直擊中國(guó)各地房?jī)r(jià)
央行、銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,再度收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款閥門。文件要求,商業(yè)銀行不得對(duì)囤地、囤房企業(yè)發(fā)放貸款,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放。
文件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)表現(xiàn)了前所未有的嚴(yán)厲姿態(tài),體現(xiàn)了有關(guān)部門宏觀調(diào)控和預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)的決心。但在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局下,文件能否有效抑制"圈地運(yùn)動(dòng)"現(xiàn)象的蔓延呢?
房地產(chǎn)公司掀起上市、增發(fā)熱潮
9月16日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》稱,我國(guó)最大的"地主"碧桂園儲(chǔ)地量達(dá)到了驚人的4500萬(wàn)平方米,萬(wàn)科、富力、新世界、合生創(chuàng)展等企業(yè)儲(chǔ)地量均在1500萬(wàn)平方米以上。
"在這一輪儲(chǔ)地浪潮中,房地產(chǎn)上市公司唱主角。"業(yè)內(nèi)研究人士如是說(shuō)。自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái),土地、信貸閥門一再收緊,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張,一些中小企業(yè)局面困窘甚至退出市場(chǎng),而一些大型企業(yè)則走上了直接融資之路。
"房企頻頻通過(guò)上市、增發(fā)等途徑融資成為近來(lái)‘圈地運(yùn)動(dòng)’強(qiáng)大推手。這說(shuō)明,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)格局已經(jīng)發(fā)生深刻變化。強(qiáng)者恒強(qiáng)的壟斷化趨勢(shì)正在逐漸顯露。"房地產(chǎn)評(píng)論人士顧海波說(shuō)。
巨額融資影響信貸調(diào)控效果
"日益收緊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,并不足以動(dòng)搖當(dāng)前‘圈地運(yùn)動(dòng)’的根本。"華東師范大學(xué)教授沈玉芳說(shuō):"包括上市、風(fēng)投在內(nèi)的海內(nèi)外直接融資渠道的打通已經(jīng)令眾多大、中房地產(chǎn)企業(yè)具備了抵御信貸調(diào)控的能力。"
碧桂園于4月20日于香港聯(lián)交所上市,籌集資金達(dá)148.5億港元。其后,該公司加快了土地儲(chǔ)備的步伐。包括《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》在內(nèi)的公開(kāi)數(shù)據(jù)均表明,該公司的"圈地"步伐正在進(jìn)一步加速。
記者了解到,證券市場(chǎng)的巨額融資為房企進(jìn)一步"跑馬圈地"提供了支持。僅7月中旬至今,就有萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)、保利地產(chǎn)、棲霞建設(shè)等多家房地產(chǎn)公司四處購(gòu)地,足跡遍及無(wú)錫、蘇州、東莞、南京、長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,在這一現(xiàn)實(shí)面前,央行、銀監(jiān)會(huì)的房企貸款緊縮政策對(duì)目前"圈地運(yùn)動(dòng)"的制約效用有限。
嚴(yán)格土地監(jiān)控:"良藥"?
房企大肆圈地、圈錢看似合乎市場(chǎng)規(guī)則,是經(jīng)濟(jì)理性驅(qū)使下的商業(yè)行為,但專家認(rèn)為,地價(jià)、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)股價(jià)相互作用、競(jìng)相攀升,"地股拉扯",以高地價(jià)為紐帶,樓市、股市中可能存在的泡沫便結(jié)合在了一起,并雙向循環(huán)。最直觀的結(jié)果是高地價(jià)直接推高了房?jī)r(jià),透支未來(lái)增長(zhǎng)空間。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出,目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金已高達(dá)1.5萬(wàn)億元左右,土地價(jià)格過(guò)高,嚴(yán)重透支未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。未來(lái)三年內(nèi),房?jī)r(jià)必須保持15%-18%的增長(zhǎng)率,才有可能支撐目前的地價(jià)。
專家們認(rèn)為,不能將抑制房地產(chǎn)企業(yè)"圈地沖動(dòng)"的希望僅僅寄托于信貸政策。各地政府嚴(yán)格、雷厲風(fēng)行的土地監(jiān)控措施才是真正有效的"藥方"。
2006年的國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的九部委意見(jiàn)更要求"加大對(duì)閑置土地的處置力度","按期動(dòng)工但開(kāi)發(fā)面積不足1/3或已投資額不足1/4,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)滿1年的,按閑置土地處置。"但現(xiàn)在,眾多房地產(chǎn)公司公開(kāi)聲稱土地儲(chǔ)備足夠開(kāi)發(fā)三四年,顯然是置國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)政策于不顧。徐壽松 蔡國(guó)兆
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