近期，上海樓市中商品住宅成交量節(jié)節(jié)攀升，單日成交量屢創(chuàng)近一年來新高。佑威·樓市通系統(tǒng)昨天（3月23日）發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周全市剔除動(dòng)遷房及配套房以外的新建商品住宅成交面積為37.1萬平方米，相比前周上漲17％，達(dá)到74周以來成交量的最高值。新房市場，又見排隊(duì)；二手房市場，“跳價(jià)”重現(xiàn)……樓市真的回暖了嗎？
成交放量緣于房價(jià)回調(diào)
今年1月，上海新建商品住宅成交還顯現(xiàn)環(huán)比下跌的態(tài)勢。據(jù)滬上多家研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測，1月份上海市場化新建商品住宅成交面積約為50萬平方米，環(huán)比下降四成左右。從春節(jié)過后的2月份開始，成交面積便有所上升，2月份全月，全市新建住宅成交量已攀升至80萬平方米左右。進(jìn)入3月，更有放量增長之勢，前22天商品住宅成交量已接近100萬平方米，預(yù)計(jì)整月將接近樓市熱銷的2007年11月成交量。
“近期樓市成交回暖的一個(gè)重要特征，是房價(jià)的實(shí)質(zhì)性下調(diào)。”在上海社科院上周舉行的“新智庫論壇”上，華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長張永岳認(rèn)為，隨著國際金融危機(jī)的進(jìn)一步加劇，2008年下半年起，我國房地產(chǎn)市場低迷程度顯化。在此背景下，中央陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)政策，地方政府積極貫徹落實(shí)，從目前房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況來看，宏觀調(diào)控已出現(xiàn)積極效果。在本輪全國性的房地產(chǎn)市場調(diào)整中，華南、中西部、華東、華北從四大區(qū)域市場由南向北逐漸傳導(dǎo)，逐次進(jìn)入調(diào)整期。
此間，開發(fā)商的定價(jià)策略也切合實(shí)際，除了知名開發(fā)商采取旗下全國多盤聯(lián)動(dòng)促銷，小開發(fā)商也采取行動(dòng)，通過同一區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤的聯(lián)動(dòng)進(jìn)行營銷，拉動(dòng)區(qū)域價(jià)格整體向下調(diào)整。在房價(jià)的下調(diào)以及一系列促進(jìn)樓市消費(fèi)的政策雙重作用下，部分前期觀望的消費(fèi)需求近期集中釋放，使得市場成交量出現(xiàn)明顯回升。
值得一提的是，一方面是市場成交上升；另一方面，投資者最為青睞的高端產(chǎn)品成交萎縮，說明目前市場消費(fèi)的主力是自住需求。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，上海新建商品住宅成交出現(xiàn)明顯增長，但中房上海住宅指數(shù)依然小幅下挫，為1856點(diǎn)，較上月下降12點(diǎn)。佑威·樓市通昨天公布的數(shù)據(jù)顯示：盡管成交增多，但全市商品房上周成交均價(jià)相比前周仍略微下跌。
“排隊(duì)買房”有真有假
伴隨市場成交的回升，有關(guān)排隊(duì)買房的消息近來又?jǐn)嚨靡恍┵彿空咝纳癫粚帲哼@樓盤真這么走俏？不買會(huì)不會(huì)錯(cuò)過？要不要也去排隊(duì)？
據(jù)了解，當(dāng)前樓市的排隊(duì)現(xiàn)象，有部分是開發(fā)商有意為之的“假排隊(duì)”。在新盤開盤前幾天，花錢雇些人在售樓處起起“篷頭”，同時(shí)通知已經(jīng)達(dá)成意向的購房者：要買房，快排隊(duì)。開發(fā)商希望由此造勢，激發(fā)潛在客戶的購房欲，有的“假排隊(duì)”到后來還變成了“真排隊(duì)”。
