穩定民眾改善住房條件的經濟預期
目前房地產市場并非是有多少危機，而是一些人為了維護以往的房地產暴利模式，與推出以滿足絕大多數人有支付能力住房之間存在沖突。
當前的問題是：應穩定老百姓改善住房的經濟預期，穩定推進落實2007年國務院24號文件的決心和措施。也就是說，完善住房保障體系。
易憲容
最近，一些地方的房價出現一定程度的調整，住房銷售量也嚴重下降。面對這樣的形勢，一些人又認為，中國的房地產市場如2003年那樣面臨一個調整臨界點，政府應該重新調整房地產市場政策，而絕不可像股市那樣，讓投資者面臨巨大的系統性風險，否則，就會危及中國宏觀經濟安全，導致中國銀行體系的風險，影響民眾房地產資產的升值，波及地方政府的財政收入，甚至把中國的住房保障體系建設也扯上，認為如果房地產市場調整，財政就沒有足夠的支持力度，住房保障體系建設就是一句空話。
這些言論置“十七大報告”的精神、中央24號文件的內容、今年總理報告明確的任務于不顧。難道是想再次把中國的絕大多數民眾推到房地產市場的水深火熱之中？
相比之下，城鄉建設部的官員則更能正確理解和把握“十七大報告”關于房地產市場發展的基本精神。中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為，“前不久的國務院常務會議提出要穩定市場和穩定房地產市場”，這里，穩定市場不應單純理解為恢復到2007年的成交量和上漲幅度才是穩定。應穩定老百姓改善住房的經濟預期，穩定推進落實2007年國務院24號文件的決心和措施。也就是說，完善住房保障體系。而落實“90/70政策”正是24號文件的重要內容。
對此，筆者持贊同意見。
無論是“十七大報告”，還是24號文件及今年總理的工作報告，都已經把房地產市場發展的根本問題放在三個理論前提上。一是每一個公民的基本居住權具有根本上的優先性。這是房地產市場存在與發展的宗旨，也是“十七大報告”所強調的住房的民生性。二是在土地公有制的情況下，每個公民都有分享土地要素所創造的成果與福利的權利。三是中國共產黨的宗旨是為最絕大多數人利益服務的，因此它所有的政策、目標、出發點都會從最絕大多數人利益出發。因此，國內房地產市場發展就是要生產滿足絕大多數居民有支付能力購買到舒適的住房。這是24號文件的“90/70政策”核心。所以，離開這三個基本前提，中國房地產市場要真正持續健康的發展是不可能的。
房地產開發仍在高位增長。從國家統計局最新公布的數據來看，5月份，“國房景氣指數”為103.34，盡管比4月份回落，但仍然處于上升通道，只不過是價格增幅有所下降。還有，1-5月份，全國完成房地產開發投資9519億元，同比增長31.9%。特別是中部與西部地區其增長在45%以上。也就是說，房地產開發增長不僅沒有隨著從緊的貨幣政策下降，反而仍然處于高位增長(比2005年的19.8%快于一倍)；1-5月份，全國房地產開發企業完成土地開發面積10196萬平方米，同比增長4.3%；1-5月份，全國房屋施工面積19.57億平方米，增長24.9%。其中，住宅施工面積15.45億平方米，增長26.6%。也就是說，到目前為止，國內房地產的繁榮沒有改變，特別是房地產開發及房地產市場資金的流入仍在快速增長。如果認為這樣的增長速度仍然不夠快，那么是不是一定要把國內房地產泡沫推到完全破滅？然后讓中國經濟陷入類似日本十年的經濟衰退或美國的次貸危機？
為什么在房地產仍在快速發展的情況下，有人會出來大造輿論，要求政府改變目前的房地產市場政策？顯然，他們是認為目前住房銷售沒有2007年那樣火暴，國內投資者也沒有踴躍地進入房地產。實際上，這正是今年政府工作報告及2008年國務院工作任務要點所要嚴格遏制的。2008年國務院工作任務要點明確指出，防止房地產炒作是2008年政府工作的主要任務之一。
目前房地產市場的問題，并非是要改變既有政策來提振居民住房消費。關鍵的問題是“房價過高把中國80%以上的居民排除在房地產市場之外”，讓許多進入房地產市場的居民成了終身的“房奴”。反之，卻讓少數人用國有土地要素在短期內聚集及掠奪社會財富、牟取暴利。這不僅對全國人民不公平，而且是在嚴重損害我黨在廣大民眾心中的威信。
