“2008年房價穩(wěn)中有升，不會大漲，也不會大跌。”來自全國各地10余位受訪者的措詞謹(jǐn)慎令記者多少有些訝異。
更有戲劇性的是，曾公開表態(tài)認(rèn)同“拐點論”的王石，最近終于忍不住第二次站出來，自我澄清所指的拐點，“不是房價從上漲到下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點”。況且“中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)、城市處于不同的房市周期，(拐點)不能一概而論”。
的確，不同城市因為不同的地域特點，而會在房價上遵循不同的路線。這本就是一個普遍適用的規(guī)律。只不過，在當(dāng)前的情勢之下，這種不同城市的房價路線圖差異更加顯性，甚至可以歸結(jié)為類似諸侯割據(jù)的局面，呈現(xiàn)出房價戰(zhàn)國狀態(tài)。
北京、上海攤薄均價
不久前，一則市政基建新聞登上北京各大媒體頭條——北京5條地鐵線路年內(nèi)同時開工。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2007年1～11月，北京四環(huán)外商品住宅新增供應(yīng)達到67.51%，住宅郊區(qū)化傾向已十分明顯。
商品房供應(yīng)由內(nèi)城區(qū)向外部區(qū)域轉(zhuǎn)移，市區(qū)高房價的壓力經(jīng)由一條條地鐵線路向遠(yuǎn)郊輸出。而隨著目前北京城市中心區(qū)的可開發(fā)用地的減少，以及北京城市發(fā)展的不斷外拓，2008年外郊區(qū)域土地開發(fā)進程將進一步加快，郊區(qū)商品房供應(yīng)比重加大。這部分商品房具有較低的土地和開發(fā)成本，市場價格相對較低，將直接影響北京商品房市場的整體均價。
另一最新數(shù)據(jù)則顯示，進入2007年11月以來，隨著上海市中心區(qū)住宅用地接近飽和，新房開工速度放緩，黃浦等市中心區(qū)的新房上市量減少，而閔行、浦東等非市中心區(qū)的新房上市量占到了總量的一半，直接導(dǎo)致上海房屋成交均價下降，由當(dāng)年10月份每平方米11500多元下降到10700多元。
中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，郊區(qū)化住宅攤薄北京、上海整體均價，這種趨勢將在2008年進一步明顯。與此同時，“90/70”政策的落實，以及大量的經(jīng)濟適用房和兩限房的推出，也都將加大對這兩座城市商品住宅市場整體價格的影響。
廣州、深圳企穩(wěn)底價
盡管在2007年年底，廣州、深圳房價“拐點”跡象浮現(xiàn)，但在眾多知名業(yè)內(nèi)人士看來，這并非就意味著2008年兩市房價將跌入深淵，在底價企穩(wěn)后，樓市不會繼續(xù)大起大落。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌一向不贊同“拐點論”。在他看來，“拐點論”是一種比較含混的說法。即使非要用拐點來形容房價走勢，他認(rèn)為也應(yīng)該是指“房價漲幅的拐點”，“就好比是今年12%的漲幅，到明年8%漲幅的轉(zhuǎn)變”。
北京金隅股份有限公司總經(jīng)理助理、房地產(chǎn)開發(fā)部經(jīng)理王世忠也認(rèn)為：“廣州、深圳大幅度降價并不是一種正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，并不能代表2008年兩市房價的正常走勢。”在他看來，中央短時期內(nèi)出臺密集調(diào)控政策，讓百姓預(yù)期降低，造成市場短期觀望，這并不能反映出兩市房價在2008年一定要下降的趨勢。經(jīng)歷一個調(diào)整過程之后，房價企穩(wěn)是必然的。
深圳市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)曾顯示，2007年10月份上旬，深圳新房均價1.49萬元／平方米，其中關(guān)內(nèi)均價為2.32萬元／平方米，關(guān)外均價為1.24萬元／平方米，較9月份均價有10%左右的降幅。
