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京城降低拿地成本 52塊地救市將引房價下跌
中國發展門戶網　www.chinagate.com.cn　 2008 年 11 月 08 日　
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    11月5日，記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，北京11月將有18個地塊入市，而在年底前共計將有52塊地推出。

    在房地產市場如此低迷的情況下，北京第四季度卻進入了密集的推地時期，引起業內人士質疑北京市難以完成2008年的供地計劃。

    而據記者了解，多數地產商表示對新推土地興趣不大，而目前北京市國土局則通過間接降低新推土地的樓面價格，以及新推稀缺地塊和較受開發商關注的商業地塊等方式，試圖活躍土地市場，吸引開發商買地。

    降低拿地成本

    北京房地產市場的持續低迷、開發商陷入資金困頓，使得北京土地市場陷入無人問津的窘境。而北京市國土局正試圖通過間接調低樓面價格吸引開發商買地。

    10月底，北京市國土局相關負責人表示，本市擬調整限價房土地供應結構，減少獨立建設項目，增加在商品房中“配建”的限價房面積。

    10月30日，北京市土地整理儲備中心隨即發布了《關于修改豐臺區盧溝橋鄉郭莊子村住宅及配套項目用地掛牌交易有關條件的公告》，豐臺區郭莊子、昌平區回龍觀這兩塊地都由原先的獨立建設限價房改為以建設商品房為主，配建限價房。

    公告中所指豐臺區郭莊子、昌平區回龍觀、順義區站前西街居住項目用地(原北京橡膠二廠)這3個限價房地塊自10月初掛牌入市，一直無人問津，公告隨之將掛牌交易時間延長至11月7日。

    公告稱，郭莊子限價房地塊的建筑面積，由原來的16.1萬平方米增加到17.3萬平方米，其中包括10萬平方米的限價房和1.2萬平方米的廉租房，其余約6.1萬平方米將被用于商品房開發；而回龍觀限價房地塊規劃建筑面積由原來的45.8萬平方米調整為50萬平方米。其中作為限價房開發的面積僅為15萬平方米，比之前的45萬平方米減少了三分之一。另有3萬多平方米的商業用房，其余面積全部用來進行商品房開發。

    而本次調整在增加了這兩塊地的土地開發面積，增加了建設商品房和商業用房的同時，掛牌價僅微調，從而降低了樓面價格。郭莊子限價房地塊掛牌價原為5.57億元，上調至5.62億元后，平攤到每平方米的樓面價格由原先的3460元下降至3250元；回龍觀限價房地塊掛牌價僅提高1000萬元，提至16.2億元。平攤到每平方米的樓面價格，由原先的3500元降至3250元。

    “此次調整，主要是為了保證這些地塊能順利出讓，從而保證今年450萬平方米的限價房如期開工。”市土地整理儲備中心的相關負責人如此解釋。

    農村集體用地首次掛牌

    北京市還試圖采用將農村集體用地進入城市建設用地市場的方式，降低開發商拿地成本。

     11月5日，北京市土地整理儲備中心發布了北京市朝陽區太陽宮新區D區土地一級開發項目招標公告，該地塊位于朝陽區太陽宮鄉，面積達696800平方米，所有權為鄉集體土地。該地塊是今年北京市推出的面積最大的居住用地。其規劃用途為居住、商業及配套，規劃建筑面積201720平方米。土地一級開發完成后要達到“三通一平”。

    “該地塊在完成一級土地開發后，將正式被收歸國有，由農村集體用地轉為城市建設用地。”市國土局相關負責人表示。

    據業內資深土地分析師指出，農村集體用地的一級開發成本遠低于城市建設用地，政府首次將農村集體用地掛牌招標，正是為了較大幅度地降低開發商的拿地成本。

    與此同時，在北京市土地整理儲備中心11月即將入市的18個地塊當中，有10塊地以商業、工業用地為主，而居住地塊中，西城區德外居住用地是今年西城區首次推出的也是唯一的住宅地塊。

    “政府還試圖利用稀缺地塊和發展潛力較大的商業地塊來吸引開發商買地。”上述土地分析師告訴記者。

    “應取消集中推地”

    北京市今年掛牌的土地已經遇到數次流拍，土地市場遇冷讓相關政府部門試圖通過一些舉措降低開發商的拿地成本，增加開發商的利潤，以圖激發開發商的拿地熱情。

    豐臺區郭莊子、昌平區回龍觀這兩個限價房地塊樓面價格被降低后，掛牌交易時間也延長至11月7日。11月7日，該兩地塊分別以底價被北京建工集團和北京科技園建設集團競得，而順義區站前西街居住項目用地因樓面價格未變而流拍。

    但對于北京市11月份即將入市的新地塊，記者聯系了多家開發商，均表示暫無新購土地計劃。

    政府原本計劃通過土地政策盤活房地產市場，但業內專家卻認為，北京市的土地救市政策，在較大程度上降低了開發商的拿地成本后，也可能進一步從根本上導致房價下跌。

    “目前北京密集推地，是因土地出讓計劃難以完成，導致北京土地財政收入大幅降低。但在目前北京房地產市場萎靡、開發商無力買地的形勢下，北京應取消集中推地計劃，以免進一步摧毀房地產市場。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為。（王冰凝)
來源： 華夏時報

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