目前房地產市場并非是有多少危機，而是一些人為了維護以往的房地產暴利模式，與推出以滿足絕大多數人有支付能力住房之間存在沖突。一方面，房地產開發商及炒房者手中持有大量的住房，利用國有土地資源來牟取暴利而不愿讓房價下降；另一方面，房價過高把絕大多數居民排除在房地產市場之外。如果房地產市場價格調整到絕大多數居民有支付能力的水平上，房地產市場豈能不繁榮？在市場經濟中，沒有賣不出去的產品，只有賣不出去的價格。
有人說，房價調整會讓中國居民30萬億房地產財富縮水，會出現負財富效應。這應該是夸大其詞。因為住房既是投資品也是消費品。住房價格下降，對消費者來看，住房效用從來都不會改變，其負向影響幾乎為零。受影響的應該僅是房地產投資者。對房地產市場投資者，莫說中國土地公有的情況下要進行嚴厲限制，就是在發達市場經濟國家也有嚴格的限制。房地產價格上升時，房地產投資者賺得盆滿缽滿，此時有誰會因為賺錢過多而多向政府交稅？那么，當房價下跌時，這種投資風險又怎么能讓全國人民來買單呢？
房價格下跌造成國內銀行體系的風險？這可以從住房抵押物的風險、房地產開發商銀行信貸的風險、個人住房按揭貸款的風險來分析。房價下跌不僅會導致住房抵押物的價值下跌，也會導致土地價格的下降而放大銀行信貸的風險。因為，就目前的情況來看，一是房地產開發貸款主流是土地抵押貸款。土地價格迅速下降，不僅把銀行信貸風險完全暴露出來，也會把銀行信貸的風險無限放大。比如，如果一塊土地在高位時評估市值為1億元，銀行風險定價為60%，這樣，房地產開發商就能夠從銀行獲得貸款6000萬元。但是當土地的價格下跌50%時，這塊土地的抵押價值只是3000萬元。如果以3月份底人民幣貸款余額27萬億、住房作為抵押物的貸款所占比重為50%估算，那么就有13萬億以上的貸款處于房價下降的風險中。但是，這部分住房抵押貸款中風險高的只是在2007年以后的，估計在一萬億左右(即2007年銀行信貸增加額，減去2007年個人住房按揭貸款)，占整個貸款的比重并不高。二是房地產開發商的銀行貸款。2008年3月底，全國商業銀行本外幣貸款余額為29.4萬億元，商業性房地產貸款余額5.01萬億元(占整個國內銀行體系貸款總額的17%)，其中房地產開發貸款余額1.8萬億元，占銀行體系貸款總余額的比重僅為6%，也不高。三是從個人住房按揭貸款對國內銀行體系的影響來看，到2008年3月底，個人住房按揭貸款余額為3.13萬億，占銀行體系貸款總余額的比重為11%左右。其中，個人住房按揭貸款不良率的高低還與國內房價上漲幅度有關。國內房價上漲最快一年是2007年。而2006年個人住房按揭貸款余額2.27萬億，2007年個人住房按揭貸款增加8686億元左右，2008年一季度個人住房按揭貸款增加1233億元。在這里，個人住房按揭貸款風險較高是2007年以后的9709億元，其中個人還款1600億元。也就是說，個人住房按揭貸款風險較高貸款也只是8100億元左右，占整個銀行體系貸款總額不足3%。2006年以前，房價水平低且有30%按揭貸款首付。因此，國內個人住房按揭貸款的總體風險并不會太高。
至于房價下降會使政府減少保障性住房的建造，則更為荒唐。其實，這是兩碼事。因為，一是在發達市場經濟中，即使政府沒有土地出讓金作為財政支持，國家的住房保障體系也照樣能建立起來，而且非常發達、健全。二是最近中央出臺的一系列土地出讓金政策，早就對土地出讓金收入與支出實行兩條線。支出部分要通過政府的財政預算來確立，與收入多少沒有關系。三是假定保障性住房是由土地出讓金的收入來決定，那么中國住房保障體系還會嚴重滯后，這是不可能的。
總之，目前房地產市場問題的根本還是在于房地產企業自身，如果房地產企業能夠改變暴利之觀念，能夠適應市場發展之趨勢，銷售就不是問題。房價調整會導致的所謂風險，只不過是一些人的憑空想象。事實上，深圳與廣州的房價早就下跌了，它對當地的經濟與金融市場造成了多少風險？相信事實總是勝于雄辯。
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