深圳樓市經(jīng)過了上半年的瘋狂上漲，開始進(jìn)入了調(diào)整期。繼7月份深圳樓市走出價跌量縮的走勢后，8月份新房均價雖因結(jié)構(gòu)原因再創(chuàng)新高，但成交量則是急劇萎縮。市場無疑對于政府調(diào)控更為敏感，而前段時間調(diào)控政策的出臺，導(dǎo)致交易量銳減，政策的出臺也日趨謹(jǐn)慎。
如此氛圍下，觀望情緒自然占據(jù)市場主導(dǎo)。展望未來，多空雙方仍是各執(zhí)一詞。成交創(chuàng)下本年的月度地量，空方預(yù)測拐點將至的呼聲不絕于耳。但根據(jù)調(diào)查顯示，仍有半數(shù)人表示，目前深圳樓市言拐點為時尚早。
成交創(chuàng)地量
預(yù)示價格見頂？
據(jù)日前深圳市房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2007年1～8月深圳市房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，“進(jìn)入8月，深圳住宅銷售面積33.83萬平方米，環(huán)比7月下降30.93%，成為今年以來銷售規(guī)模的最低谷。”而7月份的銷售面積也環(huán)比6月份下降了15.32%。深圳國土房產(chǎn)局公布的每日房屋成交公示的記錄統(tǒng)計顯示，深圳8月份新房和二手房交易套數(shù)分別環(huán)比下降51.7%和44.6%。面對新房成交量連續(xù)兩個月低迷，有分析人士認(rèn)為，高位無量空漲，交投不活躍，表明深圳房價的拐點將至。
分析報告顯示，“8月住宅價格為15518.77元/平方米，相對于7月的14422.21元/平方米，出現(xiàn)較大幅度上升”。成交創(chuàng)地量，價格卻創(chuàng)新高，看似矛盾的背后其實不過是8月份深圳龍崗區(qū)、南山區(qū)和福田區(qū)一批別墅等高檔樓盤集中入市，又恰逢市場整體成交量過少，很容易地推高了成交的均價，但實際各區(qū)域的房價還是保持在7月份的價格水平，并沒有多少上漲。
對于成交量下降的原因，調(diào)查顯示，各有25%的人認(rèn)為是“央行加息、提高首付比例”和“炒房團(tuán)撤資”導(dǎo)致，更多的人則表示“很復(fù)雜，不好說”。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，二手房的成交量下降主要源于房屋貸款嚴(yán)控政策。
面對拐點將至的種種說法，安信證券的研究員陶學(xué)明表示，“考慮到需求的剛性特質(zhì)、土地資源的稀缺性，預(yù)計買賣雙方的博弈很可能導(dǎo)致房價波動降低、短期內(nèi)價格持平的可能性較大。”
光大證券的趙強(qiáng)預(yù)計，未來一段時間內(nèi)，深圳可能出現(xiàn)上海2005年所出現(xiàn)過的調(diào)整走勢，不同的是深圳的供應(yīng)短缺遠(yuǎn)比上海嚴(yán)重，這意味著深圳的調(diào)整將表現(xiàn)更加短暫和強(qiáng)勢。
政策調(diào)控在謹(jǐn)慎中前行
自從深圳房價的漲幅持續(xù)數(shù)月居全國前列以來，相關(guān)部門的調(diào)控逐漸加力，深圳市政府各部門的規(guī)范交易措施和當(dāng)?shù)亟鹑谙到y(tǒng)的信貸控制雙管齊下，讓市場各方充分感受到了政府對于調(diào)控樓市的決心。7月份，房價上漲的勢頭被遏制；8月份，成交量急劇萎縮。偌大的一個城市，竟然會出現(xiàn)了新房一天僅成交13套，二手房一天僅成交37套的情況。
陶學(xué)明認(rèn)為，各種政府行為或措施經(jīng)常是無法預(yù)測，但反過來對政府措施或政策等的預(yù)期也會促使市場各方參與者對自我的行為進(jìn)行調(diào)整。如此看來，房屋成交量的銳減可以看作是對控制政策一種市場自發(fā)反應(yīng)。同樣，市場的反應(yīng)又同樣反作用著控制政策的出臺。
7月份深圳地稅局召開的新聞發(fā)布會上，地稅局副局長章家壽曾透露，大約9月份將出臺政策，以評估價作為二手房征收個人所得稅的基準(zhǔn)，而根據(jù)最新的消息，此政策的出臺時間又后延了一個月，今年10月可能出臺。分析人士認(rèn)為，市場和政策的互相影響、博弈的過程中，還需以時日才能判斷深圳樓市的未來長期走勢。
不買房者占了半數(shù)
深圳樓市觀望氛圍濃厚，樓市中的人們也是充滿了矛盾。據(jù)調(diào)查顯示，受訪群體中，雖然有近半數(shù)人并不認(rèn)可深圳房價拐點將至的預(yù)測，但同時也有半數(shù)的人表示，現(xiàn)在并不打算買房。一方面不認(rèn)同拐點的說法，一方面仍要繼續(xù)觀望，買賣雙方都在躑躅前行。
然而，開發(fā)商們拿地的步伐卻更加堅定。房價過高，漲速過快，即使很多開發(fā)商也公開承認(rèn)這一點，但這絲毫沒有影響開發(fā)商通過競拍、收購等多種方式四處高價拿地。創(chuàng)新高的地價已是屢見不鮮，伴隨高地價而來的就是高房價。“高地價——高房價”的“雙高”模式能持續(xù)多久？消費(fèi)者自然不會認(rèn)可此模式，但開發(fā)商的投資也應(yīng)是理性的決策。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，地產(chǎn)公司的“圈地運(yùn)動”正把房地產(chǎn)市場的泡沫及股市的泡沫推向極致。但也有為數(shù)不少的消費(fèi)者抱怨，正是因為幾年以來一直聽信房價下跌的言論，導(dǎo)致現(xiàn)在更加買不起房子。
陶學(xué)明表示，經(jīng)濟(jì)宏觀面沒有變化，但政策對于房價的影響也是客觀存在的，深圳樓市的長期趨勢判斷還有待進(jìn)一步觀察。
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