外資機構抄底還是撤離？
與國內投資客相比，外資機構對北京等一線城市投資性物業的看法便不是那么樂觀。
業內人士透露，繼李嘉誠4次拋售上海物業套現后，摩根士丹利、高盛、花旗、美林等外資金融機構正在計劃打包出售中國境內的投資性物業，其中也包括北京的寫字樓、商場、住宅等多種物業類型。
21世紀不動產中國區總裁盧航告訴記者，在內地房地產市場上，歐美等外資投行的資本運作模式，主要是對一線城市的物業進行收購，并長期持有；但近期，選擇合適時機溢價出售的現象日益增多。
他認為，這種資產買賣，一方面與外資金融機構在危機中“缺錢”有關，另一方面也與中國經濟在短期內存在下行風險、投資性物業的收益可能下滑有關。另外，人民幣匯率改變單邊升值格局出現波動，資產重估可能存在“負效應”也是部分外資機構考慮減持中國投資性物業的重要原因。
世邦魏理仕最新公布的報告顯示，近年來一直平穩上升的北京寫字樓市場在2008年第三季度后出現轉折。進入9月末，美國金融危機對全球產生影響，在京部分行業的外資公司受到沖擊。受影響較大行業的公司則出現削減辦公用房預算，個別知名企業的辦公預算削減50%以上，并且，這種削減預算的趨勢正在逐漸蔓延。
2008年前三季度，北京A級寫字樓供應量達47.5萬平方米，但同期，A級寫字樓市場吸納為24萬平方米，較去年同期增長20%，第三季度后增幅明顯下降。第三季度，A級寫字樓市場吸納量只有4.9萬平方米，環比下跌了62%，而當前的租金平均報價為每月每平方米264元，環比僅增長0.4%。
仲量聯行研究人士預計，2009年北京寫字樓市場新增供應量將達到233萬平方米，使市場存量再增長27%；商鋪市場新增供應量將達到167萬平方米，市場存量上升51%。新增供應量的增長和空置率高位運行，將對市場租金水平帶來更大的下行壓力。
但不少外資機構也認為，調整意味著機會。瑞銀亞洲房地產研究部聯席主席王震宇表示，從過去高速發展的房地產市場經驗來看，如香港、新加坡房地產市場，在高速增長后的調整期，一般是2-3年，而商業地產的租金將是市場回暖的風向標。
業內預計，2009年，北京投資性物業的價格可能再下降5-10個百分點后趨于穩定，而成交量有望在三季度后出現反彈。
地產商進入抑或退出？
對于北京投資性物業的提供者而言，在現金流允許的范圍內，適度加大商業地產的配置比例，可能是一種抵御行業低谷的策略。據了解，金融街、北辰實業、萬通地產、首創置業等北京地產商在放緩普通住宅土地儲備的同時，計劃增加投資性物業的開發和持有比例。
萬通地產董事長馮侖表示，“面對普通住宅市場的不景氣，部分房地產企業已經開始加大商業地產的投資比重。”他認為，在北京等地，商業地產的成交量仍將穩步上升，這使得部分開發商開始加大對于商業地產的投入。
潘石屹也表示，在北京，繁華地段可以開發的項目越來越少；而中國的儲蓄率一直很高，企業存款也在日益攀升，在目前的經濟環境中，這些錢如何保值、增值，確實需要智慧來進行選擇。基于這一點，SOHO中國仍將堅持在北京開發投資性商業地產的戰略。
北辰實業目前已形成了投資物業、零售商業為穩定收益基礎的經營模式，其中，投資物業和零售商業主要集中在北京亞奧商圈，公司董事長賀江川表示，今后，北辰仍將進一步增加中高檔住宅、公寓、別墅、寫字樓等多元化、多檔次房地產項目。
在日前召開的北京市人大會議上，副市長陳剛透露，北京擬“放開”高端住房市場，相關措施將出臺。他表示，“高端房產市場對北京經濟和稅收的貢獻很大，另外也要滿足有消費能力人群的購房需求，政府不應對這部分市場過多設限或者干預。”(記者林喆)
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