而在一些專家看來，深圳整體房價要比2007年6月時再下跌20%～30%才能企穩(wěn)。
曾在廣州帶頭降價的萬科，其部分樓盤開盤價低于周邊同類樓盤約10%。王石對此解釋：“考慮到之前市場存在一定過熱因素，萬科認(rèn)為這個定價是合理的……而從市場的反應(yīng)來看，這些樓盤基本上在開盤當(dāng)天全部銷售完畢，說明只要價格合理，購買力支撐還是堅實的，因此萬科相信(廣州)房價不會出現(xiàn)大起大落。”
“2008年簡單地說會比較平穩(wěn)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，目前廣州、深圳等城市房價震蕩“不能說是拐點，并不是說上升本身發(fā)生根本性、逆轉(zhuǎn)性的變化，而是說上升的角度發(fā)生變化，比如它的斜率原來是60度，現(xiàn)在變成30度了。”
當(dāng)事者的表態(tài)似乎降低了懸念的懸疑度。看來，“企穩(wěn)底價”當(dāng)成為對廣州、深圳等“災(zāi)后”城市理性預(yù)期的主流意見。
二三線城市保護現(xiàn)價
與京、滬、穗、深等一線城市相比，地處中西部的二三線城市房價基數(shù)一直相對較低。在經(jīng)歷了2007年連續(xù)幾個“漲停板”的迅猛拉高后，這些城市的上漲幅度甚至快過了中心城市。如呼和浩特，2007年曾一度被指房價月度漲幅全國第一，但實際上，其房價不過3000元/平方米左右。
但一個突出的問題是，除了成都能保持著超過50%的房屋外銷率以外，大多數(shù)二三線城市商品房主要靠本地購買，而連續(xù)拉高的房價已使這些城市出現(xiàn)了購買力短期被透支的跡象。
以重慶為例。據(jù)媒體報道，2007年9月底，提高第二套房貸款首付和利率的通知下發(fā)以后，重慶房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)大幅下滑，當(dāng)周僅有北部新區(qū)、江北區(qū)和渝中區(qū)的成交均價超過了4000元/平方米。其中，北部新區(qū)成交均價依舊位列首位，為4946元/平方米，但每平方米較前一周下降約978元。
重慶渝北新城楓林置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉道鋒說，重慶房價水平原本就偏低，很多項目沒有利潤可言。盡管在2007年6月以后，由于直轄十周年慶典和獲批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)等利好消息，房價出現(xiàn)一輪猛漲，但并不離譜。廣州、深圳等一線城市震蕩，造成許多投資客收縮資金，對重慶也構(gòu)成了一定影響。因而在劉看來，2008年重慶房價值得期待的局面，是“不出現(xiàn)大幅降價、且穩(wěn)中有升”。
西安紫薇地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理曹靖的預(yù)測是：2008年西安房價也應(yīng)該是“穩(wěn)中有升”。據(jù)他交待，近期廣州、深圳樓價跳水，但西安并未出現(xiàn)類似局面。“西安房價一直偏低，整體均價才 4000元/平方米。雖然2007年對西安來說，房價漲幅是前所未有的，但據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)，年度漲幅也就14%。”
陜西佳鑫實業(yè)集團總裁李中航卻認(rèn)為，2008年西安房價“大盤會略為萎縮，但房價有微弱上漲空間。”在他看來，西安房價在全國大型省會城市里始終是低谷，近年來一直是穩(wěn)中有升的理性市場，炒房現(xiàn)象很少，泡沫較小，這已和西安國際化大都市的城市地位拉開了差距，現(xiàn)有房價應(yīng)該保護。
表面上看，房地產(chǎn)市場區(qū)域化特征明顯，全國樓市難以形成一盤棋。因此，即使2008年有所謂的房價拐點，也不能所有城市一概而論。
而在武漢美聯(lián)奧林匹克花園總經(jīng)理卞濤看來，從總體形勢上看，中國已經(jīng)形成了幾大中心城市的房價標(biāo)榜效應(yīng)。“全國二三線城市都在看這幾線大城市”。(記者 王玉光)
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