永興國際(0621.HK)日前宣布，其于今年5月21日簽訂的通過股權收購方式購買淡水灣花園8號63套住宅用于經營酒店式公寓的交易，最終因未能獲得政府部門的相關批文而中止。這是今年以來一例公開的境外資本收購內地房地產的失敗案例。
目前無法獲知該交易未能獲得政府部門相關批文的真正理由。但種種跡象表明，政府部門對境外資本投資國內房地產的政策已越來越嚴格。第一太平戴維斯(上海)公司董事長劉德揚在接受采訪時也不停地向記者強調，目前政府部門對外資在房地產方面的交易“政策很嚴”，審批的時間也越來越長，“現在外資要在國內完成一筆房地產交易，必須要有足夠的耐心和恒心”。
與此同時，房地產開發商，包括境外機構投資者，在國內進行房地產開發和交易所面臨的稅務環境也正在發生變化。據德勤華永會計師事務所有限公司(下稱“德勤”)合伙人王鯤介紹，最近一段時間以來，無論是境外投資者還是國內開發商，都對稅務方面的政策和問題非常關注。
實際上，今年以來，中央相關部門連續針對房地產市場出臺了一系列文件，其中包括《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》(下稱“50號文”)和國家稅務總局關于貫徹落實建設部等八部門《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》的通知(下稱“69號文”)，以及今年3月份開始的稅制改革，房地產企業及機構投資者所面臨的稅務環境發生了“巨大變化”。
稅收的利空與利好
去年底宣布的清算土地增值稅消息，直到目前還有一些開發商尚未完全消化。按照69號文的規定，從本月起，地級以上(含地級)城市主管部門將對所有規定房地產項目進行檢查，重點調查開發商的違法違規案件。
開發商成為各政府部門的重點關注對象已成為公開的事實。王鯤的建議是，房地產開發商應盡快對公司情況進行復核，以了解這些政策對公司可能產生的影響有多大。公司如果不能很好地自查，將來一旦被查出有較大金額的偷逃稅行為，會對公司聲譽有重大影響。
對于返城投資以及境外上市的房地產公司而言，還有一個可能的利空消息。此前中國企業向境外發放利潤時，可以免交預提所得稅。按照新的稅法，中國企業此前所享受的上述稅收優惠已被徹底取消，而且新規定的預提所得稅最高稅率可達20%，只要是中國企業將利潤匯至境外都將受到這一稅法限制。
由于目前具體的實施細則尚未公布，因此預提所得稅的稅率到底定在多少，目前仍是一個不確定因素。對于境外投資者而言，這一稅率的高低，將對項目的投資回報率產生直接影響。
而富力地產(2777.HK)與華潤置地此前收購建筑公司的行為，被香港券商認為其背后的目的在于避稅，如果這一說法屬實，這種交易在未來也有可能受到稅務部門的“監控”。據了解，新的稅法對一般反避稅進行了強調。
此前，一般反避稅在概念上一直存在，但在操作和法規中，都沒有非常強調。但德勤在其最新發布的《中國房地產投資手冊》(下稱《手冊》)中表示，一般反避稅規則將可能被稅務機關應用于否定由于缺乏商業動機而僅由避稅原因驅動而設立的投資結構。這意味著，如果在房地產交易中，投資方因為純粹避稅的目的而掩蓋交易的商業目的，將可能導致無法實現節稅的目的。
有業內人士認為，像富力地產和華潤置地收購建筑公司這樣的交易，其回避土地增值稅的說法僅僅是外界的猜測，其真正的商業目的到底是不是避稅，外界其實是無法得知的。王琨表示，一般反避稅規則，最主要的影響在于，稅務部門將會更深層次地考慮每一筆房地產交易背后是否有一個合理的商業目的。
外資熱情不可擋
從2008年1月1日起，所有的內外資房地產企業的所得稅將統一至25%，而此前內資企業的所得稅率是33%，外資企業可享受15%的低稅率。外資受限的政策正在被逐漸落到實處。自去年的171號文發布后，今年國家商務部會同外匯管理局共同發布的50號文則對171號文的一些規定進行了細化。
盡管上海在今年的1號土地出讓公告中設立了美元、港元等外幣的土地出讓金賬戶，一度被認為是上海對外資逐步開放房地產市場的信號，但高力國際華東地區常務董事翁琳仍對記者表示，她個人對政府部門可能放松外資受限的可能性非常悲觀。“從目前我所接觸到的情況來看，外資受限正在逐漸加強，看不到任何可能松動的跡象。”
德勤在《手冊》中透露，目前六部委正在起草171號文的相關實施細則，但細則出臺的具體時間尚不確定。他們認為，擬出臺的實施細則可能對在實踐中執行171號文具有指導意義，但同時也可能進一步提出限制外商投資中國房地產市場的其他條款。
在面臨諸多限制及尚未明確的政策前景時，境外機構投資者似乎沒有退卻的意思。有消息稱，美林集團的房地產投資部門數月前在上海悄然下單，收購了位于人民廣場商圈的港博大廈。據估算，這筆交易成交價在7.5億元人民幣左右。永興國際收購淡水灣花園的案例也發生于今年，并將這一收購作為公司業務多元化的一個“良機”。
據王鯤介紹，有關統計表明，今年一季度，外商投資房地產額度又再度增長30%，“這在一定程度上表明外資對國內房產市場的持續信心”。實際上，無論是德勤還是高力國際，都一致認為，現有的政策不會降低外資對本地市場的興趣。
高力國際認為，50號文中的限外新政策確保地方政府獲得相關稅收，并且賦予中央政府對于境外投資行為更多監控權力。此外，更苛刻的投資項目啟動要求以及更復雜的審批程序可能導致一些潛在的收購不得不停止，并且對當前正在洽談的交易的某些條款予以強制再修改。“政策的影響在于對完成審批程序設定了更長的時間，這即使對一些實力雄厚的投資者也不例外。”
王鯤的建議則是，在現有政策基礎上，根據房產交易的商業目的，提前就公司結構、稅務安排以及交易方式等問題提出一個最優化方案，將使投資回報最大化。
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