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上海前5月出讓金超650億 新政實(shí)施前加緊推地
中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn  2010 年 05 月 19 日 
關(guān)鍵詞: 上海樓市 保有稅 保利地產(chǎn) 樓面價(jià) 出讓金 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 成交面積 平抑房?jī)r(jià) 控制房?jī)r(jià) 上海區(qū)
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中國(guó)證券網(wǎng)5月19日?qǐng)?bào)道 樓市走勢(shì)未見(jiàn)明朗之時(shí),上海的土地出讓市場(chǎng)已經(jīng)賺的盆滿缽滿了。

本報(bào)統(tǒng)計(jì)上海規(guī)劃與土地管理局已經(jīng)公布數(shù)據(jù),截至目前,2010年上海經(jīng)營(yíng)性土地出讓金已經(jīng)超過(guò)了650億,逼近上海去年全年土地收入675億(據(jù)上海財(cái)政局2009年土地入賬數(shù)據(jù))。

年初,上海財(cái)政局遞交上海人大的預(yù)算報(bào)告顯示,2010年上海國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入將達(dá)到900億,比2009年增加33.2%。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)系教授湯貢亮對(duì)本報(bào)表示,北京目前土地出讓金也已經(jīng)逼近了去年全年水準(zhǔn),主要是由于前幾個(gè)月地王頻出。如果接下來(lái)北京調(diào)控政策奏效,下半年形勢(shì)將逆轉(zhuǎn)。

上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局公告顯示,從5月18日至25日,上海將推出近40塊土地。其將成為上海土地推介最為集中的一次“盛宴”,在地方細(xì)則出爐之前集中賣地,上海有望加速完成全年任務(wù)目標(biāo)。

與此同時(shí),懸在上海樓市上方的達(dá)摩克利斯之劍——房產(chǎn)保有稅,尚不知能否最終出爐,但市場(chǎng)公認(rèn)其為控制樓市上漲的一劑關(guān)鍵猛藥。不論上海調(diào)控政策如何落地,不到半年即有650億土地收入為上海各項(xiàng)建設(shè)資金需求“兜底”,上海市財(cái)政已有轉(zhuǎn)圜余地。

大量地王為新政前出爐

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事胡怡建對(duì)本報(bào)表示,上海目前推出地塊多一點(diǎn),擴(kuò)大土地的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn),這對(duì)上海城市接下來(lái)發(fā)展幫助很大。

4月中中央第二波樓市調(diào)控之前,上海政府入賬的土地出讓金已經(jīng)十分樂(lè)觀。

年初,幾幅陸續(xù)出爐的地王,極大充實(shí)了上海區(qū)縣政府的財(cái)政資金大盤,僅黃浦區(qū)在2月1日出讓的外灘金融中心(8-1)地塊,和8日出讓的163街坊地塊,就分別以92億和34億成交,共計(jì)有126億元將前后入賬。

本報(bào)統(tǒng)計(jì)上海今年成交的十幅總價(jià)最高的地王,有8幅是在1、2月成交。其為2009年樓市迅猛飆升后,房地產(chǎn)企業(yè)回收的大量成交額再次砸向土地市場(chǎng)。

包括工業(yè)用地在內(nèi),2010年截至目前,上海共成交超過(guò)160多幅土地,而各位于松江、青浦、嘉定、閔行、閘北、黃埔的十幅地塊,成交金額共計(jì)373億,占據(jù)總成交金額的一半以上。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成教授告訴本報(bào),前幾個(gè)月份上海土地出讓金持續(xù)的攀高,對(duì)推動(dòng)上海3、4月份的樓市價(jià)格攀升有巨大的推動(dòng)。就在4月中旬國(guó)務(wù)院新國(guó)十條出爐之際,上海樓市同時(shí)進(jìn)入新一波的上漲瘋狂。

