新一輪“圈錢+囤地”運(yùn)動(dòng)正在愈演愈烈。今年樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)融資的沖動(dòng)被再次引燃,與此同時(shí)一擲千金高價(jià)拿地也在各地頻頻上演,巨大的地價(jià)泡沫正在積累。
7月29日,隨著中國(guó)建筑和北京金隅分別登陸A股和H股市場(chǎng),中國(guó)房企IPO大幕拉開。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),恒大地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)、中信地產(chǎn)、寶龍集團(tuán)等30余家房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行A股或H股的上市計(jì)劃。如果這30余家房地產(chǎn)企業(yè)全部首發(fā)成功,IPO募資總規(guī)模將超過(guò)1000億元。
已經(jīng)在港上市的中資地產(chǎn)企業(yè)也在積極進(jìn)行再融資。今年以來(lái)中國(guó)海外發(fā)展、方興地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、合生創(chuàng)展、瑞安房地產(chǎn)、保利香港、合景泰富等先后通過(guò)配股進(jìn)行融資。
Wind統(tǒng)計(jì)也顯示,今年以來(lái)共有69家A股上市公司實(shí)施了增發(fā),合計(jì)募資1467億元,其中包括7家地產(chǎn)公司完成定向增發(fā),共募集資金279.53億元,占比近兩成。同時(shí),已公布了增發(fā)預(yù)案的地產(chǎn)公司多達(dá)26家,占公布增發(fā)預(yù)案所有A股公司數(shù)量的12%,高居榜首。
以港股上市房企方興地產(chǎn)為例,7月22日剛剛以40.6億元高價(jià)拿下北京廣渠路15號(hào)地王,隨即發(fā)出公告,按每股2.52港元的價(jià)格,先舊后新配股集資11.49億港元。保利地產(chǎn)7月份完成80億元定向增發(fā),恰在7月份保利花43.74億元在四個(gè)城市拿下四宗地塊,此前的5月和6月保利也分別耗資3.85億元和42.64億元各處拿地。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,今年前7個(gè)月8家上市房企在15個(gè)城市,儲(chǔ)地資金投入近300億元,儲(chǔ)地逾1000萬(wàn)平方米。
雖然融資并非全為買地,但上市房企一些表現(xiàn)卻不禁讓人聯(lián)想到“圈錢”用來(lái)“囤地”,“囤地”助推股價(jià)和實(shí)施再圈錢,進(jìn)而推高地價(jià)泡沫的可怕循環(huán)。
資本市場(chǎng)融資一直以來(lái)都是房地產(chǎn)企業(yè)“圈錢”的起點(diǎn)。房企“圈錢+囤地”游戲通常形成一個(gè)循環(huán):在資本市場(chǎng)上融資后,大部分資金用來(lái)買地;圈到土地之后,在地價(jià)飆升階段,公司受到投資者追捧,股價(jià)隨之攀升;股價(jià)抬升后,又利于下一步的再融資、再囤地。房地產(chǎn)企業(yè)的這種非理性“圈錢+囤地”推高地價(jià),地價(jià)的上漲又助推房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)由此陷入“圈錢+囤地”循環(huán)怪圈,土地價(jià)格泡沫越吹越大。
對(duì)于多數(shù)上市公司而言,囤地并非全為以后開工,某種程度上也是博取土地升值收益,進(jìn)而推高股價(jià)的砝碼。以恒大地產(chǎn)為例,目前的土地儲(chǔ)備是4600萬(wàn)平方米,到今年年底實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備5000萬(wàn)平方米左右。如此大規(guī)模土地儲(chǔ)備,足夠恒大開發(fā)6年,也成為恒大赴港上市集資78億至117億港元的最大賣點(diǎn)。甚至有分析師大膽預(yù)測(cè),恒大一旦上市成功,市值有可能達(dá)到1000億港元左右,超越碧桂園等中資地產(chǎn)商。
通過(guò)融資提高自有資金,多數(shù)房企借此獲得更多銀行貸款,進(jìn)而提高其在土地市場(chǎng)上的競(jìng)價(jià)能力。自普通商品住房項(xiàng)目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%后,資本市場(chǎng)融資能力很大程度上決定了房企獲得貸款的多少。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,信貸資金占房地產(chǎn)投資額的比重創(chuàng)下歷史新高,今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為2.37萬(wàn)億元,其中5381億元來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款,同比大幅增長(zhǎng)了32.6%,占全部資金的比重達(dá)到22.7%,較去年末提高了3.7個(gè)百分點(diǎn),較2007年提高了4個(gè)百分點(diǎn)。
而在市場(chǎng)普遍預(yù)期下半年信貸政策會(huì)有所調(diào)整的情況下,商業(yè)銀行的信貸增量將明顯下降。房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕的“洪峰”或?qū)⑦^(guò)去,為了能繼續(xù)獲得銀行信貸,資本市場(chǎng)融資必然成為房企的主要選擇。如此一來(lái),融資圈錢以獲得貸款,地價(jià)泡沫或?qū)⒗^續(xù)放大。
對(duì)于已經(jīng)到來(lái)的房企融資大潮,對(duì)融資資金用途如何監(jiān)管,避免“圈錢”加“囤地”輪番推高土地價(jià)格泡沫,需要大智慧。(記者 萬(wàn)晶)
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