未來10年，中國25至34歲年齡段人口將出現(xiàn)30%的下降，城市化進程已經放慢，未來10年城鎮(zhèn)真實住房需求增長也將放緩。過去幾年房地產高達20%以上的投資增長在未來難以維持，商品房新開工面積可能出現(xiàn)較大回落。房地產是目前中國經濟內需增長的核心動力，其漫長的投資鏈條和巨大的財富效應，對投資和需求都將產生舉足輕重的影響。
李嘉圖認為城市住宅(或土地)租金歷史增長原因可以歸結為多種因素共同作用的結果，其中人口增長是最重要的因素。城市人口的增長帶動城市規(guī)模擴張、住宅需求和租金上升，租金上升又推動房價上漲。
從1998年到2007年，我國房地產市場經歷了10年高速發(fā)展。在住房體制改革、經濟高增長低通脹和人口紅利等多重利好因素推動下，住宅年銷售量增長了7倍，年銷售金額增長了13.6倍。
但人口年齡結構顯示，我國房地產高速增長的時代已經過去，未來10年我國住房消費真實需求增速將放緩，房地產市場需要經歷2年左右或更長時間的調整，然后進入平穩(wěn)增長階段。
首次置業(yè)集中在25至39歲間
根據(jù)人口統(tǒng)計學的觀點，首次置業(yè)的年齡主要集中在25至39歲之間。這一年齡段人口增長較快的國家，其房地產投資和消費都處在相對旺盛的階段，比如日本在1980年至1990年，韓國在1980年至1990年以及中國在1998年至2007年，都出現(xiàn)了房地產投資和消費高峰。
這種經濟現(xiàn)象和我們的生命周期有密切的關系。根據(jù)美國的調查數(shù)據(jù)，美國人會在一生中非常接近的時間點上做類似的事情，比如20歲左右參加工作、26歲左右選擇結婚以及31歲左右購買第一套房產。他們首次置業(yè)的年齡段一般在25至39歲之間。
日本人口分組住宅自有率數(shù)據(jù)也印證了人口統(tǒng)計學的觀點，在1978年到1998年的20年里，25歲以下人口組平均住宅自有率為5.6%，而35至39歲人口組平均住宅自有率達到55%。這表明有50%的人口選擇在25至39歲之間購買房產，只有23%的人口選擇在40至60歲之間購買房產。
日本和美國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)都顯示購買房產的消費行為主要發(fā)生在25至39歲之間，這一年齡段的人口才是房產消費的中堅力量，相信上述規(guī)律在中國同樣適用。
日本經驗
日本房地產市場在1980年到1990年期間大幅上漲，住宅土地價格在10年中上升了3倍左右，之后大幅下跌。在后來的17年里，住宅土地價格下跌50%。
日本房地產大崩盤必然是眾多因素共同作用的結果，住房真實需求的下降是非常重要的因素之一。日本人口在1990年左右出現(xiàn)的斷層現(xiàn)象和目前中國的情況非常類似。從人口分年齡組結構來看，1990年日本25至34歲人口組數(shù)量比1980年25至34歲人口組數(shù)量下降了20%，人口斷層導致日本房地產市場真實需求下降，加速房地產價格下跌。
中國人口出現(xiàn)斷層
中國是全世界人口最多的國家，但人口結構非常不合理，存在許多隱患，其中之一就是計劃生育導致的人口斷層現(xiàn)象。1950年到1978年間，我國平均人口出生率每年達到31.4%。，之后人口就進入緩慢增長期。1979年到2000年之間，平均人口出生率每年只有18.81%。，比28年前下降40%左右，到2005年我國人口自然增長率只有5.9%。，遠低于世界平均水平11.9%。。
出生率大幅度波動的后果之一就是人口年齡分布不均衡，2003年我國人口年齡結構圖顯示30只至39歲之間的人口比例最大，數(shù)量大約有2.46億。而緊隨其后20至29歲年齡組的人口數(shù)量只有1.74億，驟然下降30%。這種人口結構對住宅消費和投資的中期趨勢有深遠影響，由于25至39歲之間的人口是最主要的購房群體，在2008年到2017年之間，這部分購房群體絕對數(shù)量的下降將直接影響住宅的真實需求。
城市化進程放緩
城市化率快速提升是人口對城市住宅需求集中釋放的過程。在過去的10年里，我國城市化率從33.35%提升到44.9%，2億人口從農村進入城市，為住宅市場帶來旺盛的需求。動態(tài)來看，我國的城市化水平還存在較高的提升空間，這也是投資者和開發(fā)商對于未來房地產投資和消費保持樂觀預期的主要原因。但下圖顯示，最近幾年城鎮(zhèn)新增人口在減少，新增人口的住宅需求可能下降。
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