3月底,上海改變了土地出讓條件,更新土地出讓方式,開(kāi)發(fā)商簽訂土地出讓合同后,5天內(nèi)拿地企業(yè)須繳納20%土地款,并在一個(gè)月內(nèi)全部繳清;若申請(qǐng)延期支付,則須在10天內(nèi)支付50%,在3個(gè)月內(nèi)全部付清,其中后50%土地款須支付利息。

如此嚴(yán)格的條款,顯然影響到之后上海土地市場(chǎng)成交價(jià)格。5月7日,上海放量5幅廣受矚目的熱門地塊,出讓總面積達(dá)到61萬(wàn)平方米之多,包括保利地產(chǎn)、陸家嘴股份、新鴻基、萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、綠城等諸多地產(chǎn)巨頭悉數(shù)到場(chǎng)。

而其中最值得關(guān)注的新江灣C4和廣富林2-6號(hào)地塊,其周邊曾經(jīng)都拍出過(guò)地王,當(dāng)日的成交未出現(xiàn)過(guò)火,位于松江區(qū)廣富林2-6號(hào)地塊被北方城投以18.4億元獲得,樓面地價(jià)約13724元/平方米,低于萬(wàn)科2月底拿下的廣富林2-4地塊的16378元/平方米的樓面價(jià)。

而上海城投以11.0833億元拿下新江灣城C4地塊,以底價(jià)成交。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示,從上海的基本面來(lái)看,2009年和年初的十分過(guò)火,近期拍出的幾幅土地價(jià)格較為合理,這得益于國(guó)家宏觀調(diào)控。

新政后地市走向不明朗

與此同時(shí),上海樓市的走向也呈現(xiàn)離奇走勢(shì)。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴本報(bào):此輪樓市調(diào)控正好一個(gè)月,全市商品住宅成交面積從政策出臺(tái)前一個(gè)月的119萬(wàn)平方米減少到近一個(gè)月的52萬(wàn)平方米,成交量出現(xiàn)腰斬,需求一再被打壓;而全市成交均價(jià)卻從政策前的20561元/平方米上漲到政策后的24833元/平方米,這與調(diào)控政策平抑房?jī)r(jià)的初衷出現(xiàn)了背離。

“政策還未達(dá)到效果。故而樓市調(diào)控并非制定更多的政策,而是政策的執(zhí)行力度。”陸騎麟表示。

5月13日,上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向新華社表示,上海將堅(jiān)決落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一系列措施,在調(diào)控中“從嚴(yán)掌握”。其同時(shí)透露,上海對(duì)住房持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅如何征收、如何具有可操作性等目前還在研究,具體方案還沒(méi)有正式確定。

“保有稅是否出爐還看中央的決策,上海只能執(zhí)行中央的政策、貫徹。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉告訴本報(bào)。

胡怡建表示,“外界有聲音,房產(chǎn)稅出爐很大程度上是為了增加上海的稅收,這種說(shuō)法也很難成立。”很難想象保有稅能給上海一年貢獻(xiàn)超過(guò)600億稅收收入,保有稅一旦落地,勢(shì)必影響上海樓市成交量,傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)也必然影響到土地的成交,這為上海的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)添加了不確定因素。

樓市與土地的互動(dòng)中,樓市一旦持續(xù)觀望或者陷入下行通道,隨著政策收緊,上海土地的成交勢(shì)必受到極大影響。“如果上海下決心控制房?jī)r(jià),同時(shí)意味其同樣釜底抽薪,將自己經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地財(cái)政模式進(jìn)行自我挑戰(zhàn)。”業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

新聞回顧

上海2010年土地出讓金將創(chuàng)900億新高

上海將公開(kāi)政府財(cái)政收支,不僅包括傳統(tǒng)的稅收收入,還包括多項(xiàng)“備受爭(zhēng)議”非稅收入。2009年上海市獲得土地使用權(quán)出讓金675.7億元,是年初預(yù)算數(shù)的1.72倍,2010年上海“土地財(cái)政”預(yù)算土地使用權(quán)出讓金收入將達(dá)到900億元的歷史新高。

(本文來(lái)源:中證網(wǎng) )

來(lái)源: 中證網(wǎng)

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