| 人口現(xiàn)斷層 未來10年住房消費需求增速將放緩 |
| 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn 2008 年 06 月 20 日 |
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中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
未來10年住宅真實需求平均增長緩慢
根據(jù)我們的預(yù)測，未來10年住宅新增需求量5320萬套，較上一個10年新增需求4860萬套，需求總量增長約10%。如果按照戶均面積90平米計算，未來10年住宅需求的總建筑面積47.7億平米，年均銷售面積4.7億平米，較2007年住宅銷售面積6.9億平米下降32%。我們認為未來住宅銷售將呈現(xiàn)均值回復(fù)式的下降過程，某些年度的銷售量應(yīng)該比4.7億平米更低。
住宅供給過剩
住宅的供給方地產(chǎn)開發(fā)商似乎完全沒有感覺到住房需求萎縮趨勢的嚴重性，他們對未來依舊相當樂觀。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年商品房新開工面積9.4億平米，2008年1至4月，商品房新開工面積同比增長20.5%。如果商品房新開工面積全年保持20%的增速，2008年將達到11.16億平米，兩年合計新開工20.56億平米(預(yù)計住宅面積在18億平米左右)。根據(jù)我們的測算，住宅市場未來10年的需求量也只有47億平米左右，2007和2008年兩年新建住宅基本能夠滿足未來4年住宅的需求量。或者說，如果未來10年商品房新開工面積保持在每年10億平米，總共100億平米的供給量遠遠超過47億平米的真實需求。
我們預(yù)期，2008年住宅投資將維持高位增長，2009年后住宅投資出現(xiàn)拐點，并持續(xù)2年的負增長，然后恢復(fù)平穩(wěn)增長。從房地產(chǎn)投資總量上看，2007年我國房地產(chǎn)投資2.52萬億，占GDP的比重達到10%左右，今年以后可能逐漸回落到5%左右的國際平均水平。
土地未必稀缺
根據(jù)《全國土地利用總體綱要》，到2020年我國耕地面積保有量要確保在18億畝以上。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，2005年我國耕地面積在18.31億畝左右，那么，從2006年至2020年可利用開發(fā)的耕地面積約3000萬畝。
從1998年到2007年，全國完成土地開發(fā)面積16.54億平米，地產(chǎn)公司購置土地面積27.07億平米，約合244萬畝和399萬畝。根據(jù)我們的測算，350萬畝的土地已經(jīng)能夠滿足未來10年商品房建設(shè)的需求，占未來可供土地總量不到15%，土地供應(yīng)比較充足。
房價和收入水平
到底有多少人能夠承擔得起目前的房價呢？我們想通過基尼系數(shù)來推斷不同收入層次的人群對房價的承受能力。根據(jù)世界銀行的調(diào)查統(tǒng)計，2004年我國城鎮(zhèn)基尼系數(shù)33.98%，收入排名靠前的30%人口擁有城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的53.79%，我們預(yù)測到2007年這個比例將上升到55.79%。表二中的數(shù)據(jù)顯示，收入前10%的人群能夠承受目前的房價，按揭貸款年還款額占家庭可支配收入的19%左右，這部分的人口數(shù)量約6000萬人，相當于2000萬個家庭；收入在前10%至20%的家庭也能夠承受現(xiàn)在的房價，但年還款壓力明顯超過第一組人群；而第三組以下的人群對目前的房價只有短期的承受能力，假定未來收入不增長，將家庭一半以上的可支配收入用于支付按揭貸款的購房行為是不能長期維持的。
現(xiàn)實情況和我們的推斷類似，從1998年到2007年間，我國住宅銷售總面積32.17億平米，大約銷售2550萬套，同第一組和部分第二組人口的住房需求相當。組間收入差距顯示，第三組人口收入需要增長36%才能達到第二組人口的收入水平。按照人均可支配收入年均增長10%計算，大約需要3至4年時間住宅市場才能形成新的購買力。
結(jié)束語
未來10年，中國25至34歲年齡段人口將出現(xiàn)30%的下降，城市化進程已經(jīng)放慢，未來10年城鎮(zhèn)真實住房需求增長也將放緩。過去幾年房地產(chǎn)高達20%以上的投資增長在未來難以維持，商品房新開工面積可能出現(xiàn)較大回落。房地產(chǎn)是目前中國經(jīng)濟內(nèi)需增長的核心動力，其漫長的投資鏈條和巨大的財富效應(yīng)，對投資和需求都將產(chǎn)生舉足輕重的影響。 |
| 來源： 上海證券報 |
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