公共住房政策的首要目標(biāo)是解決住房問(wèn)題而非市場(chǎng)問(wèn)題
據(jù)財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊報(bào)道 日本從上世紀(jì)六十年代就開(kāi)始制定并逐步完善其國(guó)民住宅計(jì)劃。盡管這一計(jì)劃未能阻止日本房?jī)r(jià)的快速上升，但卻基本實(shí)現(xiàn)了住者有其屋的初衷。
該計(jì)劃中設(shè)定的政策目標(biāo)、分類供應(yīng)、立法保障等諸多實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，或許可以給當(dāng)前尚處在"保障"和"市場(chǎng)"二元制中的中國(guó)住房體系改革提供一些啟示。
單一的政策目標(biāo)
1966年，為解決住房短缺、提高居住質(zhì)量，日本建立了國(guó)民住宅計(jì)劃。該計(jì)劃一直執(zhí)行到2005年，期間共經(jīng)歷了10個(gè)五年規(guī)劃。
國(guó)民住宅計(jì)劃的亮點(diǎn)是，通過(guò)制定住宅發(fā)展規(guī)劃，制定指導(dǎo)性的住宅標(biāo)準(zhǔn)，增加公共品的供給，從而對(duì)住宅市場(chǎng)施加導(dǎo)向性的影響。
國(guó)民住宅計(jì)劃在每五年的發(fā)展規(guī)劃中，皆注重因地制宜，引導(dǎo)目標(biāo)區(qū)分為都市型標(biāo)準(zhǔn)和一般型標(biāo)準(zhǔn)。
同時(shí)，按不同的收入階層分別確定對(duì)應(yīng)的發(fā)展目標(biāo)，包括基本保障性目標(biāo)和引導(dǎo)性目標(biāo)。基本保障性為同一地區(qū)的最低住房保障目標(biāo)，引導(dǎo)性是指政府提倡和預(yù)期將達(dá)到的目標(biāo)。
"日本有一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值得我們重視，就是其制度建設(shè)的目標(biāo)是解決住房問(wèn)題，而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的問(wèn)題。" 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉洪玉告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者。
"如果同時(shí)賦予兩個(gè)政策目標(biāo)，即公共住房目標(biāo)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，由于地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)過(guò)于重視的慣性，極有可能會(huì)忽略公共住房政策的目標(biāo)。"
同時(shí)，"中國(guó)住房保障的政府責(zé)任，有過(guò)分依賴地方政府的傾向。"劉洪玉認(rèn)為。
劉洪玉還表示，有關(guān)進(jìn)行全國(guó)范圍城市住房普查的呼吁持續(xù)10多年了，卻始終沒(méi)有動(dòng)靜。"當(dāng)前的住房狀況不清楚，何以進(jìn)行科學(xué)的住房發(fā)展規(guī)劃？"
保障性住房立法
日本政府的國(guó)民住宅計(jì)劃中，有一套從中央到都道府縣、市區(qū)町村縱向設(shè)置的住宅建設(shè)組織機(jī)構(gòu)和住宅金融支持機(jī)構(gòu)。在此基礎(chǔ)上形成的"公團(tuán)"，是最具日本特色的保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)主體。
日本"公團(tuán)"的性質(zhì)為政府全額出資的特殊法人，其中，中央政府出資約占3/4，地方政府出資約占1/4。
"公團(tuán)"在日本也稱之為都市再生機(jī)構(gòu)，其開(kāi)發(fā)的住宅被稱為"公團(tuán)住宅"，主要面向中低收入家庭出租或出售。
日本的"公團(tuán)住宅"之所以能保持較長(zhǎng)的生命力，很大程度上取決于相關(guān)立法。
二戰(zhàn)以后，日本住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足，只好建一些簡(jiǎn)易住宅解燃眉之急。即使這樣，到1955年，日本的全國(guó)住宅短缺仍有274萬(wàn)戶。
為解決這一問(wèn)題，日本政府頒布了《日本住宅公團(tuán)法》。依據(jù)這一法律，經(jīng)當(dāng)時(shí)的日本建設(shè)省批準(zhǔn)，"公團(tuán)"于1955年設(shè)立。
《日本住宅公團(tuán)法》中，對(duì)"公團(tuán)"的業(yè)務(wù)范圍規(guī)定為：住宅建設(shè)、住宅管理、住宅用地的開(kāi)發(fā)、與住宅區(qū)相關(guān)的配套設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。
有關(guān)專家認(rèn)為通過(guò)立法環(huán)節(jié)來(lái)確認(rèn)建設(shè)主體、保障建設(shè)資金來(lái)源以及將產(chǎn)品分配給指定對(duì)象，這一點(diǎn)恰恰是中國(guó)住房保障制度所亟需完善的。
