這是全世界最發達國家最大規模的金融拯救行動。
美國東部時間9月7日,美國財政部長保爾森宣布,美國政府正式接管和注資房利美與房地美兩家聯邦房貸公司(“兩房”)。美國政府出手援助“兩房”,源于在目前美國12萬億美元的住房抵押貸款中,有42%來自這兩家美國政府支持的從事住房抵押貸款融資的機構。更由于“兩房”的資產規模龐大,并與金融系統有著緊密和錯綜復雜的關系,以致于其中任何一家一旦崩盤,都將導致美國以及全球金融市場的大混亂。畢竟,全球投資者大約持有市場價值高達5.2萬億美元“兩房”發行的債券。一旦投資者對它的信心得不到恢復,將導致債券持有者面臨市值重估的壓力與信用違約的風險。因此,肇始于美國樓市持續走弱,蔓延至全球金融機構的危機似乎“一觸即發”。
迄今,美國金融史上的最大手筆拯救計劃的金額尚未公布,但幾乎所有人都認為,這將是一個創紀錄的驚人數字。
在世界經濟中舉足輕重的美國祭出如此“重拳”,對經濟的影響備受全球關注。尤其房地產與金融的“血肉相連”,盡管中國與美國的情況不同,但是,美國政府接管“兩房”,提醒了我國的房地產金融風險值得持續關注。
拯救“兩房”的中國影響:美元泛濫,出口增速減緩
過去一年,“兩房”股價縮水近90%。房利美股價從一年前的70美元降至5.5美元左右,房地美的股價則從1年前的45美元降至最低4美元左右。早在7月初的數個交易日內,房利美與房地美兩家公司的股票跌幅均超過50%。
可以說,假若不拯救“兩房”,那么整個房屋市場和金融市場面臨崩潰的危險,但拯救之后,對金融市場和實體經濟的影響也不可低估,也就是說,會有拯救的“后遺癥”。
光大證券首席宏觀分析師潘向東認為,美國政府出手援助“兩房”后,首先,會加劇美元的泛濫。因為美國金融市場危機的化解就是采用擴張性的貨幣政策,包括降低利率或不斷向市場注資,其結果將導致美元泛濫,這將加劇我國外部輸入通脹的壓力,從而抑制國內拉動內需政策的實施。同時引發的全球衰退將導致出口的下降,將使我們在未來面對“全球化紅利”衰退所帶來的“通脹較高,增長放低”的格局。
其次,美國財政部增持兩家企業的股權,與美國私有化、市場化、自由化的精神相背離。同時“兩房”的資產組合部分或全部納入美國政府的資產負債表,這會惡化美國政府當前的債務狀況。
第三,還會加劇全球對美國經濟和國債的擔心,這會弱化投資者對美國國債和機構債券的熱情,從另一側面危及美國的金融市場。
最后,所引起金融市場的波動必將傳導到實體經濟,泡沫后的“去杠桿化”,即解除杠桿融資的操作,將加劇美國經濟衰退的壓力。
綜合專家的分析,“兩房”危機對中國的沖擊,首先是美元的泛濫將造成大宗商品不斷上漲、直接推動中國物價上漲；此外,美國對其金融市場的拯救帶來的是全球衰退,這也將使中國出口增速出現下降。同時,由于“兩房”發行的債券信譽僅次于美國政府國債,中國介入的程度相對于次級債而言要嚴重得多,中國外匯儲備和各商業銀行都大量購買了“兩房”所發的債券,投資債券的收益縮水將導致央行和各商業銀行資產負債的變化。
拯救“兩房”的中國啟示:中國銀行業警鐘響起
目前,從國內各家銀行披露的信息及表態來看,其持有的“兩房”債券規模和受到的影響要好于預期,但這并不意味著中國的銀行業可以高枕無憂。
昨天,在美國政府接管“兩房”的消息傳出后不久,中國人民銀行行長周小川表示,中國投資者歡迎美國政府援助“兩房”的舉措。而中國規模最大的商業銀行工商銀行表示,歡迎美國援助房利美和房地美的計劃。截至6月底,工行持有價值27.2億美元的房利美和房地美相關債券。此前,該行董事長姜建清曾表示,截至8月21日,工行已將其所持房利美和房地美相關債券賬面價值減至21.7億美元,占總資產的0.15%。
根據上市銀行披露的中報,我國銀行類上市公司除個別中小銀行外,均持有不同規模的“兩房”債券,其中,中國銀行以172.86億美元列各家商業銀行之首。中行表示,截至6月30日,共持有“兩房”發行的賬面價值106.37億美元的債券,“兩房”擔保的賬面價值66.49億美元的住房貸款抵押債券,合計折合人民幣1185.66億元；但從6月底到8月底中國銀行共計減少46.12億美元債券,大部分為主動到期,一小部分根據市場價格出售,這些交易沒有給中國銀行增加損失,基本按原價收回。
