| 多種原因誘發(fā)退房潮 解讀北京高端住宅退房報告 |
| 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn 2008 年 05 月 19 日 |
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《新地標(biāo)》從北京在售的1000多個退房項目中統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，一些項目前期漲價銷售，后期大幅降價的；頻頻加息，利息太高，購房者承受不了；開發(fā)商玩虛假銷售的游戲。這也成為引發(fā)退房潮的主要誘因。兩個多月了，魯豫好不容易才松了一口氣：4月16日，位于冠城·名敦道B2號樓的房子終于退掉了?！板X還是在自己兜里才踏實?。 彼l(fā)出如此感慨。
去年11月，魯豫和老公以18500元∕平方米的價格購買了位于廣渠門橋東南角冠城·名敦道的一套近130平方米的兩居室。但年底央行再次加息，月供超過了魯豫的承受能力，加上2008年新年剛過，冠城·名敦道開始打折，讓魯豫心生退房之念。
像魯豫這樣，在樓市低迷和政策多變之時退房的人很多。記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)“期房退房公示”一欄看到：退房信息多達(dá)1389條，其中15000元∕平方米以上的高端住宅占約三分之一。
退房潮涌動
低迷的樓市久不見明顯回暖跡象；開發(fā)商的“變相降價”和“折扣大戰(zhàn)”如火如荼。
記者了解到，一些項目前期漲價銷售，后期大幅降價的“不公平”舉措也是引發(fā)退房潮的誘因之一。
某知名開發(fā)商旗下某項目去年年底時，均價已經(jīng)達(dá)到16000～17000元/平方米。然而，1月份，其新的一期樓盤入市，換了一個新的案名，盡管沒有精裝修，但其價格為12000～13000元/平方米，比之前的樓盤每平方米便宜4000元左右，同時一次性付款再打9.8折。
這讓去年買房的業(yè)主大呼“上當(dāng)”，“現(xiàn)在社區(qū)景觀最好的中心位置、最好樓層戶型也就14000～15000元/平方米，這個價位當(dāng)初只能買到最偏僻的位置，開發(fā)商這么不負(fù)責(zé)任，當(dāng)時買房的人實在太吃虧了?！痹擁椖繕I(yè)主陳女士氣憤地說。
采訪中還發(fā)現(xiàn)，某公開售價近40000元/平方米的項目，現(xiàn)在買房在9.5折的基礎(chǔ)上，銷售人員最多還可以掌握再打9.7折的優(yōu)惠，加上此外送50000元裝修或家電的回報，實際價格下降驚人。
如此種種變相折扣不勝枚舉，有的實際降幅已經(jīng)超過10%，從而引起了以往購房者的強(qiáng)烈不滿，要求退房糾紛不斷。一些高價購房的老業(yè)主還紛紛提出要求開發(fā)商退還差價，或者用免交物業(yè)費等方式來進(jìn)行補(bǔ)償。
據(jù)了解，某些項目由于退房者過多，開發(fā)商限定了嚴(yán)格的違約責(zé)任，要么不退訂金，要么設(shè)置高額違約責(zé)任以此控制退房行為。
盡管如此，退房現(xiàn)象依然嚴(yán)重。
在國貿(mào)一家外企工作的李小姐1月初剛剛首付購買了SOHO北京公館200多平方米三居，三月份她卻鐵了心要求退房，損失幾萬元的訂金和前期費用也在所不惜。
“當(dāng)初買房就有點過于草率，加上這段時間樓市的持續(xù)低迷讓我看不到房價持續(xù)向好的跡象。也很擔(dān)心一下把辛苦積攢的幾百萬資金全部套牢，現(xiàn)在股市樓市都讓人難以樂觀，所以打算把這筆錢流動起來，轉(zhuǎn)向穩(wěn)妥渠道，買房的事以后再做打算?！崩钚〗阏f。
“買房人近期集中退房現(xiàn)象實際上折射了客戶對目前市場的不信任態(tài)度，特別是那些前一階段剛剛買房者，由于花費大量資金，他們擔(dān)心樓市就此一蹶不振，房產(chǎn)價值會迅速貶值。為防止自己的資產(chǎn)縮水，急于抽離樓市，把資金轉(zhuǎn)移到更穩(wěn)妥的投資或保值渠道中，從而導(dǎo)致目前退房連鎖反應(yīng)的出現(xiàn)?！蹦硺I(yè)界資深人士一語中的。
《新地標(biāo)》從北京在售的1000多個退房項目中統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，15000元∕平方米以上的高端住宅退房10套以上(含10套)的項目多達(dá)50個，而朝陽區(qū)居榜首，多達(dá)29個。這些項目中，30000元∕平方米(不含30000元∕平方米)以下的樓盤退房的最多，占74%。
“利息太高了”
“最近來咨詢退房的客戶挺多的?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰慕煌ㄣy行(601328行情,股吧)律師這樣告訴記者。
他說，目前不少客戶還處于觀望期，看形勢再定是不是要退房，但已經(jīng)出現(xiàn)了很多退房案例。
“要退房的客戶大部分是因為銀行按揭問題，或者首付比例過高，或者銀行貸款批不下來，或者是貸款批下來，但是利息太高，購房者承受不了?！彼嬖V《新地標(biāo)》。
很多客戶退房會選擇一些很突兀的方式，比如不接開發(fā)商電話、不去辦按揭手續(xù)等，讓開發(fā)商非常頭疼。他透露，“一些本不接受公積金貸款的開發(fā)商，因為客戶要退房，只能同意其用公積金貸款。”
“這段時間過來辦退房手續(xù)的人確實不少，幾乎每天都有。甚至有客戶怕開發(fā)商設(shè)置障礙，連剛交完的訂金都不要，堅決退房。至于在約定期限內(nèi)退訂的，那就更多了。”某項目銷售負(fù)責(zé)人無奈地表示。
