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2009年中國樓市展望:或呈現平穩的“L”形走勢
中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn  2009 年 01 月 08 日 
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走過了撲朔迷離、一波三折的“拐點之年”,中國樓市迎來了2009年。在房貸減負、政策利好、供求關系這三重因素博弈下,樓市是繼續調整,還是止跌回暖、由“熊”轉“牛”?專家認為,與2008年“倒V形”走勢相比,2009年中國樓市更可能呈現平穩的“L”形走勢。

房貸減負:加速剛性需求入市

上海白領莊劍在新年伊始向中國銀行遞交了房貸利率7折優惠的申請。如果申請獲得通過,加上去年累計216個基點的降息,他55萬元、20年等額本息的商業住房按揭貸款,每月可比降息前少還770多元,累計可節省利息18.5萬元。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說:“持續降息使購房成本大大降低,有利于推動前期積累的剛性購房需求得到釋放。”

從2009年元旦開始,銀行將執行2008年連續5次降息后的最新利率,購房者的房貸成本減輕超過10%。如果是公積金貸款,5年期以上貸款利率已下降至3.87%,以50萬元20年期貸款為例,每個月可少還貸款365元。

光大證券地產分析師趙強分析認為,出于全力保增長的需要,我國降息周期可能會持續相當長時間,本次經濟周期中貨幣政策放松幅度有可能創歷史記錄,基準利率可能會跌穿1.98%歷史最低水平。“目前,1年期存款基準利率已降至2.25%,5年期存款利率也不過3.6%,隨著利率的進一步降低,居民儲蓄收益大大下降,儲蓄意愿降低將會推動部分資金流向樓市。”

在樓市重鎮上海,房貸門檻的放低特別是公積金貸款額度的不斷提高,將有效推動剛性需求以及改善性需求入市。2008年底,上海市政府辦公廳轉發五部門聯合發布的通知,明確了“改善性”住房消費的相關政策,除對二套房貸進行松綁之外,更將二套房公積金貸款每戶最高限額提高至60萬元。

新年上班第一天,上海公積金管理中心又將二套房公積金貸款最高額度上調至每戶80萬元。這意味著,對于很多家庭而言,購買一套普通住宅不需要商業貸款、完全依靠公積金貸款即可。即使以7折優惠利率計算,五年期以上商業貸款利率也比五年期以上公積金高出0.288個百分點。

政策利好:未來仍有釋放空間

在日前召開的“2009年北京市發展和改革工作會議”上,相關人士透露,為了合理引導住房消費需求,今年北京將研究取消二套房限制,適當減稅讓費,刺激改善性需求;按照“低端有保障,中端有支持,高端有市場”的原則,加快研究中端住房的供應和需求結構,激活住房消費市場。此外,北京市今年還將探索廉租房收購模式,利用好存量資源。

此前,從中央到地方已經密集出臺了一系列“樓市新政”,這些利好也有效刺激了樓市成交量的回暖。根據上海市房地產交易中心監測,2008年11月網上成交的市場化新建商品住房預售面積比9月、10月分別增加47%、36%;網上成交的二手房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。而市場機構佑威樓市通系統的數據顯示,12月上海全市商品住宅成交面積為85萬平方米,相比上月增加了6萬平方米,環比增幅為18.98%,商品住宅成交已持續兩月上漲。

“跟隨市場變化,我們預計未來樓市政策利好仍有進一步釋放空間,包括徹底松綁二套房貸、進一步降低交易稅費,甚至購房退稅等,這有望使市場底部提前出現。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說。

他認為,2008年12月20日國務院辦公廳出臺的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》,其內容的全面性和重要性可與2005年出臺的“國八條”和2006年出臺的“國六條”相提并論。除了繼續強調加大保障性住房建設力度,減免二手房交易稅費從而鼓勵普通商品住房消費,更首次提出支持房地產開發企業合理的融資需求,有望緩解開發商資金鏈緊張的局面。

供求關系:消化存量是首要問題

對于2009年的樓市而言,如何化解巨大的存量房壓力或許是決定市場走向的關鍵因素。數據顯示,截至11月末,全國商品房空置面積達1.36億平方米,同比增長15.3%,增幅比前10個月提高了2.2個百分點。

“樓市階段性供大于求已是不可避免。”上海社科院房地產研究中心研究員顧建發說。從目前來看,由于購房者對宏觀經濟及未來收入信心不足,觀望情緒仍然濃重,短期內供求關系難以得到改善。

中金公司研究部分析員白宏煒表示,在一線城市中,上海樓市的供求關系較為平衡,未來市場供應量較小,消化周期相對較短;但北京、南京、福州、成都等城市的存量房面積較大,需要較長時間才能消化。

在供大于求的情況下,多數開發商紛紛借著“政策東風”,通過降價以及附送面積等優惠來促銷,希望提升成交量。在多方配合下,2009年元旦樓市呈現久違的暖意,各大城市咨詢、看房的人數普遍提升,與去年新年伊始的降溫態勢相比,今年的購房意愿顯得“蠢蠢欲動”。

根據上海佑威樓市通系統的數據,新年樓市成交迎來“開門紅”,首個工作日當天成交商品住宅494套、5.47萬平方米,大大高于去年12月份2.7萬平方米的平均水平。而據北京“我愛我家”初步統計,旗下各門店的交易量較去年同期增長17%,客戶咨詢及委托交易的數量更分別同比增長36%和20%。

顧建發認為,隨著政策累積效應的逐步釋放,市場有望在2009年下半年見底回暖。與2008年“倒V形”走勢相比,2009年中國樓市更可能呈現平穩的“L”形走勢。(記者 姚玉潔)

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來源: 新華網

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