中國(guó)從上世紀(jì)80年代曾嘗試用政府化的開(kāi)發(fā)建設(shè)公司來(lái)建"安居房"。但在1998年取消福利分房以后，開(kāi)發(fā)"安居房"的建設(shè)公司卻陸續(xù)轉(zhuǎn)軌，轉(zhuǎn)向更為商業(yè)化的公司。曾經(jīng)承建過(guò)無(wú)數(shù)的經(jīng)濟(jì)適用房等政府工程，如今卻憑借手里日漸升值的土地資源，成為商品樓市中"地主"。市場(chǎng)化的巨大誘惑使得原本良好的"安居"愿景化為無(wú)形。
公共住房政策沒(méi)有阻擋住泡沫
雖然日本在住房保障制度設(shè)計(jì)方面極盡智慧，但在劉洪玉看來(lái)，這并不能代表日本對(duì)高房?jī)r(jià)的治理也同樣成功。
"不然就不會(huì)有20世紀(jì)八九十年代的房?jī)r(jià)泡沫危機(jī)了。"劉洪玉說(shuō)。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，中國(guó)從2004年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，"恰恰是吸取了日本和東南亞一些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，中國(guó)政府從彼時(shí)起就對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫重視程度很高。"
劉洪玉強(qiáng)調(diào)，從日本的經(jīng)驗(yàn)中可以看出，"公共住房政策的首要目標(biāo)是解決住房問(wèn)題而非市場(chǎng)問(wèn)題，它可以給住房市場(chǎng)的穩(wěn)定提供一個(gè)基礎(chǔ)，但不是調(diào)控房地產(chǎn)的主要工具。"
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者查閱日本對(duì)高房?jī)r(jià)的調(diào)控手段時(shí)發(fā)現(xiàn)，有大部分與我國(guó)現(xiàn)行手段近似或雷同，比如房源供應(yīng)調(diào)節(jié)、稅收調(diào)節(jié)、土地調(diào)節(jié)以及限制外來(lái)資金購(gòu)房等等。
經(jīng)過(guò)了房地產(chǎn)泡沫的洗禮后，一些在國(guó)際上被認(rèn)為行之有效的手段，在日本政府的調(diào)控工具菜單中得到強(qiáng)化，比如發(fā)揮住房租賃市場(chǎng)的作用。
目前，日本全國(guó)自有住房比例為60%，租賃住宅比例接近40%。而東京與全國(guó)其他地區(qū)相比形成相反態(tài)勢(shì)，租賃占到57%以上，自有產(chǎn)權(quán)占40%左右。大都市面積較小的高層出租公寓正成為發(fā)展趨勢(shì)。
相關(guān)研究人員認(rèn)為，這也對(duì)中國(guó)目前正在興建的保障性住房有著借鑒意義。 (張之清 王玉光 《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》記者魏洪磊對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))
背景資料
日本"公團(tuán)住宅"模式起源與發(fā)展：
二戰(zhàn)后，日本住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足，缺房戶為420萬(wàn)戶，只好建一些簡(jiǎn)易住宅解燃眉之急。即使這樣，到1955年全國(guó)缺房戶仍有274萬(wàn)戶。為解決住房問(wèn)題，日本政府頒布了《日本住宅公團(tuán)法》。依據(jù)這一法律，經(jīng)當(dāng)時(shí)的日本建設(shè)省批準(zhǔn)，"住宅公團(tuán)"于1955年設(shè)立。
《日本住宅公團(tuán)法》中對(duì)"公團(tuán)"的業(yè)務(wù)范圍規(guī)定為：住宅建設(shè)、住宅管理、住宅用地的開(kāi)發(fā)、與住宅區(qū)相關(guān)的配套設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。
性質(zhì)："公團(tuán)"現(xiàn)在的名稱為都市再生機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)的住宅習(xí)慣上被稱為"公團(tuán)住宅"，主要向中低收入家庭出租或出售。建成后的"公團(tuán)住宅"以出租或出售的形式提供給居民，80年代以來(lái)，半數(shù)以上住房供出售，其余出租。供應(yīng)方式是通過(guò)公開(kāi)抽簽、先到先得的方式?jīng)Q定遷入者。
成效：從1955年到2000年3月，累計(jì)建設(shè)"公團(tuán)住宅"150萬(wàn)套，為解決日本住宅不足作出了較大的貢獻(xiàn)。"公團(tuán)住宅"中既有出租住宅(占53%)，也有商品住宅(占21%)，還有"公團(tuán)"建設(shè)后出讓給土地所有者，以便其經(jīng)營(yíng)出租住宅業(yè)務(wù)的"民營(yíng)出租用特定出讓住宅"(占26%)。
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