但的確也有真排隊(duì)的樓盤。部分性價(jià)比較高的樓盤不僅熱銷還出現(xiàn)了久違的爭購現(xiàn)象。這些樓盤一般具備以下要素：以自住為主；價(jià)位比較合理；房型設(shè)計(jì)及小區(qū)環(huán)境總體較好。它們的熱銷，說明當(dāng)前樓市仍然存在供求結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象。根據(jù)易居（中國）研究中心對上海消費(fèi)者需求分析，目前上海購房者對90至144平方米房型的需求水平在56％左右，而市場上此類房型的供應(yīng)比例約為48.7％，如果未來供應(yīng)狀況不改變，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)供需缺口。
上海易居房地產(chǎn)研究院在日前完成的一份研究分析報(bào)告中認(rèn)為，除了供求結(jié)構(gòu)不均，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中還存在一些需要關(guān)注的問題。如，部分區(qū)域房價(jià)尚未調(diào)整到位，房地產(chǎn)企業(yè)還面臨存貨及現(xiàn)金流的雙重壓力等。由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展還受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢等一系列因素影響，因此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場成交的回升，并不能代表市場真正的回暖，市場回暖將是一個(gè)緩慢恢復(fù)、發(fā)展的過程。
“抄底”并非理性購房心態(tài)
盡管業(yè)界尚對樓市回暖持審慎態(tài)度，不過，面對眼下的成交放量，一些開發(fā)商似乎已經(jīng)有點(diǎn)按捺不住了。在本月的“上海之春”房展會(huì)上，一些前期價(jià)格有所回調(diào)樓盤推出的新房源，價(jià)格又有所回升；部分售樓人員開始向購房者放出風(fēng)聲：我們的價(jià)格很快就要調(diào)整到某某時(shí)候的水平……
對此，有關(guān)專家表示，當(dāng)前，上海除了培育一個(gè)誠信、規(guī)范、透明、法治的房地產(chǎn)市場體系，還正加快啟動(dòng)具有現(xiàn)實(shí)購買需求的保障性住房建設(shè)，特別是舊區(qū)改造動(dòng)拆遷用房、經(jīng)濟(jì)適用房、軌道交通沿線大型住宅小區(qū)的建設(shè)，滿足不同群體的住房需求。開發(fā)商應(yīng)保持冷靜的心態(tài)，將房價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，以使市場保持比較活躍的狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的共贏。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的目的，不是樓市的火熱甚至火爆，而是穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場有兩個(gè)特性：一是供應(yīng)的滯后性。房地產(chǎn)供應(yīng)變動(dòng)一般滯后于消費(fèi)變動(dòng)2至3年，容易引起幾年一個(gè)波動(dòng)，或供大于求，或供不應(yīng)求；二是不動(dòng)產(chǎn)的投資品屬性，可以吸附也可以甩出甚至蒸發(fā)大量的貨幣，對金融穩(wěn)定有重大的影響。因此，房地產(chǎn)業(yè)需要平穩(wěn)發(fā)展。開發(fā)商應(yīng)該珍惜前一階段宏觀調(diào)控的結(jié)果，切勿錯(cuò)判大局猛漲價(jià)格，催生投機(jī)。
對于購房者而言，現(xiàn)在是合適的買房時(shí)機(jī)嗎？張泓銘認(rèn)為，如果調(diào)控得當(dāng)，下一步房價(jià)應(yīng)當(dāng)有緩慢下降的空間，但不可能大降，更不可能快降。從購房者角度，不能把整個(gè)上海樓市看成一幢房，等待大勢的底部，而應(yīng)該結(jié)合自身需求，關(guān)注具體個(gè)案的走勢。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授印堃華認(rèn)為，下一步樓市整體趨勢是繼續(xù)回調(diào)，但個(gè)案表現(xiàn)將是漲跌互現(xiàn)，購房者不能簡單地抱著“抄底”的想法，對于具有剛性需求和改善型需求購房者來說，如果遇到合適的房源，可以考慮購買，但如果沒有合適的，也不要勉強(qiáng)買。（張奕）
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