，只是成交量下調了。
對于深圳二手房價格指數連續上漲10個月后的首次下跌，可以看到，去年12月中到今年1月份密集出臺的房地產調控政策已經對二手房成交均價產生了一定的影響，首先表現的就是受豪宅成交減少影響而引起的結構性下降。樓市價格上漲得到了一定程度的遏制，但要說樓價開始下跌還為時尚早。目前房價的表現屬于結構性下調，二手房的成交均價在一定的時間內還將維持平穩的走勢。
短期來看，由于房貸政策相對緊縮，會延長購房成交周期，對成交量和價格起到了一定的抑制作用。但是，這種緊縮政策是各城市銀行為配合央行控制全年信貸均衡投放的一個短期表現，相信下個月或春節后，新的信貸額就會重新投放，屆時相關的房貸政策也將有所放松。
業內人士還表示，是由于房地產調控政策的頻繁變動，使得購房者止步觀望。三五個月內，如果國家調控樓市的舉措繼續出臺，房價下跌就會表現得更明顯。
根據深圳房地產信息網數據，2009年深圳新房成交649.4萬平方米，約70074套，同比增長超五成，成交均價15153元／平方米。大致匡算，深圳市2009年新房的總市值(總成交面積×均價)約984.04億元。上周日，一些開發商預測，接下來開發商在定價方面將會更加保守，“更多會按照目前的定價原則謹慎定價，不一定會降價，但一般情況下，絕對不敢再漲價”。
深圳市房地產研究中心副主任、深圳市房地產業協會副會長王峰說，“深圳樓市泡沫已非常嚴重。市場再不理性，深圳的房地產泡沫將在全國首先破裂。”據了解，深圳目前商品房入住率僅為45%左右，這說明大部分房子是用來炒作和投機的。
3家銀行上調首套房貸利率
深圳市10家主要銀行5日發布的信息顯示，深圳有3家銀行日前已上調首套房貸利率。
據了解，中國銀行深圳分行和光大銀行已將首套房貸利率從基準利率的七折上調至八五折，深圳發展銀行深圳分行上調至八折。
工商銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行和民生銀行的深圳分行均表示延續首套房貸首付兩成利率七折的最大優惠，目前房貸業務運行良好。
深圳發展銀行表示，該行深圳分行已于近日執行首套房貸利率八折的做法。深圳發展銀行關于利率政策始終執行市場化的風險定價原則，總行并未發出取消七折利率的相關通知或要求，但同時總行也支持分行根據總行制定的業務策略以及當地的市場競爭水平、當地房地產的風險水平制定相應的定價。
據分析，首套房貸利率從七折提至八五折，長期年利率增加近一個百分點，增幅兩成。以50萬元的貸款計算，月供要多交400元左右，一年約4800元。
官方首稱樓市今年鐵定下跌
深圳市規劃和國土資源委剛剛發布的《2009年深圳房地產市場年終分析報告》中披露，受益于寬松的信貸環境推動，去年全年，深圳新房和二手房成交量合計接近2000萬平方米，達到建市30年來的最高記錄。其中二手房成交量接近1300萬平方米，同比大升近250%。而全年新房均價也以14858元／平方米全面超越2007年高點，并且增幅超過一成。但在政策調控之后，市場步入深度觀望。
該報告撰寫人王鋒認為，2009年全年深圳房地產貸款余額達到4625.71億元，占全部貸款的比重為31.3%，比去年同期增長27.04%。其中，個人住房貸款余額為3394.60億元，同比增長率為44.1%，比年初增長984.47億元，增長額度創近年來年度新高。
房價收入比20倍，超國際警戒線一倍多。王鋒指出，深圳房地產在2009年為全市保增長做出了較大貢獻，其援引數據顯示，2009年前3季度，在全市9.6%的GDP增長中，房地產業貢獻了1.93個百分點，貢獻率達20%。以新房為例，按照報告披露的數字，2009年深圳僅是新建商品住房的成交金額便接近1000億元。
但房價的高漲也不斷加劇深圳市居民的住房困難，以年底房價超過2萬元／平方米來計算，深圳房價收入比已經達到了20倍——超過國際警戒線一倍還多，而這一比值在《1-11月市場報告》中，還只是15倍，短短1個月，深圳市民的買房難程度又被加重。同時，房屋的租售價格比也達到了1：450，也大大超過了國際警戒線穴1：300雪。此前，中原地產等多家中介曾披露數據稱，由于房價過分上漲而租金滯后，致使本市房屋的租金回報率比年初下滑了50%，很多房屋的租金回報甚至跌落在3%以下“現時買房已不如租房”。
王鋒指出，房價與居民住房可支付能力之間的鴻溝越來越大，全市出現了比例較大的夾心層住房困難群體，這對改善民生、促進社會和諧非常不利。
王鋒在預測今年樓市時指出，今年房價下降已成定局，房價已出現下調。他給出的支撐是政策調控和市場規律，前者指自去年12月份以來連續2個月不斷出臺的各項調控政策以及本市對國家宏觀調控政策的落實，這些，都將進一步對本市高房價及房地產泡沫的膨脹進行有效遏制。后者則指，目前房價過高已經將自住需求擠出市場，而主要為投資、投機需求支撐，未來這部分需求將受到政策的抑制。綜合來看，他認為，在市場自身運行規律及房地產宏觀調控政策的雙重作用下，2010年深圳房地產市場將延續了去年底以來的觀望氣氛，商品住房銷售量將繼續保持去年底以來形成的低位銷售規模，“房地產市場的調整趨勢已初步形成，預計年度住房價格將在市場規則和調控政策的作用下有所回調”。
他的這一觀點如今得到了越來越多市場人士的認同，深圳中原地產研究人士張偉在“國11條”出臺后便表示，房價下降趨勢已經確立。而在日前其接受本報采訪時更指出，本輪市場瘋狂始于資金泛濫，也將終于資金收緊。
他認為，上半年，深圳房價小幅下跌已經是趨勢，下半年則須視后續政策力度而定。但他表示，無法判斷房價會下降多少。
|