其他銀行中,建設銀行表示,截至7月底其持有“兩房”債券賬面價值略高于20億美元,預計對建行的資產質量和盈利能力不會產生很大影響；中信銀行則表示共持有約15億美元,折合100億元人民幣“兩房”債券,占債券投資總量的1.11%；此外,招商銀行和民生銀行分別持有約2.55億美元和2.27億美元“兩房”債券,交通銀行在7月份已將其持有的2700萬美元的“兩房”債券盡數拋售。
“在國內,一些商業銀行對個人住房按揭放松市場準入而制造短期繁榮的情況,與美國相比有過之無不及。”昨天,在接受本報記者采訪時,中國社會科學院金融研究所研究員易憲容表示,“兩房”危機已經向中國銀行業及政府敲響了警鐘,住房按揭貸款并不是天然的優質資產,這種想法的前提是房地產市場價格永遠只漲不跌。“如果房地產市場的價格出現調整,住房按揭貸款的風險也就自然顯露出來。”
易憲容表示,“兩房”危機大爆發的原因在于美國商業銀行降低標準將按揭貸款提供給次級信用的貸款人,同時金融機構為了短期利益也放松對貸款人市場準入的審查,在房地產市場快速發展、房價上漲的情況下,抵押機構和商業銀行獲利頗豐,但一旦市場價格轉向,巨大的金融風險也隨之出現。
因此,盡管中國住房按揭貸款所占整個貸款的比重還不高,目前這些住房按揭貸款風險也不會危及中國銀行體系,但如果不能夠對此有足夠的警惕,如果商業銀行不能夠嚴格遵守準入標準,而是為了短期利益盡量規避政策規定,放寬住房按揭的準入標準,那么中國銀行業也會步美國“兩房”危機的后塵。
拯救“兩房”的中國激辯:政府是否應該救樓市
在我國,隨著房價的持續調整,此前發生了是否要對房地產“救市”的各方激辯。現在,美國、歐洲都出現了政府干預“救市”的情況,那么,類似的情況會否發生在中國呢?
“中國遠遠還沒到需要‘救市’的地步。”廣東中原地產項目部總經理黃韜向本報記者表示,對于國內樓市,起碼還要觀察很長時間才適合考慮是否需要“救市”。他認為,政府出手“救市”需要考察的一個重要指標是樓市的成交量,例如,美國樓市的成交量在10年里減少得只有正常水平的10%—20%,“成交量持續大幅萎縮才是‘救市’的依據”。
黃韜表示,從廣州的情況來看,廣州樓市正常的月成交量為50萬—60萬平方米,也就是說,只有當廣州房地產成交量萎縮到10萬平方米/月,那才是“救市”的時候。
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江則表示,從近期數據看,廣州樓市成交量回歸平穩,維持在月成交60萬平方米左右,這意味著地產開發商資金回籠更快,“因此,廣州樓市的‘金九銀十’還是值得期待的”。
不過,從上周全國大中城市房地產交易情況來看,“金九”未見開門紅。數據顯示,8月31日至年9月6日,深圳樓市成交量小幅下降,成交量環比此前一周下降4%,成交均價也略有回落；東莞、惠州上周成交量均有下降,環比降幅分別為28%、4%、10%。上海市場上周成交量環比此前一周小幅下降,環比下降8%,蘇州、無錫和合肥環比降幅分別為36%、9%和15%。不過,北京市場上周認購成交量環比增長60%,日均成交144套,簽約套數則在此前一周大幅增長的基礎上有所回落,環比下降44%。而天津上周成交量有所下降,環比下降18%。
資金鏈緊張還在困擾房地產開發商。數據顯示,今年上半年,房地產行業凈債務率為48.13%,高于去年上半年的44%和去年底的36.75%,實際負債在上升。可以說,行業資金緊張并且高度依賴外部融資。
同時,房地產行業周轉速度出現下降跡象。上半年,地產行業存貨余額同比增長47.46%,存貨周轉率則從2007年中期的0.19下降至0.14。分析人士認為,上半年銷售不暢、存貨結轉速度下降以及不少開發商放慢開發速度是主要原因。(駱海濤 楊小亮)
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