具有戲劇性的是，去年下半年北京樓市也有退房現(xiàn)象發(fā)生，但是退房的原因，卻截然不同。
交行的律師介紹說，當(dāng)時有一位購房者所購房屋已經(jīng)交付了一年多月供款，因為開發(fā)商延期交付未能入住，卻被開發(fā)商反訴要求解除購房合同。因為當(dāng)時行情太火爆了，很多賣出的房子一夜之間就可能升值。
“開發(fā)商為了彌補(bǔ)賣出價與現(xiàn)價的差額損失，就絞盡腦汁讓已經(jīng)成交的房屋買賣合同無效，收回房后另尋高價，出售給出價更高的另一方，以賺取更多差價，由此帶來的糾紛不斷?！?#160;
虛假預(yù)售之禍
經(jīng)過兩年多的漲價，很多樓盤的收益率已達(dá)到30%～50%。某開發(fā)商私下說：“很有可能是開發(fā)商在玩虛假銷售的游戲。”
以售樓人員或自己親戚朋友的名義購買一部分房源，制造虛假的銷售業(yè)績，這在房產(chǎn)界已不是什么秘密。
一般來說，一個樓盤開盤，都有5%左右的房源是由內(nèi)部人員購買的，這也是為了銷售情況網(wǎng)上公示后有個好看的成績，以便于促進(jìn)后期銷售。多數(shù)樓盤因為數(shù)量不大，退房時也不大容易被人注意。
對于一些樓盤為何是在交房期才出現(xiàn)集中退房現(xiàn)象？之前那位開發(fā)商透露，這其中也有奧妙。
由于交房時按揭銀行要將原先的開發(fā)商擔(dān)保轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)證擔(dān)保，必須要辦理產(chǎn)權(quán)證，而這才是虛假合同無法繼續(xù)存留的“最后期限”。因為辦了產(chǎn)權(quán)證，再次“更名”就意味著要交納相應(yīng)的稅費，這樣成本就大了。
讓人疑惑的是，買房不是要付首付嗎？虛假銷售承擔(dān)得起這樣的資金成本嗎？
開發(fā)商回答：在辦理產(chǎn)權(quán)之前，其實都是開發(fā)商說了算。只要開發(fā)商認(rèn)可，預(yù)訂階段的定金和銷售階段的首付都可以不付。
最近市場轉(zhuǎn)入清淡行情，這類房源的大量轉(zhuǎn)為可售，與此有無關(guān)系？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這類樓盤出現(xiàn)大面積退房現(xiàn)象主要還是和其銷售節(jié)點或個別樓盤的銷售策略相關(guān)，和市場的大背景關(guān)系不大。市場如果向好，內(nèi)部人員也可能會將房子真正地買下來作為投資之用。
北京不是孤本
值得一提的是，雖然從去年年底至今年4月出現(xiàn)的這一撥退房潮，還稱不上是“風(fēng)暴”，但讓更多開發(fā)商心生忐忑的是，這也許還僅僅是開始。
事實上，出現(xiàn)大量退房現(xiàn)象的城市，并不只有北京。
一篇質(zhì)疑“2007上海十大期待樓盤”和“2007上海十大房價翻番樓盤”合同撤銷率畸高的文章近日引起廣泛關(guān)注。這20個樓盤中確有8個樓盤合同撤銷率(含預(yù)訂)超過40%，最高的竟達(dá)100%。
沿海麗水馨庭，截至2008年4月10日銷售住宅283套，共簽約285次，合同撤銷次數(shù)也為285次(含預(yù)訂)。單就數(shù)據(jù)而言，這一樓盤的表面撤銷率(含預(yù)訂)竟達(dá)到100%，實在有些駭人聽聞。
位于上海中心城區(qū)的樓盤寶華現(xiàn)代城，從2006年5月到2007年9月，共分四次推出房源1254套，至今已售1136套，累計簽約1419次，撤銷932次(含預(yù)訂)。據(jù)此計算，表面撤銷率(含預(yù)訂)高達(dá)65.7%。
在南京，2008年4月期房退房名單顯示，共有100多套期房退房銷售，其中“團(tuán)退”的身影占了大半。許多樓盤遭受退房的主要原因是單價高、戶型大，如按央行二套房標(biāo)準(zhǔn)計算，無論是首付還是貸款，對購買人的資金實力均是巨大考驗。
而南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)上，2008年4月24日的退換房換手套次排行榜中天潤城、文化名園等項目的退房套數(shù)分別高達(dá)133套和128套。
對于近段時間北京樓市出現(xiàn)的退房現(xiàn)象，一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，去年年底，還有一些購房者在房貸新政細(xì)則未公布時，抱著僥幸的心理“搶占房貸末班車”。2008年的金融調(diào)控政策趨緊已經(jīng)比較明確，后續(xù)還有可能導(dǎo)致大量退房現(xiàn)象的發(fā)生。
“在這樣的形勢下，開發(fā)商其實應(yīng)該調(diào)整思路，確定好自己的定價，如果過多脫離了市場預(yù)期，銷售就很有可能遭遇滑鐵盧?！彼f。
某知名項目銷售負(fù)責(zé)人趙先生也是一肚子“苦水”：“最近關(guān)于業(yè)主交房環(huán)節(jié)的糾紛特別多，市場好的時候房價猛漲，一房難求，沒人挑三揀四；現(xiàn)在房價松動了，新老業(yè)主都不樂意，老業(yè)主要賠償，新業(yè)主要退房，實在讓我們進(jìn)退兩難?！?!--/enpcontent--> |
| 來源： 中國房地產(chǎn)報 |
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