目前，上海一手房和二手房出現(xiàn)互補(bǔ)發(fā)展新格局，滿足了不同的市場(chǎng)需求。市場(chǎng)總體成交仍以一手房為主，成交為市場(chǎng)主導(dǎo)的區(qū)域包括黃浦、浦東和閔行。浦東和閔行兩個(gè)區(qū)面積較大，在中環(huán)線以外的區(qū)域正處于發(fā)展階段，市場(chǎng)供應(yīng)以一手房為主，且在整個(gè)區(qū)域中占據(jù)較大份額，因此這兩個(gè)區(qū)的一手房交易量超過二手房。處于市中心的黃浦區(qū)是一手房供應(yīng)量最大的區(qū)域，其供應(yīng)比例超過總量的50%。而一、二手房成交都比較活躍的區(qū)域包括閘北、盧灣、長(zhǎng)寧和楊浦。目前一、二手房成交量之比基本都在1∶1。
成熟板塊顯現(xiàn)互相競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。總體上來(lái)看，目前本市一、二手房市場(chǎng)都處于發(fā)展階段，因此在成交量和成交價(jià)的變化上都遵循同樣的發(fā)展趨勢(shì)。但是在一些市場(chǎng)成熟的板塊，一、二手房之間已經(jīng)開始出現(xiàn)了相互間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。如靜安區(qū)二手房供應(yīng)量較大，大部分為次新房，與一手房形成了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，二手房?jī)r(jià)格與一手房成交量的相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.74，與其相類似的還有普陀區(qū)的內(nèi)普陀板塊和閔行區(qū)的莘莊板塊。
普陀和虹口一手房?jī)r(jià)格低于二手房。普陀和虹口兩區(qū)目前一手房新增供應(yīng)量大多集中在內(nèi)環(huán)線以外，二手房交易則主要集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)。以虹口區(qū)為例，該區(qū)住宅物業(yè)價(jià)格跨度較大，既有北外灘板塊單價(jià)在2萬(wàn)元以上的高檔公寓，也有涼城板塊單價(jià)在1萬(wàn)元左右的普通住宅，不過在該區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，土地供應(yīng)緊缺，市場(chǎng)成交主要以二手房為主，均價(jià)一般都在每平方米1.5萬(wàn)元以上。一手房供應(yīng)絕大部分位于內(nèi)環(huán)線以外，成交均價(jià)在每平方米1萬(wàn)元左右。因此從成交均價(jià)來(lái)看，該區(qū)域二手房成交均價(jià)要高于一手房，這種價(jià)格差異更多地反映出區(qū)域內(nèi)房源的成交結(jié)構(gòu)，兩個(gè)市場(chǎng)互補(bǔ)，滿足不同購(gòu)房者的需求。
市中心二手房?jī)r(jià)格低于一手房。浦東和徐匯兩區(qū)一、二手房成交價(jià)格差距不大，原因在于這兩個(gè)區(qū)的一、二手房成交分布較為均勻，不存在分別集中在不同價(jià)格段的問題，且這兩個(gè)區(qū)域外圍地區(qū)住宅成交量都比較大，在一定程度上稀釋了其他檔次物業(yè)成交對(duì)均價(jià)所帶來(lái)的影響。
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